Россиянам обещают выгодное жилье и дешевую ипотеку

Самоизоляция фактически остановила выдачу ипотеки. В марте наблюдался максимум продаж квартир – россияне поспешили завершить запланированные сделки на фоне волны девальвации из-за падения нефти. «Пик по количеству заявок на получение ипотеки состоялся в пятницу, 13 марта. Клиенты начали «обрывать» телефон. Это связано с резким скачком валют и ростом ипотечных ставок сразу в нескольких банках», – рассказывает руководитель ипотечного центра «Объединенной группы риелторских компаний» (ОГРК) Ольга Наследова.

Второй пик, по ее словам, был зафиксирован сразу после объявления о старте новой льготной программы под 6,5% годовых для всех, но только при покупке квартиры в новостройке. «В первые дни нам звонили люди, хотевшие приобрести вторичку по новой программе. В итоге в среднем из 20 звонивших только один-два человека были готовы рассмотреть варианты на первичном рынке», – добавляет Наследова. Многие просто боятся завтрашнего дня.

В апреле рынок по факту замер. Так, в Москве в апреле почти на 70% снизилось число ипотечных сделок на рынке жилой недвижимости по сравнению с апрелем прошлого года, свидетельствуют данные Росреестра. Питерские эксперты говорят о таком же падении и в культурной столице России.

«Снижение интереса к ипотечному кредитованию в апреле обусловлено несколькими факторами. С одной стороны, это технические проблемы. Потребовалось оперативно перевести все процессы получения ипотеки в дистанционный формат. Электронная регистрация договоров в Росреестре была еще не до конца отлажена. С другой стороны, ряд покупателей занял выжидательную позицию в условиях изоляции», – говорит коммерческий директор девелоперской компании Capital Group Петр Исаев.

Тренд на цифровизацию на рынке недвижимости появился задолго до коронавируса. Но изоляция явно ускорила процесс применения новых технологий и практик. «Пандемия заставила все риелторские компании активно внедрять современные сервисы, например, онлайн-показы квартиры, онлайн-консультации, проведение онлайн-сделок. Уверен, эта практика будет актуальной и после снятия ограничений», – говорит гендиректор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.

На эту тему
• Льготная ипотека сэкономит на жилье миллионы
• Работодателям понравилась «удаленка»
• Бум ипотечного кредитования подходит к концу

В условиях самоизоляции предлагается использовать «цифровую» подпись и сервисы электронной регистрации. «Многие банки упростили пакет документов. Так, например, теперь вместо 2-НДФЛ принимают выписку из банка по счету заработной платы клиента, допускается предоставление выписки из ПФР вместо копии трудовой книжки, заверенной работодателем. По нашим оценкам, в части ипотечного кредитования в онлайне останутся процессы, связанные с консультированием, подачей заявок (с упрощенным пакетом документов), получением решения, открытием аккредитива, выдачей кредита», – говорит Исаев. 

Сбербанк во время действия ограничений запустил услугу «ипотека с доставкой на дом». «Уход процессов в онлайн позволяет экономить силы и время, упрощать некоторые бизнес-процессы. Однако потребители по-прежнему заинтересованы в наличии офиса на стройплощадке и получении «живой» консультации от менеджера. Поэтому пока «робот» не заменит общения со специалистом», – считает генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

«С моей точки зрения, после карантина останется возможность онлайн-регистрации сделок. А вот заключение сделок в формате онлайн будет проходить только по необходимости и в небольшом количестве», – говорит руководитель службы ипотечного кредитования «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.

Те, кто хочет улучшить свои жилищные условия путем покупки квартиры в ипотеку, должны здраво оценить свои возможности. Во-первых, необходимы накопления на первоначальный взнос. Чем выше эта сумма, тем ниже ставка и тем выше шансы на одобрение сделки банком. Лучше рассчитывать на первый взнос минимум от 20% стоимости жилья.

Второй важный фактор – это уверенность в будущем стабильном доходе. Многие рекомендуют не вкладывать последние средства в кредит, а оставить сумму равную минимум двум ежемесячным платежам, что станет неким подспорьем при неожиданной потере работы или снижении доходов.

Третий момент –

сумма ежемесячных платежей не должна превышать 30-50% от ежемесячного дохода семьи. На практике лучше руководствоваться отсечкой в 30%, а то и меньше, тем более, если новое жилье требует дополнительных вложений на ремонт.

Правильный подход к оценке ежемесячного платежа, который может позволить себе семья, – это скрупулезный анализ семейного бюджета со всеми обязательными и необязательными расходами и доходами за последние полгода-год. Для тех, кто снимает квартиру, покупка жилья в новостройке будет куда более сложным решением, чем для тех, кто не платит за аренду. В наилучшем положении те, у кого уже есть в собственности квартира, которая может быть продана в счет погашения ипотечного кредита на улучшенное жилье. На рынке даже существуют специальные программы трейд-ин.

«Мы зафиксировали рост спроса на услугу трейд-ин, так как ипотека для многих остается недоступна. Кроме того, на рынок выходят покупатели поколения Z, которым достались бабушкины квартиры – они не хотят возиться с продажей вторички. Для них принцип решения квартирного вопроса в режиме одного окна у застройщика является близким к идеалу», – говорит совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.

С точки зрения цен на недвижимость и снижения ставок по ипотеке, сейчас наступает привлекательное время для того, чтобы улучшить жилищные условия. Во-первых, до ноября 2020 года есть возможность приобрести квартиру в строящемся доме (новостройке) под 6,5% годовых в рамках госпрограммы поддержки строительства. На такие низкие ставки в России до недавнего времени могли рассчитывать лишь небольшие категории граждан типа молодой семьи. Теперь же дешевые деньги на квартиру доступны практически каждому. При условии наличия 20% первоначального взноса от стоимости квартиры, которая ограничена 8 млн рублей в столичных регионах и 3 млн рублей в остальных регионах. Некоторые банки стали предоставлять еще и собственные скидки, предлагая ставку даже ниже 6,5%.

Во-вторых, ипотечные ставки на рынке в целом снижаются вслед за мягкой монетарной политикой Банка России. Регулятор снизил ставку на 0,5% в конце апреля до 5,5% – и обещает очередное снижение на заседании в июне. Банки меняют ставки с некоторым лагом. Но уже сейчас кредиты на новостройки в среднем выдаются под 8,59%, а на готовое жилье (вторичка) – под 8,86%, свидетельствуют данные ДОМ.РФ на основе топ-15 ипотечных банков. Однако стоит готовиться к тому, что самые низкие ставки смогут получить «хорошие» заемщики, у которых имеется приличный первоначальный взнос (от 20% и больше), а также постоянная работа и достаточный подтвержденный доход.

Апрельское снижение ставки ЦБ еще не в полной мере учтено банками при определении ипотечной ставки, предполагает председатель правления банка «Фридом Финанс» Геннадий Салыч. Плюс еще ожидается снижение ставки в июне на 0,5%, до 5%. Возможно, что до конца года регулятор суммарно снизит ставку на 0,75-1% от текущей ставки в 5,5%, не исключает Салыч. Таким образом,

к концу года ставка может снизиться до 4,5%. Это значит, что ипотечные ставки могут уйти в район 7,5% уже без всяких госпрограмм поддержки.

«К осени средняя ставка на ипотеку при отсутствии новых экономических шоков, которые способны повлиять на политику ЦБ, приблизится к 8%. К концу года средняя стоимость кредитов на новостройки способна снизиться ниже 8%. Дополнительной мотивацией для банков не завышать процентную ставку станет льготная ипотека под 6,5% на жилье комфорт-класса, что будет создавать конкуренцию на рынке ипотечных ставок», – говорит Салыч.

И это дает шанс для тех россиян, кто хочет приобрести квартиру на вторичном рынке, но не накопил достаточно на приличный первоначальный взнос, или видит риски для своего дохода. Банки сейчас все-таки пристальней оценивают заемщиков из-за возросших рисков невозвратов на фоне явного кризиса в экономике. Поэтому в теории есть вариант подождать с ипотечной сделкой до конца года – начала 2021 года и оценить ситуацию. Однако надо понимать, что никто не гарантирует, что политика ЦБ за это время не изменится. Пока сценарий увеличения ключевой ставки выглядит маловероятным, но не невозможным. Кроме того, регулятор может занять в этом году и осторожную позицию, сохранив ключевую ставку в районе 5,5% вплоть до конца года. Хотя сам ЦБ пока настроен на ее снижение.

Новостройку лучше покупать уже сейчас, пока действует госпрограмма под 6,5% годовых – до 1 ноября 2020 года. Будет пролонгация данной программы или нет – пока сказать невозможно, говорит Наталия Кузнецова.

Еще один важный фактор, который стоит учитывать при принятии решения о том, когда брать ипотечный кредит – это цены на недвижимость, которые имеют свойство расти. Здесь ситуация менее однозначная, и может отличаться на первичном и вторичном рынке жилья.

Падение покупательского спроса на недвижимость все же приведет к снижению цен, как это было в предыдущие кризисы, считает генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов. «Процесс снижения цен будет лавинообразным. Так, один собственник снижает стоимость, второй, увидев это, также делает дисконт, чтобы составить первому конкуренцию. Далее это переходит в настоящий тренд. Это мы фиксировали и в 99-м году, и в 2009 году, и в 2015-м. По аналогии с предыдущими кризисами цены могут снизится до 30%», – говорит Аболемов.

Причем он уверен, что это коснется не только вторичного, но и первичного рынка. «Когда девелоперам понадобится ликвидность, они будут вынуждены снижать цены. Уже сейчас мы видим, что застройщики завлекают покупателей различными акциями, которые по своей сути являются завуалированным снижением цен. Никто не готов сразу снижать стоимость кардинально: сначала будет 10%, потом 15% и так далее», – считает Аболемов. Моментального восстановления покупательского спроса на недвижимость после отмены ограничительных мер он не ждет, потому что главное для людей не процентная ставка, а уверенность в завтрашнем дне.

«Падение цен на недвижимость в предыдущие мировые кризисы, 1998-го и 2008-го, составляло около 20%. Кризис 2014 года был внутрироссийским и политическим, поэтому его можно вынести за скобки. При этом снижение цен было не одномоментным, а постепенным.

В 2008 году стоимость жилья снижалась в течение года. Вероятно, что в нынешней ситуации, которая является следствием «коронавирусного кризиса», такой сценарий может повториться – стоимость недвижимости будет медленно снижаться», – говорит генеральный директор Skolkovo Realty Борис Борискин.

Александр Гиновкер ждет снижения цен, но выборочно – от объекта к объекту. «Отрицательная динамика будет свойственна для рынка вторичной недвижимости. Особенно это затронет самые неликвидные объекты, например, старые панельные дома советской постройки. Кроме того, стоит ждать на рынке «выброса» квартир, владельцы которых не справились с ипотекой», – говорит он. 

Резкого колебания цен на новостройки – ни в большую, ни в меньшую сторону он не ждет. На первичку влияет еще рост себестоимости строительства из-за девальвации рубля, что лишь немного перекрывается появлением льготной ипотеки. «Использование импортных материалов и техники ставит отрасль в зависимость от курса рубля, который подешевел, например, к доллару более чем на 10 рублей с февраля. Изменения в законодательстве, связанные с использованием эскроу-счетов, наиболее сильно скажутся на конечной стоимости квартир также начиная со второго полугодия 2020 года. Поэтому существенного изменения цен на недвижимость ждать не стоит, хотя это не исключено», – согласен Салыч.

Квартиры в новостройках могут расти в цене также на фоне повышения строительной стадии готовности проектов, более высокий рост экономически нецелесообразен на фоне низкого спроса сегодня, предупреждает Кузнецова. Цены могут вырасти на некоторые новостройки с высоким уровнем цен, не исключает собеседник.