За отсутствие рисков на рынке жилой недвижимости придется заплатить

Министерство строительства и ЖКХ разработало и представило первому вице-премьеру Игорю Шувалову «дорожную карту» по отмене долевого строительства, сообщил глава Минстроя Михаил Мень. Министерство хочет в течение трех лет перевести рынок от схемы, когда дома строятся на деньги граждан (по договору долевого участия, ДДУ), к проектному финансированию, когда строительство ведется на кредитные средства.

В свое время, когда инфляция в России была высокой, а банки не горели желанием, да и не могли выдавать кредиты на строительство домов под приемлемые проценты, 214-ФЗ о долевом строительстве стал важным шагом. Этот закон нормализировал отношения участников рынка, который вообще не контролировался, отчего на нем процветало мошенничество.

Новые правила игры подтолкнули темпы строительства, появилась возможность купить квартиру на стадии котлована по более низкой цене. Большинство дождались своего жилья и справили новоселье, однако сотни тысяч россиян остались и без денег, и без квартир. Проблема обострилась в 2013–2014 году, когда обманутых дольщиков насчитали более 120 тысяч (назывались и более высокие цифры).

Уголовные дела, меры ужесточения требований к застройщикам – все это имело эффект, но полностью избавиться от инвестиционного риска, покупая квартиру на стадии котлована, можно только запретив инвестиционные сделки на рынке недвижимости. Именно для этого предлагается построить новые, цивилизованные правила игры. Граждане смогут покупать только готовую квартиру, а значит, риск ее не получить сводится к нулю. Но за безопасность придется заплатить.

На эту тему
• Долевое строительство упразднят за вредность
• Путин назвал безобразием ситуацию со строительством в регионах
• Медведев создал фонд защиты прав дольщиков

Уже сегодня можно понять, что должно поменяться и к чему это приведет.

Сейчас действует примерно такая схема: застройщик тратит не более 5% собственных средств от цены проекта на документацию и строительство котлована. Параллельно начинает продажу будущих квартир, цены на которые растут по мере строительства новых этажей. Граждане инвестируют в продолжение строительства этого дома в обмен на обещание получить определенную квартиру.

Как рассказывает партнер Colliers International Владимир Сергунин, сегодня девелопер может начать строительство как за счет собственных средств, так и за счет кредита в банке (того же проектного финансирования). Но на практике он использует не более 30% от выданного кредитного лимита на проект, потому что продает будущие метры по ДДУ. Кредитные средства ему нужны, по сути, только на самом первом этапе, но «как только дом «показывается» из земли, денежный поток клиентов становится достаточным для финансирования стройки, а эти деньги для девелопера бесплатные, ведь ему не надо выплачивать банковский процент.

Что изменится? Застройщик сможет брать деньги на строительство дома только в банке, а продажа квартир возможна лишь после завершения строительства, когда клиент может увидеть вживую уже построенное жилье. Застройщики больше не будут иметь дело с простыми гражданами, которые чаще всего ничего не понимают в финансах, документах и в самом строительном бизнесе. Своими финансами будут рисковать исключительно банки, у которых, разумеется, гораздо более серьезное понимание рынка. В итоге нерадивым застройщикам больше нечем будет поживиться и они уйдут с рынка.

Так как покупать квартиру в новостройке теперь можно будет только в готовом виде, то и цена ее будет выше. Покупая на стадии котлована, можно было сэкономить до 40% от стоимости квартиры.

С другой стороны, уйдут и инвестиционные сделки: когда большинство квартир-«котлованов» покупалось не для проживания, а с целью перепродажи. И такие дельцы еще больше накручивали цену после получения ключей на руки. Когда застройщик останется один на один с реальными покупателями, рынок может помочь выровнять ценообразование.

Раз строителям придется брать деньги в кредит в банках (а это дороже, чем бесплатные деньги дольщиков), то это, безусловно, выльется в рост себестоимости и удорожание квартир.

Насколько – точно сказать пока нельзя. Все будет зависеть от банков, их условий и ставок. Но макроэкономическая ситуация для банковского кредитования улучшается с каждым месяцем: кредитные деньги дешевеют на фоне рекордно низкой инфляции менее 4% и невысокой ключевой ставки Центробанка, который продолжит снижать ее дальше. Процент по кредиту – это краеугольный момент, потому что от этого будет напрямую зависеть цена квадратного метра.

Чтобы сделать ставки по кредитам невысокими, Минстрой предлагает застройщикам работать с банками через так называемые счета эскроу. Это счет для временного хранения денег до момента выплаты с заранее известным назначением (на покупку квартиры или дома).

«Принцип будет такой. Когда участник долевого строительства принимает решение о покупке квартиры, то он заключает договор долевого участия, но средства будут перечислены не застройщику, а на счет в банке, с которым работает этот застройщик. И дальше поэтапно банк с этого же фондирования, которое приходит к нему по нулевой ставке, начинает кредитовать застройщика», – поясняет Михаил Мень. То есть между застройщиком и покупателем появляется посредник – банк.

Но появление такого посредника потребует контроля и за финансовыми организациями. К этому рынку допустят не каждый банк. А цена вопроса – огромная. Совокупный объем средств, который профинансировали покупатели жилья, составляет около 3,5 трлн рублей.

Впрочем, в выигрыше окажутся не только банки. Государство выиграет от того, что больше не будет обманутых дольщиков, которые устраивают митинги. Будет формироваться цивилизованный рынок недвижимости. Покупатели больше не будут бояться потерять вложения и остаться без жилья. Единственное, надо бы запретить жилищно-строительные кооперативы, а то спрос на них после запрета долевого строительства может взлететь колоссально.

Минстрой предполагает, что ставка кредита для застройщика может составить 2–3%. Но такой уровень ставки в 2–3% сильно отличается от рыночного. «Если ставки по проектному финансированию будут сравнимы со ставками по обычному кредитованию (15%), то это приведет не только к значительному росту цен, но и к тому, что застройщикам будет невыгодно заниматься строительством. Следовательно, необходимо будет государственное участие в данном механизме», – переживает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Это может быть, например, субсидирование ставок государством, во что верится с трудом.

Стоит оговориться, что правила игры до конца не определены. В законе, который вступит в силу в июле 2018 года, по сути, нет прямого запрета на долевое участие в строительстве. Но требования к застройщикам, привлекающим ДДУ, серьезно ужесточаются. Как раз для того, чтобы постепенно пересадить их на проектное кредитование (например, перейти на счета эскроу). Так, создан Фонд для участников долевого строительства, средства из которого пойдут на выплату компенсаций обманутым дольщикам. В течение года каждый застройщик обязан отчислять в этот фонд по 1,2% от денег, вырученных с продажи жилья по договорам долевого участия.

Плюс застройщик должен иметь опыт в строительстве не менее трех лет. У него должно быть на счету минимум 10% от себестоимости строительства дома. Фактически они замораживаются на счете. Тем самым девелопера лишают возможности эффективно использовать эти средства как на текущий проект, так и на запуск новых, отмечает Владимир Сергунин.

«Застройщик не сможет одновременно строить по нескольким разрешениям на строительство. Тем самым создается принцип – «один застройщик равно одно разрешение на строительство». Данная мера осложнит деятельность крупных застройщиков, которые одновременно реализуют сразу несколько крупных проектов», – говорит Сергунин. Зато контролировать такие стройки станет проще.

«Введение нового закона, с одной стороны, сделает рынок более стабильным и надежным. Защищенность дольщиков, несомненно, вырастет, – говорит Владимир Сергунин. – С другой, все эти ограничения окажут давление на цены. Застройщики переложат данные затраты на покупателей».