Недвижимость на «качелях» рынка

Однако, несмотря на то что сегодня все показатели на биржах пошли стремительно вверх, крупнейшие девелоперы пока продемонстрировали противоположный прогноз своих собственных ближайших перспектив.

Рынок недвижимости медленно реагирует на события на фондовом рынке, так как в отличие от акций, невозможно в секунды продать недвижимые активы

Так, Mirax Group официально объявила о замораживании минимум на год нескольких проектов общим объемом в 10 млн.кв. метров – показательный знак. От четверти своих проектов готов отказаться концерн «Система Галс». Другие компании-застройщики пока подобных откровенных заявлений о своих финансовых трудностях не делают. Со своей стороны, аналитики инвестиционной компании «Антанта-Пиоглобал» рекомендуют уже сегодня продавать акции девелоперских компаний, причем, всех без исключения.

Главная проблема застройщиков – это соотношение долга со средним уровнем денежного потока и стоимостью проектов. На мировых рынках финансов и недвижимости негативные явления сохранятся как минимум полгода - год, что означает невозможность доступа к западным деньгам для российских компаний.

При этом, как отмечают аналитики консалтиногового центра «Индикаторы рынка недвижимости», у некоторых из российских девелоперов на фоне имеющейся долговой нагрузки по итогам первого полугодия 2008 года денежный поток уже показывает отрицательные значения. «Качели» рынков только подстегнули и обострили эту тенденцию. Вывод – в среднесрочной перспективе акции девелоперов будут падать в цене вне зависимости от биржевых показателей.

В этом случае на рынке девелопмента в самое ближайшее время вполне может сложиться ситуация, когда даже имеющихся активов многим компаниям не хватит для расплаты по долгам. И, в отличие от банков, ни ЦБ, ни Минфин «спасать» застройщиков не поспешат. Акционеры же этих компаний, опять-таки, как показывает опыт, будут продавать акции, а не ждать и надеяться на «чудо», что, в свою очередь, неизбежно приведет к массовым банкротствам девелоперских фирм.

В пользу же оптимистичного прогноза на рынке жилой недвижимости говорит тот факт, что более 60% сделок сейчас фиксируются на вторичном рынке городской недвижимости и на него, как показывает практика, никакие кризисы финансовых рынков существенного влияния не оказывают. Более того, продажи могут сейчас даже расти, так как многие покупатели под психологическим давлением сообщений о якобы имеющем место «крахе» и «дефолте» будут более активны в надежде на панику продавцов и снижение цен, а также ради спасения своих сбережений.

Это подтверждают данные кампании корпорации «ИНКОМ»: за последнюю неделю на рынке вторичной жилой недвижимости Москвы объем предложения увеличился на тысячу квартир. Большая часть из них приобретена с инвестиционными намерениями.

Не нужно быть Нострадамусом, чтобы спрогнозировать существенное уменьшение числа сделок, связанных с привлечением ипотечных кредитов, как и уменьшение объемов ипотечного кредитования в целом. Однако в этом есть и позитивный аспект, так как снижение числа кредитов будет способствовать сохранению цен на жилье.

Дело в том, что именно ипотека стала одним из «виновников» раскручивания маховика цен на недвижимость: расширение круга покупателей привлекло к рынку новых инвесторов, расширивших объемы проектов и, как следствие, взвинтивших цены на жилье. Падение индексов на рынках обрушили надежды девелоперов как на быструю прибыль, так и на рефинансирование уже имеющихся задолженностей банкам, что неизбежно приведет к скорой распродаже объектов по ценам «ниже рынка».

На эту тему
• Опасная недвижимость
• Даже война не может сбить цены на жилье
• Убежище от инфляции
• Застройщики покидают Подмосковье
• Московские офисы дороже парижских

Последние события на российском финансовом пространстве доказали еще раз виртуальность акций и туманность перспектив «народного IPO» в крупнейшие энергетические и банковские структуры. Другое дело – недвижимость, на которую хотя бы можно посмотреть и даже потрогать руками. В силу своей инертности, рынок недвижимости не сразу воспримет все пост-кризисные явления и эффект «качелей», они будут «отложены», как минимум, на несколько месяцев.

«Цены на рынке жилой и нежилой недвижимости вряд ли обрушатся из-за падения индекса РТС и других негативных факторов последних дней, - считает президент NAI Russia Аверьянов, так как недвижимость в значительной степени отстает по ценовой динамике от биржевых индексов».

Эту точку зрения разделяют в консалтинговой компании Russian Research Group (RRG): «Рынок недвижимости медленно реагирует на события на фондовом рынке, так как в отличие от акций, невозможно в секунды продать недвижимые активы».

Кирилл Игнатецкий, генеральный директор УК «О.С.Г.» считает, что «кризис ликвидности в нашей стране продолжается уже давно, однако на ситуацию в экономике последние события повлияют не сильнее, чем, к примеру, закрытие одного завода крупнейшего концерна – больно, но далеко не смертельно. В действительности, отечественный фондовый рынок существует отдельно от реального бизнеса».

По мнению риэлторов, которые больше других заинтересованы сегодня в «успокоении рынка», до тех пор, пока ситуация не прояснится окончательно, сделок с недвижимостью практически не будет, причем, ни покупок, ни продаж. А это, в свою очередь, усилит тенденцию последних недель на рынке недвижимости – стагнацию цен.

По прогнозу Николая Грибенкова, управляющего директора кампании «Диалог-Экспертиза», «резкого обрушения ожидать не стоит, хотя уже сегодня многие крупные девелоперы испытывают очень серьезные проблемы с финансированием проектов. Но и продаваться за бесценок эти активы не будут», - считает эксперт.

При этом будет фиксироваться как существенное уменьшение числа сделок, связанных с привлечением ипотечных кредитов, так и уменьшение объемов ипотечного кредитования в целом. Однако в этом есть и позитивный аспект, так как снижение числа кредитов будет способствовать сохранению цен на жилье.

Дело в том, что именно ипотека стала одним из «виновников» раскручивания маховика цен на недвижимость: расширение круга покупателей привлекло к рынку новых инвесторов, расширивших объемы проектов и, как следствие, взвинтивших цены на жилье. Падение и последовавший взлет индексов на рынках сделали призрачными надежды девелоперов на быструю прибыль и на рефинансирование уже имеющихся задолженностей банкам, что приведет к скорой распродаже объектов по ценам «ниже рынка».

Эксперты ряда аналитических компаний сходятся во мнении, что в перспективе сохранится тренд повышения процентных ставок по ипотечным кредитам и ужесточения условий их выдачи. По прогнозам экспертов Фосборн Хоум, до конца этого года средние ипотечные ставки повысятся еще как минимум на 0,8-2%. В первом же квартале 2009 года, после переоценки банками инвестиционных программ, средние ставки поднимутся еще на 0,5%. Таким образом, ипотека вернется на уровень примерно 5-ти летней давности со ставками в 16-18% годовых, что сделает ее «неподъемной» для абсолютного числа россиян.

Не имеет смысла закрывать глаза и на то, что цены на недвижимость, в первую очередь, столичную, «подогрела» федеральная программа «Доступное жилье», в которой основной упор делался как раз на развитие ипотеки. Произошедшая трансформация проекта и смещение акцентов на расширение объемов строительства, без которого, собственно, невозможно говорить о реальном снижении цен, создаст в ближайшие два-три года дополнительное предложение и сбалансирует стоимость недвижимости.

Еще один немаловажный фактор – введение с 2011 года единого налога на имущество, который будет взиматься с рыночной цены недвижимости, а не по оценке БТИ, как сейчас. Содержание жилья станет намного дороже, что вкупе с ростом коммунальных платежей приведет к росту продаж инвестиционных квартир.

Таким образом, суммируя, можно сделать вывод о том, что не имеет смысла паниковать и избавляться от недвижимых активов. Коррекция произойдет вне зависимости от «качелей» рынка - до конца года она составит не более 5-7%, а очередной рост начнется через полгода-год. Это неизбежно, учитывая сохраняющийся дефицит жилья, медленные темпы строительства и проблемы с финансированием у застройщиков.