Когда в России подешевеет ипотека

Правительство рассчитывает на снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, заявил премьер Дмитрий Медведев.

«Мы рассчитываем, что процентные ставки по таким кредитам будут последовательно снижаться. К 2024 году опустятся ниже 8% годовых, а количество ежегодно выдаваемых кредитов вырастет в полтора раза», – сказал глава правительства на совещании о достижении национальных целей развития России в сфере экономики и жилищном секторе. Премьер отметил, что ипотечное кредитование является важнейшим инструментом в сфере жилищного строительства.

В прошлом году россияне поставили исторический максимум, взяв более 570 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,3 трлн рублей. Средняя сумма ипотечного кредита также установила рекорд – 2,4 млн рублей, что на 18% больше, чем годом ранее. В Москве в среднем сумма ипотечного кредита составляет 4,2 млн рублей, а в регионах – 2,2 млн рублей.

Этот год на ипотечном рынке тоже обещает быть рекордным. Сумма ипотеки уже к апрелю выросла до нового пика – 2,55 млн рублей, приводит данные бюро кредитных историй «Эквифакс». По данным ЦБ, объем портфеля ипотечных жилищных кредитов в России по итогам первого квартала 2019 года достиг 6,9 трлн рублей, увеличившись с начала года на 4,8%.

Продолжающийся несколько лет ипотечный бум уже даже вызывает опасения у ЦБ РФ. С одной стороны, спрос на жилье двигает вперед рынок недвижимости в стране, который после 2014 года довольно сильно упал. С другой стороны, вызывает опасение, что доходы россиян не растут так быстро, как объемы ипотечного кредитования и средние суммы ипотечных кредитов. Глава Банка России Эльвира Набиуллина выступила против бездумного наращивания ипотеки. Потому что перед глазами пример ипотечного кризиса, например, в США, который перекинулся на финансовый сектор и на реальный сектор экономики. Центробанк уверяет, что следит за ипотечным кредитованием, чтобы не допустить возникновения опасных «пузырей».

Удешевление ипотеки, конечно, может усилить подобные страхи регулятора. С другой стороны, уменьшить стоимость жилищных кредитов ранее поручил в своем указе президент Владимир Путин. Значит, правительство должно добиться его выполнения как минимум за шесть лет.

На самом деле задача снизить процентную ставку до 8% вполне посильная. Тем более в свете нового этапа снижения процентной ставки Центробанком, стартовавшего в прошедшую пятницу. Ставка ЦБ является ориентиром для стоимости банковских операций, в том числе для привлечения денежных средств, от чего во многом зависит цена любого кредита.

На эту тему
• Когда Россия получит низкие ставки по ипотеке
• Пятипроцентную ипотеку придется подождать
• Россияне просмотрели удешевление кредитных денег

Например, самые высокие ипотечные ставки были в декабре 2014 года – начале 2015 года после того, как ЦБ резко поднял ключевую ставку до 17%. Тогда ставки по ипотеке подскочили до 18-20% годовых и более. Постепенно ситуация стала улучшаться – и вслед за снижением ключевой ставки подешевело и жилищное кредитование.

Исторический минимум по средневзвешенной ставке по ипотеке был достигнут в сентябре-октябре 2018 года – 9,41%. Но потом ЦБ решил поднять ставку, что привело естественным образом снова к удорожанию кредитов. Средневзвешенная ставка по ипотеке в марте 2019 года выросла аж до 10,42%. Это был максимум за 19 месяцев – такой высокой средней ставки не было с августа 2017 года.

Однако в мае стоимость ипотеки начала снижаться, причем еще до решения ЦБ РФ о смягчении денежно-кредитной политики. Так, Сбербанк с 25 мая снизил ставки по ипотечным продуктам на 0,3-0,6%. Строящееся жилье стало доступно под 10,5-10,7% годовых, готовое жилье – под 10,4-11,6%, загородная недвижимость – под 10,8%.

После снижения ключевой ставки 14 июня до 7,5% ожидается дальнейшее удешевление ипотечного кредитования еще на 0,2-0,4%. По крайней мере, осенью, до того, как российский регулятор решил поднять ставку, она составляла как раз 7,5%. Ипотека в таких условиях стоила в среднем 9,4-9,5% годовых. Значит, в скором времени жилищный кредит должен подешеветь до таких же значений.

Другой вопрос – когда ипотека подешевеет до столь привлекательных 8%? Надо сказать, что сейчас можно встретить столь низкие ставки, однако они доступны не всем. Например, семьи, у которых появится второй либо третий ребенок, могут оформить ипотеку (либо рефинансировать существующую) под 6% годовых в рамках госпрограммы. Зачастую сами банки, как правило, аффилированные с застройщиками, могут предлагать купить в кредит определенные объекты по более низкой ставке. Остальным придется ждать снижения ставок еще как минимум пару лет, и то если российская экономика не столкнется с новыми потрясениями.

«Снижение рыночных ипотечных ставок до 8% и ниже будет возможно в случае установления Банком России ключевой ставки на уровне не выше 6–6,5%. Для этого необходимо возвращение инфляции как минимум к целевому значению 4% и отсутствие внешних шоков, в том числе в части нарастания санкционных рисков», – говорит младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. По оценке эксперта, переход к ставкам на уровне 8% и ниже возможен через два-три года, то есть в 2020–2021 годах, но только при условии стабильного развития экономики».

Глава Сбербанка Герман Греф в мае заявлял, что ставки могут снизиться до 8% уже в конце 2019 года – начале 2020 года.

Впрочем, определить, насколько ключевая ставка должна снизиться, чтобы добиться 8% годовых по ипотеке, не так-то просто, замечает заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. «Хотя ставка в значительной мере влияет на цену кредита, конкуренция между банками, рискованность кредитования тоже определяют стоимость ипотеки», – говорит Пивень. К тому же пятилетний срок прогнозирования – очень долгий, за это время очень многое может измениться в финансовой системе, что повлияет на ипотечное кредитование.

Конечно,

если сохранится стабильность финансовой системы и низкая инфляция, тогда ипотека под 8% годовых – это вполне реалистичный прогноз,

согласен Пивень. Но в следующем году он бы все-таки не рассчитывал на такую низкую ставку. «Тут надо учитывать, что переход на строительство по новым правилам (эскроу-счета) может повлиять на предложения жилья, и если спрос будет превышать предложение, снижать ставку для банков будет нецелесообразно. Заемщики примут и менее выгодные условия», – считает эксперт АКРА.

Опасения ужесточения финансирования строительства (эскроу-счета введут осенью) тоже, вероятно, способствуют спросу на недвижимость и более дорогую ипотеку.

Есть целый ряд факторов, кроме ключевой ставки Центробанка, которые влияют на стоимость кредита. «К примеру, банки могут пересмотреть требуемую премию за риск, в случае, если быстрый рост ипотечного кредитования обернется большим объемом проблемных кредитов. Есть факторы, связанные со способностью банков привлекать необходимый объем средств под процент, который обеспечит адекватную доходность ипотеки при ставке 8%. По мере развития экономики и при сохранении ее стабильности, можно рассчитывать на тенденцию снижения стоимости кредита. Однако это процесс не быстрый», – говорит Валерий Пивень.

О более низкой ипотечной ставке – под 6-7% – россиянам пока и мечтать не стоит. «Надо понимать, что банки ориентируются в том числе и на стоимость привлечения фондирования (когда банки берут деньги в кредит со стороны, чтобы выдать потом кредит физлицу или предприятию, но под уже более высокий процент – прим. ВЗГЛЯД). Давать кредит под 6-7% означает привлекать деньги существенно дешевле. Такая стоимость привлечения для российской экономики может оказаться недостижимой», – заключает собеседник.