Как быстро и резко просядут цены на новостройки

Цены на новостройки могут упасть на 40%, и не через два года, а намного быстрее – в течение года, заявил председатель комитета Госдумы по финансовому рынку и Совета Ассоциации банков России, депутат Анатолий Аксаков.

«Есть мнение, что для снижения цен на недвижимость потребуется два года, но я рассчитываю, что это произойдет быстрее», – отметил парламентарий в интервью «Парламентской газете». По его словам, исходя из некоторых оценок, возможно снижение цен на жилье до 40% уже во второй половине этого года. Потому что застройщикам необходимо распродать уже построенные дома, чтобы начать новые проекты. Рыночные условия требуют снижения цен, но строителям сложно заменить продажи на заемные средства из-за высоких процентных ставок. Впрочем, примерно через год ситуация стабилизируется – и рынок достигнет равновесия, заключает Аксаков.

Цены на жилье в новостройках за последние три с половиной года сильно выросли. Так, по данным ДОМ.РФ, с января 2021 года по февраль 2024 года в среднем они выросли на 61% при инфляции в 32%. Сильнее подорожали однокомнатные квартиры – на 65%. Дороже всего «квадрат» недвижимости стоит в Краснодарском крае, Татарстане и Москве.

За полгода 2024 года новостройки в городах-миллионниках выросли еще на 6% – в среднем до 164 тыс. рублей за квадратный метр.

«Примерно с 2020 года, когда пандемия COVID-19 внесла свои коррективы в экономику, мы начали наблюдать устойчивый рост цен на новое жилье. Ежегодное повышение стоимости квадратного метра варьировалось, но в среднем составляло около 10–15% в год», – отмечает Мария Тарасова, генеральный директор и основатель агентства недвижимости Марии Тарасовой.

«Основным катализатором роста цен на новостройки с 2020 года стало введение государственной поддержки, что спровоцировало значительный спрос. В среднем ежегодный рост цен в этот период составлял около 30%.

В некоторые годы прирост мог быть и выше, но в целом этот показатель удерживался на уровне 20–30% и варьировался в зависимости от региона и конкретных проектов», – отмечает Александр Мирошниченко, частный инвест-брокер в недвижимость.

Кроме льготной ипотеки, росту цен на новостройки способствовало увеличение стоимости строительных материалов, изменение нормативной базы и спрос на жилье в крупных городах.

«Одновременно с ростом цен на новостройки наблюдалось увеличение объемов строительства. Жилые комплексы росли как грибы после дождя, особенно в крупных городах. Однако масштаб строительства не всегда был пропорционален спросу, что приводило к временному избытку предложения. Тем не менее серьезного снижения цен это не вызывало», – замечает Алла Шинкевич, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор».

Вместе с тем с отменой массовой льготной ипотеки в июле, рынок новостроек ждет серьезная перестройка.

«В июле на первичном рынке Москвы наступит охлаждение спроса на 15–20% и начнется его адаптация к новым совместным программам застройщиков и банков. Дополнительно рынок ждет трансформации государственных льготных программ ипотеки. Ослабление покупательского интереса в связи с изменениями условий по льготным программам заставит застройщиков пересматривать планы продаж, исходя из конъюнктуры рынка. Для поддержания спроса застройщики будут предлагать новые условия приобретения квартир в домах-новостройках. К примеру, уже сегодня возрастает популярность рассрочки до двух лет с возможностью в будущем перейти на ипотеку», – прогнозирует Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость».

Что касается цены, то участники рынка не верят в падение цен на 40% в ближайший год.

«В последние месяцы мы начали замечать небольшое снижение цен на новостройки. Но это не резкое падение, а скорее небольшая коррекция, вызванная снижением покупательской способности и отменой государственной поддержки. Говорить о падении цен на 40% на новостройки в течение года не приходится. Да, возможно небольшое снижение цен, но не более чем на 5%.

Стройматериалы продолжают дорожать, услуги также становятся дороже, что не позволяет ценам на новостройки значительно упасть. В лучшем случае мы можем рассчитывать на стагнацию или незначительное снижение», – говорит Алла Шинкевич, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор».

«Резкое снижение стоимости первичного жилья в ответ на охлаждение спроса маловероятно. Скорее всего, нас ждет стагнация цен с поправкой на инфляционные ожидания и степень готовности проекта, ведь с каждым выросшим этажом растет и стоимость. Ни о каком
снижении на 40% речи быть не может. В сегменте новостроек первоочередное влияние на ценообразование оказывают себестоимость строительства, инфляция и дорогое проектное финансирование для застройщиков», – отмечает Валерий Кочетков.  

Александр Мирошниченко отмечает лишь небольшое снижение цен на новостройки, которое происходит в основном косвенно через различные акции и специальные предложения застройщиков. «Застройщики активно используют такие инструменты, как скидки на квадратный метр, подарки в виде ремонта или скидок на ипотеку, чтобы поддерживать спрос на прежнем уровне. Некоторые застройщики предлагают специальные условия для участников социальных программ», – говорит эксперт.

Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп», ждет появления кучи скрытых дисконтов у застройщиков в ближайший год-два. «Однако на сильные дисконты девелоперы не настроены, тем более есть много альтернатив льготной программе – траншевые ипотеки, новая льготная программа для семей с детьми, IT-ипотека. Многое будет зависеть и от ставки. Если мы сможем разобраться с инфляцией и ставка начнет падать, то цены особо не изменятся», – говорит эксперт.

На эту тему
• Банк России приготовился к альтернативному пути для экономики
• Когда цены на недвижимость начнут падать
• В России наблюдается настоящий строительный бум

«На второе полугодие текущего года и следующий год прогнозы указывают на стагнацию или небольшой откат цен до уровня конца прошлого года. Это небольшое снижение не окажет значительного влияния на крупных застройщиков, которые за последние годы заработали достаточно средств и могут позволить себе переждать этот период без существенных убытков. Ожидается, что спрос немного сместится на вторичный рынок из-за ограничений на семейную ипотеку и отсутствие господдержки, но в целом он останется стабильным и вернется на прежний уровень к концу года или к началу следующего», – ожидает Мирошниченко.

Максимальное снижение цен, которое можно ожидать в ближайшие полгода, составит не более 10%, считает эксперт, а падение цен на 40% кажется абсолютно нереалистичным, учитывая состояние рынка и стратегии, применяемые застройщиками для удержания своих позиций.

Спрос на новостройки может снизиться, однако падение цен на 40% является практически невозможным: этому препятствуют рост себестоимости строительства и стабильный спрос в крупных городах. Для такого обвала цен нужны какие-то значительные изменения в экономике и на рынке недвижимости, заключает Мария Тарасова.