Приведет ли шторм на рынке нового жилья к падению цен

Продажи первичного жилья в Москве в августе 2024 года упали на 57% в сравнении с августом прошлого года – до пяти тысяч договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), по отношению к июлю текущего года показатель снизился на 32%, сообщил Росреестр. На вторичном рынке продажи в августе тоже сильно упали – на 36% в годовом выражении, до 11,2 тыс. сделок.

Одним из последствий такого обвала мог стать небывалый рост цен на аренду квартир (вкупе с сезонным всплеском осенью). По данным ЦИАН, только за последние три месяца аренда однокомнатных квартир в Москве подорожала на 28%, а с начала года – на 43%. В среднем аренда такой квартиры стоит сейчас 73 тыс. рублей.

Почему рухнул спрос на новостройки и ждать ли, наконец, снижения цен на новые квартиры, которые сильно подорожали за последние пару лет?

«Решающую роль в падении спроса на новостройки сыграли завершение программы льготной ипотеки и ужесточение условий по семейной и IT-ипотеке. Помимо этого, высокая ключевая ставка оказывает сильное давление на рынок, делая ипотеку менее доступной для покупателей», – отмечает Екатерина Позднякова, руководитель проектов инвестиционной компании Garnet.

«Ставки по классической ипотеке составляют сейчас 19–23% годовых. Однако ипотека перестала быть доступной еще раньше – при ключевой ставке рефинансирования в 12-16% годовых из-за слишком больших переплат. Выдача ипотеки на рынке вторичного жилья начала резко снижаться еще с августа 2023 года, когда ключевая ставка стала двузначной. При этом продажи новостроек росли при любой ключевой ставке Банка России, потому что до 90% ипотечных займов было по льготным программам по ставкам в 6% годовых и ниже», – объясняет Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global.

Но теперь осталось не так много льготных программ – и их на всех не хватает. По данным оператора программы «Дом.РФ», по состоянию на 12 сентября совокупный лимит выдачи «Семейной ипотеки» выбран банками почти на 92%. Более чем на 90% были исчерпаны лимиты у «Альфа-банка», РСХБ, Сбербанка, Росбанка, МКБ и «Уралсиба». Одни банки прекращают запись клиентов, другие просто повышают первоначальный взнос, моментально отсеивая большинство желающих. В частности, ВТБ повысил первый взнос по «Семейной ипотеке» до 50,1% с учетом сокращения лимитов.

«На мой взгляд, если есть возможность отложить покупку квартиры, то лучше это сделать. При этом положить деньги, накопленные на первый взнос, на банковский вклад будет неплохим вариантом, учитывая текущие высокие депозитные ставки»,

– считает Игорь Додонов, аналитик ФГ «Финам». Некоторые банки уже подняли проценты по депозитам до 21%. Иронично, что сейчас 21% – это ставка по рыночной ипотеке.

Чтобы вернуть хотя бы частично спрос на новостройки, застройщики начинают предлагать собственные скидки и выгодные предложения. «Скидки от застройщиков достигают 20%, что должно помочь частично компенсировать снижение спроса. Средняя стоимость квадратного метра снизилась на 8%, что также может поддержать интерес покупателей. При этом застройщики пересматривают концепции своих проектов, делая квартиры более доступными, например, предлагая жилье без отделки», – говорит Екатерина Позднякова.

Что касается цен на новостройки, то резкого их падения вслед за спросом эксперты все-таки не ждут. «Цены на новостройки Москвы уже скорректированы застройщиками на 10–20%, но дальнейшего снижения вряд ли стоит ждать. Девелоперы не готовы к дополнительному снижению цен, так как у многих компаний накоплены средства на эскроу-счетах, что позволяет им завершать текущие проекты без необходимости срочной продажи объектов с большими дисконтами», – говорит Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы». Более того, эксперт уверен, что в будущем цены на жилье могут вырасти, в том числе из-за возможного роста строительных затрат и повышения спроса.

На эту тему
• Участники рынка нашли лазейку для обхода запрета на строительство маленьких квартир
• Эксперты дали рекомендации по кредитованию и инвестициям на фоне повышения ставки ЦБ
• Уникальный мировой кризис ждут в 2025 году

«С другой стороны, к концу года можно ожидать увеличения предложений по скидкам на некоторые квартиры, особенно в рамках программ стимулирования продаж. Это может быть связано с необходимостью привлечения внимания покупателей к новым проектам, для которых застройщикам важно обеспечить приток средств в эскроу-счета. Однако речь не идет о повсеместном снижении цен – предложения будут носить точечный характер и, скорее всего, распространяться на отдельные лоты или категории недвижимости», – считает Летенков.

Заметных ценовых изменений не ждет и Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость». «Наоборот, стоимость может расти в рамках финансовой модели, то есть по мере готовности дома и в пределах инфляции. То есть строящееся жилье будет дорожать на 1,5-2% в месяц. Готовые первичные квартиры, вероятнее всего, ждет ценовая стагнация, если в проекте остается ассортимент лотов. Если же выбор ограничен, то дефицит предложения подтолкнет стоимость вверх», – считает Кочетков.

«В предыдущие «тучные» годы девелоперы действительно накопили определенный запас прочности и, скорее всего, попытаются пережить нынешний тяжелый период, не уступая сильно по цене.

Тем более основное падение спроса на новостройки, полагаю, уже произошло, и в дальнейшем спрос стабилизируется вблизи текущего низкого уровня. Цены на новостройки могут снижаться, но довольно плавно», – говорит аналитик ИК «Финам».

«Цены лишь немного скорректируются там, где были изначально завышены. В целом цены, скорее всего, просто начнут консолидироваться, то есть перестанут расти такими же быстрыми темпами, как ранее. Вероятно, девелоперы просто на время заморозят рост цен, а затем возобновят его, но уже более медленными темпами», – заключает Чернов.