Слишком дешевая ипотека оказалась опасной

Российский ипотечный рынок накачан льготными и псевдольготными программами, это вызывает беспокойство Центробанка. Чтобы не допустить образования пузыря, регулятор уже принимает меры, ограничивая темпы выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом.

«Нас беспокоит ипотека, которая была накачана льготными и псевдольготными программами. Сейчас с помощью наших мер мы ограничиваем темпы выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом, чтобы ипотека росла именно сбалансированно», – заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина, выступая в Совете Федерации. В марте глава ЦБ говорила, что ее не устраивают «разные ипотечные схемы от застройщика» типа «траншевые ипотеки с возвратом, кешбэк».

«Полагают, что под псевдольготными программами глава ЦБ имеет в виду околонулевую ипотеку от застройщиков с завышением конечной стоимости квартиры, что дисбалансировало и без того перегретый рынок недвижимости и размыло границы реальной стоимости жилья. В то же время нулевой первоначальный взнос отрицательно сказывается на накоплении рисков в банковском секторе», – говорит Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам».

«В настоящий момент застройщики активно пытаются привлечь клиентов различными маркетинговыми уловками, которые объявляют в своей рекламе, но по факту в договоре оказывается множество нюансов. Например, это может быть нулевой первоначальный взнос, однако полностью весь кредит нужно погасить за два-три года»,

– говорит Юлия Коваленко, доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Плеханова.

Почему застройщики идут на такие уловки? Потому что спрос на новостройки падает из-за дороговизны: квадратный метр вторичного жилья стоит дешевле, чем квадратный метр уже сданной новостройки, объясняет Коваленков.

«С 2020 года на рынке недвижимости России сформировался бурный спрос на жилье, поддерживаемый льготными программами по ипотеке, что привело к росту цен. С течением времени спрос начал постепенно утихать, и застройщики, получившие сверхприбыли, хотели заново привлечь покупателя, разработав совместно с банками альтернативные ипотечные программы», – говорит Наталия Пырьева.

Псевдольготные кредиты могут предлагать как сами застройщики, так и их банки-партнеры. С точки зрения регулятора ни один вариант не лучше. «Из-за маленького срока ипотеки платежи по кредиту будут колоссально велики, и не факт, что заемщик сможет их погашать, ведь он даже не смог насобирать на первоначальный взнос. Чем короче срок, тем меньше сможет получить доход и сама кредитная организация. Потому что проценты по кредитному продукту – это доход банка, и чем больше период кредита, тем более гарантирован доход банка», – говорит Коваленко.

На эту тему
• Российская экономика резко поднялась в глазах Запада
• Россиянам вернули дешевую ипотеку
• Уникальная дефляция помогает удешевлять кредиты

«Первоначальный взнос заемщик теряет, когда перестает вносить ипотечные платежи. Когда первоначальный взнос отсутствует, то здесь только психологический фактор ответственности заемщика. Если заемщик перестает платить по кредиту, то банку придется нести все расходы, связанные с продажей залоговой недвижимости, к которым могут добавиться затраты на судебные тяжбы», – говорит Пырьева.

Когда денежные средства выдает в рассрочку сам застройщик, то здесь вообще нет четкой регламентации и нормативно-правовой базы, только договор, отмечает собеседница.

Между тем беспокойство ЦБ и Минфина вызывает в целом обилие на рынке программ льготной ипотеки, в том числе государственных. В 2022 году правительство существенно расширило периметр действия льготных ипотечных программ «Семейная ипотека», «Льготная ипотека», «Дальневосточная ипотека» и «Ипотека для ИТ-специалистов», что позволило стимулировать выдачу жилищных ссуд. Минфин указывает, что за счет этого на рынке «сложилась исторически уникальная ситуация, когда практически весь первичный рынок ипотечных кредитных выдач состоял из льготных программ». И, с одной стороны, это должно радовать все стороны. Но, с другой стороны, как указывает Минфин, это «указывает на значительный эффект каннибализации от субсидируемых программ и снижает их эффективность».

«Льготные программы ипотеки задумывались как средство привлечения денег в строительную отрасль – однако оно уже исчерпало свои ресурсы и начало давать ровно обратный эффект», – говорит Артем Деев, руководитель аналитического департамента AMarket. Например, Минфин указывает, что по программе «Льготная ипотека» уровень каннибализации составлял 63% от выдач ипотечных кредитов, это означает, что дополнительно созданный спрос составляет только 37% от объема выдач ипотечных кредитов в рамках данной программы.

Почему так происходит? Потому что застройщики подняли цены. На первичном рынке жилья они выросли в 1,7 раза с 2019 года, а подорожание «первички» по отношению к «вторичке» составило 27%.

То есть, с одной стороны, появление льготных программ от государства помогло снизить среднюю процентную ставку по ипотеке – с 9,95% в 2019 году до 7,12% в 2022 году. С другой стороны, рост цен на недвижимость полностью нивелировал этот положительный эффект. Доступность покупки жилья в кредит существенно ухудшается с 2019 года.

Если в 2019 году гражданину со средним доходом на покупку жилья и выплаты по ипотечному кредиту потребовалось бы 7,5 лет, чтобы полностью выплатить ипотечный кредит, то в 2022 году требовалось уже 9,7 лет, подсчитал Минфин.

Даже если снизить ставки по «Семейной ипотеке», это не приведет к существенному росту выдаваемых кредитов и не заставит больше строить жилья. А без увеличения жилого фонда это выльется в очередной рост цен на жилье, и эффект от снижения ставки будет нивелирован снова. При этом расходы государства вырастут.

Минфин считает, что такая тенденция является накапливающимся системным риском как для строительной, так и для банковской отрасли. От искусственного раздувания цен могут пострадать все.

«В 2023 году больше половины всех кредитных задолженностей россиян приходится на ипотеку, это максимум за всю историю и тревожный звоночек. Просроченная задолженность по ипотеке превысила 50 млрд рублей. Все меньше россиян гасят ипотеку досрочно, у ипотечных заемщиков растет показатель долговой нагрузки, то есть соотношение выплат по кредиту и доходов. Почти у половины ипотечных заемщиков этот показатель составляет 80%, и это тоже тревожный звонок, поскольку по банковским стандартам показатель долговой нагрузки не должен быть больше 50–60%.

В совокупности это может привести к ипотечному пузырю и масштабному экономическому кризису. Но пока обстановка на рынке недвижимости России сильно далека до кризиса в США или Китае, в том числе благодаря контролю со стороны ЦБ»,

– говорит Наталия Пырьева. Центробанк уже сворачивает рисковые программы, ужесточает условия кредитования и повышает требования к заемщикам.

«Скорее всего, в ближайшее время ЦБ совместно с Минфином проведут анализ рынка, после чего мы увидим также сокращения отдельных льготных госпрограмм или льготных категорий. Однако полностью отмены льготной ипотеки ожидать не стоит», – считает Деев. Нельзя сказать, что эти программы были не нужны. Они свое дело сделали – в прошлом году строительный сектор рос и сильно помог российской экономике. Но, видимо, теперь пришло время их подсократить.

Все эти меры вряд ли приведут к существенному снижению цен, так как есть еще возрастающая себестоимость строительства. Но ослабление спроса позволит как минимум остановить рост цен, чтобы у рынка была возможность передохнуть, заключает Пырьева.