Пятипроцентную ипотеку придется подождать

Не так давно Сбербанк вслед за снижением ключевой ставки Центробанком и замедлением инфляции в районе 3% снизил ставки по ипотеке в августе до 7,4–10% по новостройкам и до 8,9–10% по вторичному жилью.

Греф уверен, что эта тенденция не только продолжится – россияне смогут стать свидетелями рекордно низкой для российской действительности ставки по ипотеке в 5%. «Сегодня инфляция 3%, я думаю, что ставки 5% не за горами», – заявил Герман Греф. Учитывая, что средняя по рынку ставка ипотеки составляет 10,58%, можно сделать вывод, что Греф верит в удешевление заемных денег на целых 5,5%. Звучит на первый взгляд фантастично.

В теории есть механизмы, которые могут привести к удешевлению ипотеки на 5%, говорит Кирилл Яковенко из «Алор Брокер». Первый вариант: у бюджета появляется некий новый, неизвестный ранее источник доходов – либо цены на нефть Brent возвращаются к 100 долларам за баррель.

Во-вторых, удешевить ипотеку можно за счет неограниченной эмиссии рубля, но тогда инфляция может быстро стать двузначной.

Третий вариант: инфляция в России снижается до рекордных 1–2%, как на Западе, либо сохраняется на текущем уровне в 4–5%, но тогда государство субсидирует ипотеку не на 700 млрд рублей, как сегодня, а в четыре–пять раз больше, то есть на 3,5 трлн рублей. «Все это сейчас сложно даже представить, любое подобное вмешательство государства может привести к отсроченному кризису», – говорит Яковенко.

Впрочем, остается еще один вариант. Такое падение ставок по ипотеке могло бы произойти, если бы стоимость жилья резко снизилась – например, благодаря неким прорывным технологиям в строительстве и сокращению времени согласования проектов, говорит эксперт. Возможно, конечно, Грефу что-то об этом и известно, но пока и этот вариант кажется малореализуемым.

Неужели нам так и не узнать на практике, что такое пятипроцентная ипотека? Отчего же, это вполне возможно – но самое ранее через три года. А скорее всего – даже после 2020 года. И то при условии, что российская экономика будет расти и обойдется без каких бы то ни было катаклизмов.

«Если в экономике не будет кризиса и аномального бума, то есть условия будут нормальными, ипотека в 5% обоснованна при инфляции в 2–3%. В настоящий момент ЦБ таргетирует уровень инфляции в 4%. Так что «не за горами» Грефа вряд ли является перспективой ближайших двух–трех лет», – считает финансовый аналитик FxPro Александр Купцикевич.

За последние три года ставки по ипотеке действительно снижались – в среднем с 12,5–13% до 10,58% на данный момент. «Если за три года ставки потеряли всего 2%, то для того, чтобы они потеряли еще 3–5%, точно нужно более трех лет. Да и то при условии, что ставка рефинансирования и дальше будет снижаться так же активно», – аргументирует Сергей Звенигородский из УК «СОЛИД Менеджмент».

А как же Сбербанк, который так активно рекламирует свои новые варианты кредитования с аппетитными предложениями по новостройкам от 7,4% до 10% годовых? Стоит признать, что это все же маркетинговый ход. «Пока самая реальная ставка в Сбербанке – это все же 10,58%, а варианты с 7–9% имеют подводные камни в виде очень длительного срока кредита и массы других не самых выгодных условий. Не сомневаюсь, что с пятипроцентной ипотекой будет такая же история», – критичен Звенигородский. Он подозревает, что такими заявлениями Греф лишь пытается вызвать интерес будущих заемщиков именно к программам Сбербанка. Впрочем, реклама своей компании – не запрещенный ход.

На эту тему
• Западные ставки по ипотеке в России невозможны даже для Сбербанка
• Взятые у "черных банкиров" деньги можно будет не возвращать
• Кризис повлиял на рынок недвижимости неожиданным образом

Если после 2020 года ставки все-таки упадут до 5%, то не произойдет ли резкого удорожания недвижимости, как это отмечалось в 2000-е годы, при самом начале развития ипотечного кредитования? Тогда за пару лет квартиры так взлетали в цене, что за вырученные от продажи деньги можно было не только расплатиться с банком, но и купить еще одну квартиру, только меньшей площади и в менее престижном районе.

Однако такое ценовое ралли на этот раз вряд ли повторится. Ведь ипотечная ставка будет снижаться долго и постепенно. К тому же предложение на рынке жилья стало больше. 

«Однако в целом это может подогреть рынок, и в ближайшие несколько лет цены на недвижимость вполне могут значительно обгонять общую инфляцию. Со стороны больших бизнес-циклов это будет выглядеть как восстановление после провала последних двух лет. Однако это не будет напоминать ранние 2000-е. Тогда экономика отталкивалась от очень низких уровней. Сейчас провал был не настолько глубоким», – говорит Купцикевич.