Низкий спрос на жилье обрекает застройщиков на новые схемы

В октябре спрос на новостройки в Москвоском регионе поставил антирекорд. Он упал почти на 21%. При том, что за год наблюдается и так рекордное падение на 37%. Это минимум с 2017 года. В Новой Москве спрос упал еще сильнее — на 51% за год. В целом по России застройщики столкиваются с такой же ситуацией.

Первоочередная причина падения – это ужесточение условий по льготной ипотеке в два этапа: с февраля и с октября, отмечает Сергей Клисенко, управляющий директор рейтинговой службы НРА. С 1 октября в столичных регионах ставка для семьи с одним ребенком составляет теперь 12%, с двумя — 10%, а срок кредитования снизился с 30 до 15 лет. Платеж для семей с 1–3 детьми вырос более чем на 80%, отмечает эксперт.

«Вторая причина – все еще высокая ставка по рыночной ипотеке. Средняя рыночная ипотечная ставка на новостройки составляет 18,77%, на вторичку — 18,71%. При почти равной ставке покупатель выбирает более дешевое готовое жилье. Третья причина - эффект перетягивания спроса. В сентябре выдача ипотеки достигла максимума с начала года, 614 млрд рублей, поэтому часть октябрьского падения — это спад после ажиотажа», - говорит Клисенко.

В сентябре многие покупатели старались успеть оформить кредит по прежним правилам, что поддерживало активность на рынке, а в октябре ситуация изменилась: из-за сокращения срока кредитования с 30 до 15 лет ежемесячный платеж практически удвоился, поэтому часть покупателей отложила сделки, отмечает Дмитрий Долгов, основатель агентства недвижимости Dolgov.pro.

В 2027 году рынок новостроек ждет еще один непростой год. Во-первых, ЦБ поднял прогноз по средней ключевой ставке на следующий год до 12,5-13,5%, тогда как ранее рассчитывал снизить ставку до 10,5-12,5%.

«Из-за очередного ужесточения условий по льготной ипотеке с октября спрос на новостройки продолжит сжиматься, а количество непроданных квартир - расти. Как следствие, продолжится рост реструктуризаций и проблемных кредитов в строительстве жилья.

Застройщики уже переносят старты и смещаются в более дорогие сегменты - в Москве стандартные массовые проекты почти перестали выводить, делая ставку на бизнес-класс и выше», - говорит Клисенко.

При этом, ждать падения цен на новостройки, несмотря на тухлый спрос, не приходится.

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, квадратный метр в Москве в старых границах в новостройках к ноябрю в среднем стоит сейчас 553,8 тыс. рублей, за год цена выросла на 15,4%. В новостройках Новой Москвы - 330,8 тыс. рублей, плюс 13,5% за год. В Подмосковье квадрат в среднем оценивается в 236,4 тыс. рублей, рост на 12,9% за год.

Вторичка дорожает медленней: в старой Москве квадрат стоит 311 тыс. Рублей, плюс 8,8% за год, в Новой Москве - 232,3 тыс., плюс 11,5% за года, в Московской области - 155,9 тыс., плюс 6,8% за год.

«Снижения цен на новостройки Москвы я не ожидаю. За последние десять лет квартиры в столице подорожали более чем втрое, а за последний год рост цен в Старой Москве составил порядка 20%.

Даже при относительно слабом спросе у застройщиков практически нет возможностей для существенного снижения стоимости жилья. Продолжают расти расходы на строительство, обслуживание проектного финансирования, создание социальной и коммерческой инфраструктуры. Все эти затраты в конечном счете отражаются на цене квадратного метра», - считает Дмитрий Долгов.

По его прогнозу, в 2027 году новостройки Москвы подорожают не менее чем на 10%. При этом существенного увеличения количества сделок ждать не стоит.

«Мы ожидаем, что рост цен на первичку не превысит 5%. Снижение сдерживает себестоимость, выросшая на 17% за год. В некоторых регионах с высокой затоваренностью снижение цен вполне вероятно. Разрыв с вторичкой, скорее всего, будет сокращаться за счет ее более активного роста по сравнению с ценами на первичное жилье», - говорит Клисенко.

По ожиданиям Долгова, если ключевая ставка останется примерно на текущем уровне, то продажи, скорее всего, сохранятся на уровне 2026 года. Покупатели продолжат искать наиболее выгодные условия приобретения недвижимости, а застройщикам будут искать новые способы привлечения покупателей через программы рассрочки и другие финансовые инструменты.

«Одним из наиболее перспективных инструментов может стать рассрочка, которая будет действовать не только до ввода дома в эксплуатацию, но и после завершения строительства. Аналогичная ситуация с траншевой ипотекой. Если продлить действие таких программ хотя бы до момента передачи ключей, это позволит покупателям более комфортно распределять финансовую нагрузку и может заметно поддержать продажи», - считает Долгов.

Российские застройщики могут в 2027 году отказаться от полного внесения стоимости квартир на эскроу-счета и перейти к модели траншевой ипотеки, считает основатель и почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Он пояснил, что сейчас при покупке новостроек используются эскроу-счета, где средства покупателей блокируются до выполнения застройщиком условий договора. Однако альтернативой этому может стать траншевая ипотека, при которой покупатель первоначально вносит 10–20% стоимости квартиры, а оставшуюся сумму выплачивает уже после завершения строительства и получения ключей.

На эту тему
• Отсутствие ипотеки до неузнаваемости изменило рынок недвижимости
• «Обеление» москвичей приносит миллиарды рублей дохода
• На чем зарабатывают банки в России

«Для поддержания спроса в 2027 году застройщики по-прежнему будут активно использовать такие инструменты как ипотека без первоначального взноса, рассрочка до ввода дома в эксплуатацию, субсидированная ипотека для комфортных ежемесячных платежей. Помимо этих маркетинговых стимуляций рынок войдет в новую эпоху борьбы за клиента через качественный продукт. При равной цене спрос будет сфокусирован на проектах с наилучшими потребительскими характеристиками», - говорит Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость.

Еще один способ стимулировать спрос — предлагать квартиры с готовой отделкой. «Сегодня многие новостройки продаются без нее, хотя покупатели хотят получить ключи и сразу переехать, не тратя дополнительные деньги и время на ремонт. Застройщики могли бы предусмотреть отделку хотя бы в части квартир, особенно в проектах с высокой строительной готовностью. Это помогло бы быстрее реализовать оставшиеся объемы предложения», - заключает Долгов.

При этом, банкротств застройщиков, по крайней мере, в Московском регионе эксперт пока не ожидает, однако не исключает, что в 2027 году могут быть объединения компаний, поглощения и новые партнерства.