Что такое «гаражная амнистия» и как зарегистрировать свой гараж?

Минэкономразвития внесло в правительство очередную версию законопроекта о так называемой гаражной амнистии, призванной вывести из тени огромное число никак не зарегистрированных гаражей. 

Что означает «гаражная амнистия»

Это упрощенный порядок оформления гаражей и участков под ними. Оформления в собственность или в аренду. Поскольку сейчас в России несколько миллионов незарегистрированных гаражей, владельцы которых никак не защищены, а к тому же и не платят с них налоги, власти уже не первый год пытаются принять закон, регулирующий эту сферу. Точной цифры по числу таких гаражей нет, но Росреестр говорил о 3,5 миллионах.

Какие бывают гаражи и как их регистрировать

Сейчас попросту нет четких законов, определяющих деятельность гаражно-строительных кооперативов, или же документов, регламентирующих понятие «гараж». Поэтому по факту амнистия не упростит, а просто создаст как таковой нормальный порядок регистрации таких построек.

По факту в России распространены три вида гаражей: гаражи в кооперативе (ГСК) – их подавляющее большинство, индивидуальные гаражи и обычные самострои. Гаражная амнистия, если ее все-таки запустят, затронет первые два вида построек, а интересна будет в основном членам кооперативов – индивидуальные гаражи и сейчас зарегистрировать не так сложно. Самострои же, конечно, никто регистрировать не будет. 

И речь прежде всего даже не об оформлении постройки, а о регистрации в собственность (или в аренду) участка, на котором гараж расположен. Схема будет выглядеть примерно так: 

– Собираете все документы, которые хоть как-то могут доказать ваше владение участком или гаражом. Это могут быть чеки о ежемесячных взносах, документ о выплате пая за гараж (он давался при его покупке), выписка из ГСК о членстве, документы о праве на наследство, договор купли-продажи, техпаспорт, план участка (эти бумаги оформляют кадастровые инженеры). В общем, все, что найдете. Поскольку огромное число существующих гаражей строились еще в советское время, бумаги на них сохранились далеко не у всех – и это может стать серьезной проблемой. Поэтому сгодится все. В крайнем случае можно будет доказать свое право на постройку в суде, прибегнув к помощи свидетелей.

– Затем обращаетесь в Росреестр – лично, через МФЦ или Госуслуги. Нужно будет написать заявление о регистрации права собственности и приложить к нему собранный пакет документов.

Если все нормально, то в течение семи дней Росреестр поставит ваш участок и/или гараж на нем на кадастровый учет и пришлет вам выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности. 

Проблемы с участком

Но чаще всего на последнем этапе могут возникнуть серьезные проблемы. Особенно в части оформления участка под гаражом. Росреестр с большой вероятностью откажется его регистрировать. Дело в том, что в большинстве случаев земля, на которой расположен ГСК – а «амнистия» направлена прежде всего на владельцев гаражей именно там, кооперативу не принадлежит. И такое бывает, но редко. Обычно же ГСК является, по сути, арендатором муниципальной или государственной земли. И если так, то вы не сможете оформить участок в свою собственность – лишь арендовать его на определенный срок. 

Оформить непосредственно гараж как постройку вы сможете, этого никто не запрещает. Просто из-за того, что земля под ним будет в собственности «публично-правовых образований» (так обычно обозначается муниципальная или госсобственность на кадастровых картах), никто не защитит ваш гараж от сноса, если через ваш ГСК вдруг решат провести дорогу или построить на его месте жилой дом. 

Так что перед началом всего процесса регистрации нужно рассчитать свои шансы. Капитальный у вас гараж, то есть с фундаментом, или нет? Если нет, и ваша машина стоит в обычной железной коробке в ряду других таких же – ничего не выйдет. По закону только капитальный гараж считается недвижимостью, которую можно оформить в собственность.

Если он капитальный – можете двигаться дальше. Предположим, что гараж расположен в кооперативе, это самый распространенный вариант. В таком случае первое, что нужно сделать, – узнать, по какому праву кооператив владеет землей. Если она у него в собственности, получите документ, подтверждающий это, приложите его к остальным бумагам – и действуйте по вышеописанной схеме через Росреестр, должно сработать. 

А вот если ГСК арендует землю или получил ее от местных властей в бессрочное пользование, здесь все будет куда сложнее. Чтобы каждый из владельцев гаражей мог оформить участок в собственность, сначала кооперативу придется выкупить землю и переоформить ее на себя. Все члены ГСК, таким образом, станут дольщиками единой собственности. 

Чтобы это произошло, члены кооператива должны провести общее собрание и оформить протоколом его результаты. Затем к этому протоколу приложить коллективное заявление с просьбой о переводе статуса земли из муниципальной в общую долевую собственность – и подать их в местный департамент городского имущества. Возможно, в итоге землю удастся выкупить – но нужно быть готовым скинуться и собрать для этого определенную сумму. Если предприятие завершилось успешно, можете заняться оформлением участка уже конкретно на себя. По стандартной схеме.

Зачем регистрировать гараж и землю под ним

Чтобы обезопасить себя – если, например, местные власти вдруг захотят снести ваш ГСК и застроить его. С гаражом и участком в собственности у вас будет возможность как минимум претендовать на более высокую компенсацию за возможный снос. С одним только гаражом, без земли, ставки будут куда ниже. 

Кроме того, рыночная цена полностью оформленного гаража сразу возрастает на порядок, поскольку покупателю будет проще переплатить, но при этом быть уверенным в статусе новой собственности.

Как появились ГСК

Официально это произошло в сентябре 1960 года, когда на фоне растущей автомобилизации страны вышло постановление Совета министров РСФСР № 1475. С этого момента в стране гражданам разрешалось объединяться в группы и, обратившись в местные совнардепы, учреждать кооперативы. 

Схема действий была описана тут же – жильцы домов, находившихся в ведении одного и того же домоуправления, могли скинуться и организовать автостоянку со множеством гаражей на ней. Гаражи при этом строили на деньги самих пайщиков, которые заключали договор аренды с домоуправлением. Затем члены нового кооператива определяли его устав и выбирали правление. Несмотря на существенные проволочки при создании ГСК, они стали возникать повсеместно и со временем стали частью советского фольклора.