Ипотека не умрет, но подорожает

Мировой финансовый кризис серьезно не повлияет на развитие ипотечного рынка России, считает первый заместитель председателя правительства РФ Игорь Шувалов. «Возможно, рынок будет развиваться не такими темпами, как последние два года, но в любом случае развитие рынка будет позитивным», – полагает он.

Первый вице-премьер правительства РФ сказал это в Кемерове, куда он прибыл в пятницу для участия в совещании по реализации в Кузбассе национального проекта «Доступное жилье», сообщила пресс-служба администрации Кемеровской области.

Доля АИЖК на рынке рефинансирования ипотеки реально может снизиться, как и влияние агентства в целом на развитие ипотеки

Несколькими днями раньше премьер-министр России Владимир Путин заявил, что правительство не намерено менять стратегические планы развития России из-за глобального финансового кризиса. «Россия – это часть глобальной экономики, проявление кризиса заметно на фондовых площадках России», – сказал премьер-министр. По его словам, данный фактор «должен учитываться и будет учитываться в планах развития (России)», но отменять планы и переносить их на неопределенный срок правительство не будет.

Насколько доступным будет жилье для россиян и как мировой кризис повлияет на это в ближайшей перспективе – эти проблемы обсуждают всю нынешнюю неделю ведущие эксперты рынка на многочисленных конференциях и форумах в Москве и Санкт-Петербурге. Реальность рынка такова, что, по оценкам специалистов, в сентябре спрос на жилье в двух столицах России уже снизился по сравнению с началом 2008 года на 30–40% в зависимости от сегмента.

По данным Росстата, около трети россиян обеспечены сегодня жильем более чем скромно – по 9 кв. м на человека. Очередников насчитывается порядка 5,5 млн человек. В еще докризисный период только 6–8% из них могли позволить себе взять ипотечный кредит. С повышением ставок всеми банками этот показатель может стать вдвое меньше.

Ипотека во всем мире развивается по двум моделям – американской (принятой и у нас) и германской (строительные сберкассы). «Первая наглядно продемонстрировала свою шаткость, неэффективность, и ее обрушение в США привело к кризису всю мировую финансовую систему. Вполне резонно сейчас и России задуматься об альтернативных инструментах развития кредитования ради реализации программы «Доступное жилье», – говорит аналитик компании «Финэкспертиза» Максим Лобачев.

Екатерина Покопцева, заместитель начальника отдела финансовых рынков Минэкономразвития России, считает, что последние месяцы года будут «переломным периодом в развитии российской ипотеки, периодом переоценки его качества, а в ближайшем будущем российский ипотечный рынок, очевидно, существенно замедлит рост». Ипотека будет развиваться, но в более ограниченных финансовых условиях. «Это потребует консолидации усилий его участников с целью наименее болезненного прохождения этапа «чистки» рынка: выработки новых подходов к рефинансированию кредитов и совершенствования риск-менеджмента», – отмечает она.

«Сегодня ипотечные ставки выросли настолько, что стали нереализуемыми, хотя мало кто из банков официально признает отказ от ипотечных программ», – говорит генеральный директор консалтинговой компании «Альянс-Эра» Михаил Кожевников.

Большинство экспертов сходятся в одном: рынок будет консолидирован. Лидеры ипотечного рынка – это банки с государственным участием, в первую очередь Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ. Следом за ними идут банки с участием иностранного капитала, а значит, имеющие возможности долгосрочного фондирования и получения длинных кредитов – Райффайзенбанк, «Сосьете Женераль Восток» и «ДельтаКредит».

Остальные игроки рынка уже сегодня вынуждены менять свои приоритеты и фактически вводить нереальные для потенциальных заемщиков условия получения кредитов. Мониторинг 10 российских банков, проведенный газетой ВЗГЛЯД, показал, что москвич сегодня может рассчитывать на кредит на следующих условиях: 18,5–20% годовых сроком на 15 лет при первоначальном взносе не менее 40% от полной стоимости квартиры и при обязательном поручительстве трех человек и обеспечении залога в виде другой недвижимости.

В целом эксперты рынка недвижимости сходятся в том, что в ближайшие полгода-год ситуация на отечественном рынке ипотеки кардинально не улучшится. «Доля АИЖК на рынке рефинансирования ипотеки реально может снизиться, как и влияние агентства в целом на развитие ипотеки, – считает заместитель генерального директора КБ «МИА» Николай Фролов. – Остальные участники рынка будут сохранять либо изменять свои позиции в зависимости от возможностей привлечения внешних ресурсов».

Экономика живет по своим законам, и проблемы с ипотекой повлияют на стоимость недвижимости. В условиях, когда цены на жилье никак не соответствуют платежеспособному спросу, а возможности взять кредит на покупку жилья для потенциальных заемщиков резко сократятся, это неизбежно приведет к снижению цен на квадратные метры.

Впрочем, любые прогнозы грешат лукавством, и мнения экспертов расходятся. Например, эксперты компании Scanrealty уверены, что раз предложений на рынке становится меньше, то и серьезного снижения цен ожидать не стоит. Противоположного мнения придерживается аналитик Константин Ремезов, считающий, что в новых условиях спрос будет падать, что позволит «сбалансировать цены до уровня потребительской достаточности».

Александр Синельников, председатель правления «Фора-Банка», полагает, что «если применять к рынку недвижимости математические модели, то цены должны расти, а если учитывать политические и макроэкономические факторы, то этот прогноз будет актуальным лишь в краткосрочной перспективе».

Генеральный директор компании «Кредитмарт» Николай Корчагин не видит сложностей в отношении развития рынка ипотеки в сложившихся условиях. По его мнению, «сейчас есть краткосрочные проблемы, но в скором времени мы увидим позитивную динамику».

По данным МАИН, на ипотечном рынке Москвы ипотеку декларировали в начале года 88 банков. Если за девять месяцев количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, сократилось на 11%, то только за сентябрь их де-факто стало меньше в 1,5 раза.

Неутешительным был и итог обсуждения проблем и перспектив рынка недвижимости, который сделали участники московской инвестиционной конференции: в ближайшем будущем нас ожидает ощутимое сокращение количества ипотечных программ, рост процентных ставок, ужесточение всех условий кредитования и, возможно, смена лидеров рынка.