Как новый закон о долевом строительстве скажется на стоимости квартир?

В России с 1 июля вступают в силу новые правила долевого строительства. Теперь дольщики должны быть защищены от потери жилья в случае, например, банкротства застройщика. Это немедленно породило слухи о том, что нововведение увеличит цены на жилье, и эти слухи активно эксплуатировали продавцы недвижимости. На самом же деле ничего подобного не произойдет по целому ряду причин.

Как было и как будет

Ранее дольщик перечислял деньги за квартиру непосредственно строительной компании, и та уже распоряжалась ими по своему усмотрению. Сейчас же средства покупателя жилья пойдут на специальный счет в банке – так называемый эскроу-счет – где они будут заморожены до сдачи дома в эксплуатацию и до передачи ключей. 

Схема следующая: в договоре долевого участия теперь будет прописано, что оплата должна быть произведена с помощью эскроу-счета. После оформления договор регистрируется в Росреестре, а затем покупатель, застройщик и банк подписывают его. Вся процедура – оформления, регистрации и перевода денег – может занять до двух недель. На этом роль дольщика заканчивается – ему остается ждать передачи ключей. На том же, последнем, этапе получит деньги и застройщик, которому банк перечислит их с эскроу-счета. Этот механизм, по задумке законодателей, должен предотвратить мошенничество и оставить в прошлом появление обманутых дольщиков.

Что будет с ценами?

Новый закон Госдума приняла в декабре 2018 года, но обсуждался он с 2017 года. И на его фоне за последний год стоимость квадратного метра в российских новостройках выросла на 11%, говорится в исследовании портала Domofond.ru. Причем в каких-то городах показатели ощутимо выше – в Сочи, например, метр подорожал с 99 тысяч рублей до 122 тысяч, то есть на 23%.

Аналитики сходятся во мнении, что рост цен никак не связан с принятым законом, поскольку большинство домов как строились по старым схемам, так и будут строиться по ним еще пару лет – пока не будут реализованы уже запущенные проекты. «Причем еще никто не сказал, что эта схема будет дороже для застройщиков, чем та, что была. А есть примеры, которые показывают, что она может быть даже дешевле прежней», – говорит Константин Барсуков, эксперт рынка недвижимости, член Гильдии риелторов.

Многие застройщики использовали вступающий в силу закон как повод, чтобы убедить покупателей купить квартиры до 1 июля – «пока не поздно». Но это был лишь маркетинговый ход для повышения спроса, считает Барсуков. А рост цен продолжится – вне зависимости от нового закона. При этом никакого скачка в стоимости квадратного метра ждать тоже пока не стоит – цены сдерживают исключительно экономические факторы. Так, на фоне роста цен доходы населения как минимум остаются на прежнем уровне.

«Платежеспособный спрос есть, но он не на том уровне, чтобы разогнать цены», – говорит Барсуков. 

Вероятнее всего, ощутимого роста стоимости жилья ждать не стоит – как минимум, закон на ней не скажется, но точно об этом говорить можно будет лишь осенью. «Не могу точно сказать, продолжится ли средний рост на том же уровне (что и сейчас), тут стоит дождаться осени, – говорит Юлия Солодовникова, руководитель Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA. – К этому времени новая модель немного устаканится, поскольку сейчас все застройщики в режиме недопонимания». К осени станет понятно, сколько из строящихся объектов получили разрешения работать по старой схеме, и тогда уже наступит ясность в том числе с ценами, говорит Солодовникова. 

В конце июня некоторые СМИ сообщали о возможном снижении цен застройщиками, искусственно «подогревшими» стоимость квартир с приближением 1 июля. После вступления закона в силу им придется продавать квартиры дешевле, писал «Коммерсант» со ссылкой на аналитиков ЦИАН. Вряд ли это случится, считает Солодовникова. В этом контексте можно говорить разве что о различных акциях и скидках.

Что же касается планового и массового снижения цен, его точно не будет, уверен Барсуков. Напротив, застройщикам необходимо поднимать цены даже больше, чем сейчас, считает эксперт: «Они давно находятся в «голоде». Тот же самый НДС вырос на 2%, а цены на недвижимость – нет. Так не бывает».

Банкротства и как вернуть деньги

Естественно, риски банкротства застройщиков никуда не пропадут, тем более что теперь им придется использовать собственные средства на возведение домов. Еще после того, как закон приняли, девелоперы говорили о том, что с рынка придется уйти едва ли не большинству застройщиков – в первую очередь мелким компаниям с небольшим оборотным капиталом. Солодовникова не видит в этом ничего плохого – в идеале рынок должен стать более «здоровым», считает она: «Здесь опасаться не нужно. Обвала рынка, недостроев быть не должно».

Но покупателей это волновать должно в меньшей степени – они получат либо жилье, либо свои деньги обратно. Всего оснований для возврата средств несколько – это или банкротство девелопера, или его ликвидация по решению суда, или нарушение сроков сдачи дома и передачи ключей.