Глеб Простаков Глеб Простаков Запад готовится перенести конфликт с Россией на море

Война с Россией на море, где США чувствуют себя более уверенно, чем в сухопутных конфликтах, может всерьез рассматриваться демократами как возможность избежать выборов как таковых.

31 комментарий
Вадим Трухачёв Вадим Трухачёв Большая геополитика Орбана с «местечковым» отливом

Играя в большую геополитику, премьер Венгрии Виктор Орбан стремится добиться вполне «местечковых» целей. Но для их достижения ему понадобятся Россия, Турция, Китай и, конечно, Евросоюз. И Украина в качестве объекта.

0 комментариев
Дмитрий Орехов Дмитрий Орехов Почему англосаксы создали культуру лжи

Выкрутив до предела ручки громкоговорителей своей информационной машины, англосаксы убедили самих себя, что это именно они до сих пор брали верх во всех мировых конфликтах. Правда, они не заметили другой процесс: в последние сто лет они стремительно теряли уважение мирового большинства.

29 комментариев
29 сентября 2008, 16:30 • Экономика

Девелоперам России понизили оценку

Рынок недвижимости ждет волна банкротств

Девелоперам России понизили оценку
@ sxc.hu

Tекст: Павел Огородников

Эксперты банка JPMorgan понизили оценку стоимости акций крупнейших российских девелоперов и предрекают волну банкротств и поглощений. На сегодняшний день снижение оценивается западными экспертами на уровне 15–20% и «имеет устойчивую тенденцию к дальнейшему падению». Российские девелоперы с этими прогнозами не согласны. Кто прав – покажет ближайшее время, но переоцененность рынка жилья уже привела к потере его инвестиционной привлекательности.

То, что застройщики не хотят присоединяться к любым подобным прогнозам, понятно и очевидно: каждый из них зависит от стоимости квадратного метра так же, как пекарь от муки и воды. Другой вопрос – насколько правы западные аналитики в своих оценках перспектив рынка и финансового положения девелоперов.

Значит, в обозримом будущем доходы девелоперов вырастут просто за счет увеличения масштабов и объемов строительства

Кризис денежной ликвидности в России начался еще в начале лета, когда строительные кредиты единовременно подорожали на 3–5%, а многие банки из первой десятки вообще закрыли позиции по кредитованию застройщиков.

Факт второй: на конец 2007 – начало 2008 года значительно выросли долги крупнейших застройщиков: так, у AFI Development (компания по управлению российскими активами израильского алмазного короля Льва Леваева) – почти в 4 раза, до 307 млн долларов, у Mirax (застройщик Москва-Сити) – 920 млн долларов, у «Системы-Галс» («дочка» АФК «Система») – 980 млн. Заметим, это крупнейшие игроки на рынке столичной недвижимости, для которых еще совсем недавно ведущие банки Москвы любезно открывали свои хранилища и считали за честь финансировать подобных монстров строительства.

Вполне логично, что вслед за накоплением долгов стремительно пошли вниз и ценные бумаги девелоперских компаний – акции «ПИК-Групп», «Системы-Галс» и AFI Development упали на 12–19%.

Еще совсем недавно ценные бумаги рекламировались в качестве панацеи от инфляции и по надежности приравнивались к вкладам в золото. Но сегодня, по мнению аналитиков, падение стоимости акций налицо и связано напрямую с кризисом ликвидности на мировых финансовых рынках для российских банков. Стоимость заимствований растет, и увеличиваются риски бумаг девелоперов на фоне явно перегретой столичной недвижимости, считает эксперт компании «АКМ» Вадим Привольный.

Можно прогнозировать, что падение акций продолжится как минимум полгода-год. Такой оценки ситуации придерживаются эксперты банка JPMorgan, понизившие расчетную стоимость бумаг российских девелоперов «из-за замедления роста «чистых» доходов, ограниченной ликвидности и высокого уровня инфляции в нашей стране».

Напуганные кризисом, девелоперы торговой недвижимости скинули цены на 30–40%, утверждает главный исполнительный директор крупнейшего российского ретейлера X5 Retail Group Лев Хасис.

Вице-президент крупного девелопера ГК «Ташир» Виталий Ефимкин говорит, что его компании коммерческую недвижимость предлагают в последнее время в 1,5–2 раза дешевле. «Многие девелоперы предпочитают продать один объект подешевле, чтобы профинансировать строительство остальных», – объясняет он.

Другие опрошенные газетой ВЗГЛЯД участники рынка говорят, что цены «еще не упали, но неизбежно упадут». «Мы пока не замечали тенденции резкого снижения стоимости земельных участков и объектов городской недвижимости. Очередь из желающих продать со скидкой к нам не стоит», – свидетельствует совладелец сети «Магнит» Сергей Галицкий, но при этом не исключает, что «такая очередь может выстроиться через месяц-два».

Большинство девелоперов заняли выжидательную позицию, рассуждает гендиректор «Торгового квартала» Дмитрий Зотов: «Продавать свои объекты дешево они пока не намерены. Хотя если раньше многие девелоперы вообще не хотели продавать свои объекты, а хотели сдавать в аренду, то сегодня они уже готовы обсуждать продажу».

Переоцененность рынка жилья уже привела к потере его инвестиционной привлекательности – доходность банковских депозитов сегодня выше вложений в жилье в 2,5–3 раза.

Да, мыльный пузырь жилья имеет место, он спекулятивен по сути и имеет мало общего, например, с качеством строительства, уровень которого даже сами строители в неформальных беседах оценивают на слабенькую троечку. Но, с другой стороны, другого жилья у нас нет – и вряд ли вскоре будет.

В денежном эквиваленте стоимость метров по-прежнему удручает – 6,5 тыс. долларов за «квадрат» считается сегодня средней по Москве без учета элитного сектора. Рекорды ставят даже пятиэтажные хрущевки – в них метр в зависимости от района стоит 6,3–6,8 тыс. долларов.

Согласно данным управления Федеральной регистрационной службы по Москве, только за два месяца (август – сентябрь) было заключено 18 643 сделки по купле-продаже квартир, что примерно равно количеству сделок в первом полугодии.

Высокая инфляция и ставка ипотечного кредитования, низкий уровень доходов и, как следствие, жилищная неплатежеспособность подавляющего большинства россиян – все это не может остановить ни рост цен, ни рост продаж. «Банкует спрос, пусть он не московского происхождения. Но, пока наблюдается хоть какая-то положительная динамика на рынке недвижимости, девелоперы в накладе не останутся», – говорит генеральный директор строительной компании «ОСГ-Групп» Андрей Леонтьев.

Кстати, недаром коряво звучащее на русском языке слово «девелопер» означает «развитие» – от английского develop. А развивать нам есть что, учитывая тот факт, что в очереди на жилье стоит около 4 млн человек, а общая потребность в недвижимости оценивается в астрономическую цифру – 1,5 млрд кв. м.

Нельзя сказать, что мы не строим, – строим, и даже много: в 2006 году было введено в строй 50 млн кв. м, в 2007-м – 60 млн, примерно столько же обещают в 2008 году. Замедление темпов объясняется дефицитом финансов, дороговизной материалов, отсутствием стройплощадок и инфраструктуры, волокитой с оформлением разрешений на строительство и связанной с этим коррупцией.

Чиновники прогнозируют через два года строить 80 млн «квадратов» и таким образом приблизиться к реализации федеральной программы «Доступное жилье». Но, согласно данным Росстата, этого крайне мало – для достижения нормального уровня обеспеченности жильем строить нужно в соотношении «один метр на одного жителя страны в год», то есть нам требуется как минимум 140–150 млн кв. м ежегодно.

Потенциал жилого рынка огромен, не говоря о коммерческой недвижимости: нехватка складов, офисов и тому подобного огромна, а предложение оценивается максимум в 70% от существующих потребностей.

Аргумент второй: за последние пять лет цена квадратного метра выросла в стране на 500%. Сейчас в рамках программы «Доступное жилье» начался процесс передачи земель, принадлежащих федеральным министерствам и ведомствам, местным органам власти для последующей жилой застройки.

«Значит, в обозримом будущем доходы девелоперов вырастут просто за счет увеличения масштабов и объемов строительства», – говорит Вадим Привольный.

Есть, правда, существенное но в планах развития девелоперского бизнеса и радужных перспектив роста стоимости их бумаг. Заключается оно в том, что абсолютное большинство компаний этого профиля по своей сути являются земельными банками или паевыми фондами, так как их основной капитал – это земля, недвижимость и проекты на бумаге.

Да, управление недвижимостью дает доход, земля растет в цене, но главное, с чего любой девелопер жаждет получить деньги, – это проекты. Что это такое? Это очень красиво нарисованные картинки жилых районов, кварталов, поселков, грамотно и тщательно просчитанные бизнес-планы. Изредка к ним прилагаются «договоренности» о выделении участков под застройку и разрешительная документация. По сути, проекты – это бумага, которая не гарантирует самого строительства, хотя стоят эти бумаги очень и очень дорого.

Пример: эскизный проект застройки пяти малоэтажных домов в районе подмосковного Сергиева Посада, бизнес-план и пакет разрешительной документации оценивается одним московским девелопером в 25 млн долларов. Считается, что это не так уж и дорого, но за полгода ни одна из попыток продать этот «актив на бумаге» успехом не увенчалась. Даже с большим дисконтом.

Учитывая риски и размытость сроков реализации проектов девелоперских компаний, а также их зависимость от западных инвестиций, говорить о доходности и надежности вложений в акции, к сожалению, не приходится. И последняя деталь и народная примета: как только на улицах городов появляется массированная реклама девелоперских проектов (как это можно наблюдать сегодня в Москве) с любыми «сезонными» скидками, знайте, что дела у компании хуже некуда и надо бежать в противоположную от рекламы сторону и продавать бумаги. В противном случае очень скоро придется занимать очередь для сдачи их в макулатуру.

..............