Первоначальный взнос на покупку квартиры: что это такое и можно ли без него обойтись

Tекст: Ольга Никитина

Первоначальный взнос – это часть стоимости приобретаемого объекта, которую покупатель вносит своими средствами. Это своего рода залог, подтверждающий банку серьезность намерений заемщика и его платежеспособность. Оставшуюся сумму предоставляет банк в виде кредита. Расскажем о том, зачем нужен первоначальный взнос, а также опишем ситуации, когда можно оформить ипотеку без него.

Зачем нужен первоначальный взнос для покупки квартиры

Первоначальный взнос (ПВ) играет важную роль в ипотечном кредитовании. Он выполняет несколько функций:

1) Гарантия для банка

Чем больше ПВ, тем меньше рисков для кредитной организации. Если заемщик перестанет выплачивать кредит, банк сможет частично компенсировать свои потери за счет продажи заложенной недвижимости.

2) Снижение суммы кредита

Больший первоначальный взнос означает меньшую сумму кредита, которую необходимо взять в банке. Это, в свою очередь, приводит к снижению общей суммы переплаты по процентам.

3) Улучшение условий кредитования

Заемщики, которые сумели накопить значительную сумму и используют ее в качестве первоначального взноса, как правило, получают более выгодные условия кредитования. Например, более низкую процентную ставку или возможность выбрать более длительный срок кредитования.

Каким бывает первый взнос?

Размер первоначального взноса может варьироваться в зависимости от нескольких факторов:

– Тип недвижимости: при покупке жилья для личных нужд обычно требуется меньший ПВ, чем при покупке коммерческой недвижимости или загородного дома.

– Выбранный банк: каждая кредитная организация самостоятельно определяет требования к первоначальному взносу.

– Ипотечная программа. В зависимости от выбранной программы вам могут предложить разные минимальные размеры взноса.

– Финансовое положение заемщика. Банки оценивают платежеспособность потенциального клиента и в случаях, когда его доход оценивается как низкий или в кредитной истории имеются просрочки, может затребовать больший первоначальный взнос в качестве гарантии.

Источники средств для первоначального взноса

Где взять деньги на первоначальный взнос? Нередко это главный вопрос для тех, кто планирует взять жилье в ипотеку. В качестве ПВ обычно используются:

– Собственные накопления. Способ накопить определенные средства рассматривается банком в качестве положительной характеристики потенциального заемщика, ведь после оформления кредита он должен будет дисциплинированно и регулярно осуществлять платежи, не отклоняясь от графика. Привычка копить и откладывать станет в этом помощником и не приведет к шокирующим изменениям в образе жизни человека после того, как он возьмет кредит и его обязательные расходы возрастут. О том, какое время является наиболее удачным для того, чтобы копить деньги на банковском вкладе, газета ВЗГЛЯД писала в справочной статье о ключевой ставке.

– Материнский капитал. Эти средства, которые государство выделяет женщинам при рождении ребенка, можно направить на погашение части ипотечного кредита либо использовать в качестве первоначального взноса.

Здесь есть свои нюансы. Так, порой банки предпочитают включать сумму маткапитала в «тело» кредита, чтобы ускорить оформление сделки. Также закон позволяет направить средства с лицевого счета матери напрямую продавцу объекта недвижимости. В таком случае кредитные средства продавец обычно получает уже после того, как будут получены средства маткапитала. Тогда сделка растягивается во времени. И тем не менее оба варианта возможны, а главное – материнский капитал может полностью или частично покрыть первоначальный взнос, что станет значительным подспорьем при покупке квартиры или жилого дома.

– Жилищные сертификаты, которые государством предоставляются определенным категориям граждан.

– Государственные субсидии на приобретение жилья.

Как подтвердить перевод первоначального взноса продавцу

Требования могут отличаться в зависимости от банка, поэтому лучше уточнить этот момент заранее у менеджера кредитной организации, который занимается вашим вопросом. Расскажем об основных способах:

– Выписка с банковского счета. Этот документ подтвердит, что покупатель действительно располагает средствами для внесения первоначального взноса.

– Расписка со стороны продавца. Заполняется по форме в соответствии с требованиями кредитной организации уже после того, как продавец получил от покупателя денежные средства. Это мог быть перевод средств на счет, по СБП, по номеру карты или передача наличных денег. Расписка в простой письменной форме, а также устное подтверждение от продавца при заключении сделки часто принимаются банком в качестве подтверждения, что ПВ выплачен.

– При использовании маткапитала в качестве ПВ потребуется выписка со счета продавца, в какой будет напрямую указано, что он получил средства. То же касается жилищных сертификатов и субсидий.

Как посчитать первоначальный взнос по ипотеке

Мы помним, что ПВ – эта та часть стоимости объекта, которую покупатель сразу оплачивает из собственных средств, а остальная часть предоставляется банком в виде кредита. Для расчета минимального первоначального взноса необходимо:

1) Определить стоимость квартиры или жилого дома, который вы планируете приобрести.

2) Узнайте минимальный первоначальный взнос по ипотеке. Не лишним будет обратиться сразу в несколько разных банков, чтобы узнать у них условия. Сейчас в банках работают онлайн-консультанты либо можно подать заявку на официальном сайте кредитной организации. Также можно позвонить или приехать лично, но чтобы не ждать в очереди, не мешает записаться заранее (сделать это можно также по телефону).

Если вас интересуют льготные ипотечные программы, то можно ориентироваться на информационные публикации, где указаны основные условия. Так, газета ВЗГЛЯД подробно описывала условия программы «Семейная ипотека», в рамках которой можно оформить покупку жилья по ставке 6% годовых.

3) Для расчета умножьте стоимость недвижимости на минимально допустимый процент первоначального взноса по выбранной программе.

Пример. Предположим, вы хотите купить квартиру стоимостью 5 млн рублей по программе с минимальным первоначальным взносом 20%. В этом случае минимальный первоначальный взнос составит: 5 000 000 рублей х 20% = 1 000 000 рублей.

Кроме того, для упрощения расчетов и чтобы у вас не было сомнений в их корректности, можете воспользоваться калькулятором первоначального взноса (он также может называться «ипотечный калькулятор»). На просторах Сети их множество. Чтобы рассчитать ипотеку с первоначальным взносом, можно выбрать наиболее удобный из них.

Какой первоначальный взнос будет максимальным

Обычно максимальный размер ПВ составляет 90% от стоимости недвижимости. Однако этот показатель может варьироваться в зависимости от минимальной суммы кредита, которую готов предоставить банк.

Входит ли первоначальный взнос в лимит по ипотеке

Здесь нередко возникает путаница. В ситуации с льготными ипотечными программами, например, с уже упомянутой «Семейной ипотекой», обозначен лимит кредитных средств (в данном случае – 6 млн рублей на новостройку) и минимальный первый взнос (20%). Так каким будет первоначальный взнос и какой будет максимальная стоимость недвижимости, которую вы можете приобрести?

Важно понимать, что ПВ не учитывается в сумме кредита. Это означает, если вы можете в рамках, к примеру, той же «Семейной ипотеки» взять кредит на 6 млн рублей, добавить обязательный первоначальный взнос в размере 1,5 млн рублей и приобрести квартиру за 7,5 млн рублей. Откуда такая сумма? ПВ считается не от суммы кредита, а от рыночной цены вашей будущей квартиры. Ниже пример расчета из калькулятора первоначального взноса (процентная ставка – 6% годовых, а «первоначалка» составляет 20%):

Пример расчетов семейной ипотеки в кредитном калькуляторе. Фото: скриншот cian.ru

При желании и при наличии свободных средств (например, если вы продаете квартиру поменьше и приобретаете жилье большей площади) вы можете заплатить в качестве первоначального взноса больше минимальных 20%, которые требует банк в соответствии с условиями госпрограммы, и взять при этом максимальный кредит, который вам могут предоставить. Либо вы можете уменьшить запрашиваемую сумму кредита. Это зависит от ваших предпочтений и целей, которые вы себе ставите.

Как взять ипотеку без первоначального взноса

Напрямую брать ипотеку без первоначального взноса не разрешается. ПВ снижает риски для банка, так как у заемщика уже есть своя «доля» в приобретаемой недвижимости. Однако некоторые кредитные организации на свой страх и риск прибегают к хитрым схемам.

Например, некоторые банки готовы предложить денежный кредит (обычно – потребительский или под залог другого объекта недвижимости). Но важно ответственно оценить свои силы, поскольку нагрузка на вас как на плательщика значительно возрастет. При этом условия этих кредитив могут оказаться невыгодными для заемщика, условия могут оказаться слишком жесткими, а ежемесячный платеж – неподъемным.

Нередко для погашения первоначального взноса люди продают имеющуюся недвижимость на вторичном рынке. Таким образом можно улучшить свои жилищные условия – приобрести квартиру большей площади или с более комфортной транспортной доступностью.

Некоторые застройщики предлагают рассрочку платежа, что позволяет отложить часть оплаты на более поздний срок. Однако такие программы, как правило, имеют свои ограничения и условия. В ЦБ предостерегали от оформления ипотеки на таких условиях, мотивируя тем, что в итоге покупатель приобретает жилье по завышенной стоимости, которая существенно превышает рыночную.

Важно понимать, что многие схемы, позволяющие обойтись без первоначального взноса, могут быть рискованными и иметь скрытые подводные камни:

– Кредиты на ремонт, навязанные банками.

– Сомнительные схемы с агентствами недвижимости, предполагающие оформление фиктивных документов или использование подставных лиц.

Таким образом, фактическая возможность взять ипотеку без первоначального взноса существует, однако она сопряжена с рисками и требует тщательного анализа. Перед принятием решения необходимо взвесить все за и против и выбрать наиболее подходящий вариант с учетом своих финансовых возможностей и целей.

Автокредит с первоначальным взносом

Обычно ПВ при оформлении кредита на покупку автотранспорта составляет до 10 до 20%. При этом выгоднее было бы внести 40–50%, чтобы уменьшить последующие платежи.

Для расчетов условий по автокредиту также можно воспользоваться специальным калькулятором.