Центробанк тушит опасный ипотечный пожар

Банк России видит признаки перегрева на рынке ипотеки, заявила глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина на банковском форуме. По ее словам, выдача ипотеки слишком быстро растет – по 30% за год.

ЦБ «беспокоит и качество кредитов, и влияние их на рынок жилья». Глава ЦБ считает, что для россиян важна доступность жилья, а не ипотеки. Тогда как на рынке жилья сохраняется большой отрыв цен первичного рынка от вторичного. ЦБ следит за ситуацией, и если качество кредитов ухудшится, то «будем принимать и более жесткие меры», предупредила Набиуллина.

По данным ЦБ, во втором квартале 2023 года 71,7% ипотеки было выдано россиянам, которые уже тратят на обслуживание кредитов свыше половины своего дохода. В третьем квартале ситуация может повториться, так как в августе регулятор отмечал рекордные темпы роста выдач ипотек, в том числе за счет более свободных стандартов кредитования.

По данным ЦБ, во втором квартале российские банки выдали россиянам ипотеку на 1,18 трлн рублей. Объем ипотечного портфеля достиг 15,65 трлн рублей.

«Первым признаком перегрева рынка ипотечного страхования являются высокие темпы роста стоимости жилья на первичном рынке недвижимости в России, так как с момента действия госпрограммы субсидирования ипотечных займов они ежегодно составляют порядка 20–30%», – отмечает Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global.

На эту тему
• ЦБ остановил опасное падение рубля
• Финансовый аналитик Деев: Рубль укрепится на 15-20%
• ЦБ боится надувания ипотечного пузыря и экономического кризиса

По его словам, перегрев на рынке ипотеки возникает из-за большого спроса со стороны россиян. Это, в свою очередь, приводит к тому, что застройщики без опасений повышают цены на недвижимость, которая растет очень высокими темпами. Ажиотажный спрос на ипотеку обеспечили, конечно, ипотечные госпрограммы с очень привлекательными условиями.

При этом население понимает, что льготные ипотечные госпрограммы не вечны, сроки их действия могут на этот раз не продлить, поэтому многие пытаются успеть запрыгнуть в последний вагон поезда.

«Банки являются главными бенефициарами роста российского рынка недвижимости и увеличения объемов выдачи ипотечных займов, так как на этом фоне растет их кредитный портфель и, как следствие, чистая прибыль», – говорит Чернов. 

«Опасения главы ЦБ обоснованы. Несмотря на предпринимаемые регулятором меры по сдерживанию роста портфеля ипотечного кредитования, граждане продолжают брать ипотеку на первичном рынке. При этом

застройщики еще больше повышают цены на пользующиеся спросом новостройки. В это же время ипотечные ставки для вторичного рынка становятся все более заградительными, а продавцам приходится либо снижать стоимость квартир, либо откладывать продажу до лучших времен. Разница цен между первичным и вторичным рынком только растет»,

– отмечает аналитическое управление ФГ «Финам».

Казалось бы, повышение ставки ЦБ должно охладить рынок ипотеки. Однако это не так. «Повышение ключевой ставки рефинансирования российским ЦБ увеличивает стоимость классических ипотечных продуктов и снижает спрос на вторичном рынке жилья. А ставки по ипотеке с государственным субсидированием ипотечных займов при этом остались прежними. В последние три года более 80% объемов выдачи ипотеки приходится именно на льготные программы, поэтому просто повышением ключевой ставки рефинансирования сейчас снять перегрев на рынке ипотечных займов не получится, необходимо также ужесточение условия ее выдачи», – объясняет Чернов.

Чем же опасен перегрев на ипотечном рынке? Тем, что цены на недвижимость растут слишком высокими темпами и когда будут завершены льготные госпрограммы, спрос на покупку жилья в новостройках резко схлопнется.

«Перегрев может закончиться тем, что на первичном рынке жилья останется множество невостребованных квадратных метров, застройщики начнут снижать цены, чтобы выплатить свои кредиты, и темпы роста их финансовых показателей начнут падать»,

– говорит Чернов. Массовое банкротство застройщиков легко ударит по банкам, что ставит под угрозу финансовую стабильность в целом.

ЦБ уже предпринимает меры для борьбы с завышением цен на новостройки. Во-первых, власти начали «сжимать» ипотечное кредитование с господдержкой. В сентябре был повышен минимальный размер первоначального взноса с 15% до 20%, а также уменьшен на 0,5% максимальный объем субсидий для банков, которые выдают ипотеку по льготным госпрограммам.

Более того, с 1 октября существенно повышаются макронадбавки по ипотечным кредитам – прежде всего при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом или слишком закредитованным заемщикам. «Это значит, что заемщикам, которые уже сильно закредитованы или хотят получить ипотеку с низким первоначальным взносом, сделать это будет заметно сложнее. Банки будут чаще отказывать им или предлагать более высокий процент по кредиту», – отмечают аналитики ФГ «Финам».

По их прогнозам, выдача ипотеки в ближайшие месяцы ощутимо снизится: ежемесячные выдачи ипотеки могут сократиться на 15-20% по отношению к средним значениям летних месяцев. Правда, ситуацию может смягчить увеличение скидок или предоставление каких-то бонусов со стороны застройщиков, полагают в «Финам».