Отсутствие ипотеки до неузнаваемости изменило рынок недвижимости

Объем выдачи ипотеки в России в январе–апреле 2026 года сократился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 54% – до 1,4 трлн рублей (данные Объединенного кредитного бюро). Главной причиной обвала является высокая ключевая ставка. Она уже далеко не 21% как в конце 2024 года, а снизилась до 14,5%, но ипотека по-прежнему остается недоступна для большего числа потенциальных заемщиков.

С экономической точки зрения покупать квартиру с помощью ипотеки имеет смысл, когда ключевая ставка снизится до 10-12% годовых и ниже. Однако рассчитывать на это в 2026 году не стоит, судя по тому, как аккуратно снижает ставку регулятор и какие он делает заявления. ЦБ по-прежнему беспокоится за инфляцию, которая хоть и начала снижаться, но одного неверного шага может быть достаточно, чтобы она снова начала расти.

В этом году начали еще ужесточаться условия получения льготных ипотек, которые держали банки и застройщиков на плаву. В феврале этого года вступило в силу правило «одна семья – одна льготная ипотека», когда оба супруга обязаны выступать созаемщиками по единственному льготному договору. С апреля ЦБ ввел новые требования и к подтверждению доходов заемщиков. Классическая же ипотека практически никому не нужна.

«При текущих рыночных ставках ипотека для многих семей дает слишком большую нагрузку на бюджет. Даже люди с хорошим доходом начали внимательнее смотреть на размер переплаты и ежемесячного платежа. В результате часть покупателей отложила решение о покупке, а часть ушла в альтернативные схемы», – говорит Георгий Патанин, руководитель агентства недвижимости Георгия Патанина.

Приемлемую ипотечную ставку можно ждать только в 2027 году, и то ближе к концу года. Поэтому еще более чем полтора года застройщикам надо как-то выжить на рынке.

«Девелоперы начали продавать не квадратные метры, а способы оплаты. Раньше реклама строилась вокруг вида на воду, террасы или парка рядом с домом. Сейчас клиент первым делом спрашивает про субсидированную ставку, ипотеку без первоначального взноса, кешбэк, отсрочку платежа или возможность включить отделку в кредит»,

– говорит Дмитрий Уваров, руководитель агентства недвижимости «УваровДом».

«Для части проектов именно рассрочка формирует значительную долю сделок. Покупатель заходит в объект через минимальный первоначальный платеж, а основную финансовую нагрузку переносит на более поздний срок. На рынке Сочи это ощущается особенно сильно. Здесь высокая доля инвестиционных покупок, поэтому покупатель особенно внимательно считает доходность, срок окупаемости и будущую нагрузку. Многие отказались от ожидания быстрого снижения ставок и переключились на длинные рассрочки от девелоперов», – говорит Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» (Сочи).

«Одновременно рынок начал активно использовать квазиипотечные схемы. Это программы с отсрочкой части платежа, комбинированные сделки, пониженная ставка на первые годы и переход в ипотеку позже, после смягчения денежно-кредитной политики. Такие схемы позволяют пройти период дорогих кредитов без немедленного банковского платежа в полном объеме», – отмечает Усачева.

На эту тему
• «Обеление» москвичей приносит миллиарды рублей дохода
• Ставки по ипотеке привяжут к количеству детей
• На чем зарабатывают банки в России

«По нашим наблюдениям, 5% покупателей рассчитывают использовать рыночную ипотеку, 10% намерены взять субсидированную с минимальным первоначальным взносом, 25% ориентированы на рассрочку платежа, столько же – 25% – нацелены на семейную льготную программу, 35% берут траншевую ипотеку без первоначального взноса и под 6%», – отмечает Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» агентства «ИНКОМ-Недвижимость». По его словам, самым распространенным запросом от покупателей является возможность войти в ипотеку без первоначального платежа. Сегодняшний хит – траншевая ипотека со ставкой 6%, без первоначального взноса и с ежемесячным платежом 2 тыс. рублей в течение первых двух лет.

При этом обратная сторона медали – это цена квартиры, которая выше, чем при стопроцентной оплате покупки или применении стандартных ипотечных программ.

«Нарастающий тренд в этом году – выход на рынок квартир по переуступке прав с переводом оплаты долга по рассрочке. Доля расторжений от всего объема рассрочек составляет 5-7%, и ее формируют представители первой категории. Эти люди покупали квартиру в рассрочку с расчетом, что ключевая ставка скоро пойдет вниз, а вслед за ней подешевеет и рыночная ипотека. У них нет депозитов или вторичной квартиры для продажи, и к моменту закрытия рассрочки не было возможности перейти на ипотеку, в основном из-за проблем с доходами», – рассказывает Кочетков. Около 13-17% покупателей из первой категории предпочитают выйти из ситуации через продажу по договору уступки права требования, добавляет он.

По словам эксперта, сейчас рассрочку берут в основном покупатели из второй и третьей категории. Это те, кто имеют банковский депозит, и те, кто имеют вторичную квартиру для продажи. Если у них уже закончилась рассрочка, то они используют накопления или продают текущую квартиру. Продать квартиру по переуступке тяжело, потому что такие квартиры можно купить только за наличные или с использованием рыночной ипотеки, которая пока слишком дорогая, а льготные программы на такие предложения не распространяются. Поэтому продавцу приходится демпинговать.

Те, у кого в наличии есть полная сумма на приобретение квартиры, предпочитают купить ее по уступке, тогда цена будет на 20-25% дешевле, чем у застройщика,

говорит Кочетков. К тому же у застройщика самое лучшее могли уже разобрать.

«В этом году доля квартир по уступке может увеличиться вдвое – примерно до 15% – из-за выхода на рынок дольщиков, не способных закрыть рассрочку», – заключает Кочетков.