«Средний класс живет в малоэтажках»

Премьер Путин в пятницу провел совещание, посвященное малоэтажному строительству, где в очередной раз заявил, что развитие этой формы жилья в России является сейчас наиболее приоритетной задачей для правительства.

Мы считали экономику в Калуге. За однокомнатную квартиру 35-45 кв.м аренда составляет 10-12 тыс. рублей в месяц. Но это еще не самый дешевый вариант

Путин потребовал, чтобы доля малоэтажного строительства по России выросла с 40% в 2010 году до 60% к 2015 году от общего объема возводимого жилья, а в реальном выражении – до 54 млн кв.м. В ближайшие пять лет на стимулирование программ жилищного строительства в регионах федеральный бюджет направит порядка 25 млрд рублей.

Премьер отметил, что «на территориях, где возводится малоэтажное жилье, адекватными темпами должны вводиться в строй сети энерго- и водоснабжения, газопроводы, прокладываться дороги и системы коммуникаций». Он также потребовал снять «избыточные административные барьеры, в том числе существенно сократить сроки согласования проектной документации при выдаче решений».

Путин также заметил, что затраты застройщика на подключение к энергосетям очень уж высокие. «В развитых экономиках стоимость подключения к энергосетям в 40 раз меньше, чем в России. Как так можно строить?» – возмутился премьер.

Так как покупательная способность населения пока недостаточно высока для приобретения квартиры, Путин предложил искать более эффективные механизмы. По его словам, надо не только совершенствовать ипотеку, но и расширять практику аренды жилья. По его словам, в Европе до 60% населения проживает в съемных квартирах, в США – 35%, а в России – только 5%. По предварительным расчетам, ежемесячная плата за наем квартиры при малоэтажном строительстве может составить порядка 10 тыс. рублей.

В чем преимущество малоэтажного строительства, что надо сделать, чтобы малоэтажное жилье стало доступным для большинства российских граждан, газете ВЗГЛЯД рассказал вице-президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Сергей Милушкин.

ВЗГЛЯД: В чем преимущества малоэтажного строительства, которому сейчас уделяется особое внимание в правительстве?

Сергей Милушкин, вице-президент НАМИКС (фото: cottage.ru)

Сергей Милушкин: Структура жилищного строительства в советское время строилась исходя из того, что в короткие сроки надо было решить проблему обеспечения граждан жильем. Программы строительства хрущевок и панельных девятиэтажек в свое время решили эту проблему. Однако теперь мы считаем, и правительство нас в этом поддерживает, надо переходить на качественно новый уровень жизни россиян. Поэтому и продвигаем малоэтажное строительство.

Преимущество малоэтажного строительства заключается в том, что жизнь в своем доме качественно отличается от жизни в городской многоэтажке. Многоэтажные дома, по крайней мере, на Западе, как правило, – это или арендное жилье, или там живут не самые обеспеченные люди. Нормальный средний класс живет в малоэтажках.

Малоэтажная застройка отличается лучшей экологией, так как дома находятся за городом. Создается совершенно другая среда обитания для человека. Это не городская скученность, это не километры асфальта, это нормальное озеленение, природные условия и экология.

При строительстве малоэтажек используются современные технологии, которые отличаются экологичностью и эффективностью. Цикл строительства таких домов, как правило, более короткий. Если имеются подготовленные инженерные коммуникации на участке, то всего за один сезон можно построить целый поселок. Это достаточно недорогое жилье, потому что малоэтажное строительство – не те дома, которые мы видим на Рублевке, это жилье эконом-класса.

Малоэтажный дом, как правило, имеет небольшой участок, и человек, живущий в таком доме, больше заинтересован благоустройством своего двора, нежели человек, живущий в пятиэтажных домах.

ВЗГЛЯД: Это может быть один дом не на одну, а на несколько семей?

На эту тему
• Путин предложил ввести льготы для многодетных семей при покупке домов
• Путин: К 2015 году 60% возводимого в России жилья будет малоэтажным
• На стройке домов для жителей поселка Урман установили веб-камеры
• Путин: Объем выданных в 2010 году ипотечных кредитов увеличился в два раза
• Путин потребовал увеличить долю жилья эконом-класса в строительстве

С.М.: Да, это могут быть и трехэтажные дома. На прошлой неделе вместе с руководством Свердловской области мы открывали поселок Светлореченский, где было построено порядка 22 домов по различным технологиям. Это очень аккуратный поселок из таунхаусов и трехэтажных домов с единым ландшафтным дизайном. В этих домах получили однокомнатные квартиры дети-сироты.

В России есть примеры успешного строительства целых малоэтажных городов. К примеру, сегодня премьер проводил совещание в Новом Ступино, которое как раз является примером того, как надо строить малоэтажное жилье в России.

Успешные примеры строительства такого жилья есть в Екатеринбурге, Московской области, Калуге, Ленинградской области и в других регионах.

ВЗГЛЯД: Но пока это не массовое явление в России?

С.М.: Рост ввода нового жилья идет везде. В прошлом году по указанию правительства была принята региональная программа жилищного строительства. Каждый регион должен расписать, каким образом будет достигать ежегодного увеличения объема ввода жилья, чтобы выполнить поставленную цель – через десять лет нарастить его объемы в два раза.

Если в 2010 году в России ввели 58 млн квадратных метров нового жилья, то к 2020 году правительство поставило цель  увеличить до 142 млн квадратных метров. Это очень высокие показатели, и регионы должны обеспечить их выполнение.

Одним из условий региональных программ является то, что в общем объеме ввода жилья большую часть должно занимать именно малоэтажное строительство. Если в 2010 году доля малоэтажного строительства в общем объеме ввода жилья по России достигала 40%, то к 2020 году стоит задача увеличить ее до 60%.

ВЗГЛЯД: Сегодня Путин сказал, что уже к 2015 году доля малоэтажного строительства должна составить 60%.

С.М.: Раз он сказал, значит, будут делать к 2015 году.

ВЗГЛЯД: В некоторых регионах доля малоэтажного строительства занимает уже 80%. Но все-таки по стране это пока лишь 40% от ввода нового жилья. Что нужно, чтобы сделать малоэтажное строительство более массовым явлением и более доступным для россиян?

С.М.: Выполняя программы жилищного строительства, регионы должны четко соблюдать цифры ввода малоэтажного жилья. Исходя из этих цифр, они должны подготовить земельные участки для комплексного освоения. Малоэтажная застройка занимает большую территорию, поэтому главная задача региональных властей – подготовить участки для строительства.

Они должны решить вопросы инженерной, социальной и дорожной инфраструктуры, вопросы с субъектами естественных монополий, оформления этих земельных участков с точки зрения земельного права, вопросы развития современных материалов. Зачастую в регионе представлены заводы, производящие только железобетонные и кирпичные конструкции, при этом новые технологии – это и каркасно-панельные, и дома из клееного бруса и из блоков. Это более современные, более энергосберегающие и эффективные строительные конструкции, позволяющие достигать цены квадратного метра в 30 тыс. рублей.

Власти также должны решить вопрос с землей под строительство малоэтажных поселков эконом-класса, чтобы она стоила недорого или вообще ничего не стоила. К примеру, мы сейчас поддерживаем законопроект, который позволит гражданам России объединяться в кооперативы для строительства малоэтажного жилья. Пока по закону можно создавать кооператив только для строительства многоэтажных домов. Если поправки будут приняты, это будет большой плюс. Для социально незащищенных граждан, объединяющихся в такие кооперативы, мы предлагаем выделять землю бесплатно. Тогда стоимость земли уходит из цены квадратного метра.

#{smallinfographicleft=506478}Площадки под малоэтажное строительство эконом-класса, по нашему мнению, должны быть обеспечены инженерными коммуникациями, социальной  и дорожной инфраструктурой. Причем эти сектора должны стать отдельным бизнесом для инвесторов.

Подобный проект мы реализуем вместе с Внешэкономбанком в Ханты-Мансийском округе по социальной инфраструктуре – строительству детских садов и школ. Такую же практику необходимо ввести и для строительства инженерной и дорожной инфраструктуры. В ряде субъектов России уже идет подготовка к этому.

Если это все будет реализовано со стороны регионов, то строитель получит подготовленную площадку. В этом случае себестоимость дома плюс его маржа практически при любой технологии строительства, используемой в России, позволят застройщику продавать квадратные метры по цене от 20 до 30 тыс. за квадратный метр – это достижимая цифра, но только тогда, когда государство или частный бизнес возьмет на себя обязательства по предоставлению дешевой земли, обеспечению инженерной, дорожной и социальной инфраструктуры. Государство должно помочь решить эти проблемы.

ВЗГЛЯД: Цену в 20–30 тыс. рублей за квадратный метр жилья можно назвать доступной для россиян?

С.М.: Согласно исследованию, приобрести жилье по цене квадратного метра в 30 тыс. рублей могут себе позволить до 20% населения России с помощью кредитов и ипотеки. Если цена квадратного метра составит 20 тыс. рублей, то приобрести жилье в ипотеку смогут уже до 38% россиян. Остальные граждане, к сожалению, не имеют возможности приобрести жилье даже при такой стоимости метра.

ВЗГЛЯД: Можно ли снизить цену квадратного метра?

С.М.: Больше снижать невозможно, потому что есть определенные параметры качества строительства. Если снизить цену, то мы получим уже карточные домики.

ВЗГЛЯД: Как же сделать жилье доступным для всех россиян?

С.М.: Мы все время говорим о собственности. Но вспомним, что даже в советское время собственниками недвижимости были единицы – это кооперативы или жители в сельской местности, в городах же все жили по социальному найму. В 90-х годах произошла массовая приватизация собственности, что является положительным моментом, но тогда мы не учли, что тем самым породили класс нищих собственников.

Должно быть понимание, что собственник – это не только радость от обладания, но и бремя содержания. И вот когда бремя содержания возлагается на бабушку с пенсией 2,5 тыс. рублей, понятно, что она не может платить ни коммуналку, ни ремонт, ни налог на недвижимость, которые планируется ввести.

Путин потребовал, чтобы доля малоэтажного строительства по России выросла с 40% в 2010 году до 60% к 2015 году от общего объема возводимого жилья

В России имеется большой перекос рынка в сторону владения жильем в собственности. Тогда как во всем мире в среднем от 40 до 70% населения в разных странах живет в арендуемом жилье. И это не дикая аренда в Москве, когда за убогие квадратные метры надо платить 50 тыс. рублей. На западе существует цивилизованная система аренды, квартирами владеют специальные компании, которые делают на этом хороший бизнес. Скажем, в Англии сдачей недорогих квартир в аренду занимаются компании, которые относятся к муниципалитетам. С помощью введения системы аренды жилья государство получает возможность решать социальные проблемы.

Поэтому мы считаем, что нужно строить малоэтажное жилье не только для продажи, но и для аренды. По подсчетам Минрегиона и правительства, к 2015 году при заявленных темпах строительства жилья мы обеспечим жильем те 20% населения, которые могут себе позволить покупку квартиры по 30 тыс. рублей за квадратный метр. После 2016 года строительство этих метров не будет находить спроса. Поэтому необходимо создать систему строительства арендного жилья эконом-класса и систему эксплуатации арендного жилья.

ВЗГЛЯД: Арендодателем должно выступать государство или частные инвесторы? И сколько будет стоить аренда?

С.М.: Могут быть разные экономические модели. В Калуге, например, действует такая модель, что некое ООО является заказчиком строительства арендного жилья, которое финансируют банки. Строители строят жилье, заказчик получает его в собственность и сдает квартиры в аренду, так как есть большой спрос в связи с открытием новых промышленных предприятий в регионе. Мы считали экономику в Калуге. За однокомнатную квартиру 35–45 кв.м аренда составляет 10–12 тыс. рублей в месяц. Но это еще не самый дешевый вариант.

Проблема в том, что деньги берутся у банков под большие проценты – 10% годовых под строительство и 10% в течение 20 лет на эксплуатацию жилья. Вот если нам удастся привлечь длинные деньги у инвесторов или, к примеру, у пенсионных фондов, что сейчас не разрешает законодательство, тогда бы за счет снижения процентной ставки по кредитам можно было бы уменьшить плату за аренду. Вот премьер говорит, что ставка по ипотеке в России не должна быть больше 5–6% годовых, так вот и аренда для небольшой молодой семьи, студентов, трудовых мигрантов, должна быть недорогая. Опять же одновременно решаются и социальные проблемы.

Если бы процентная ставка по кредитам для застройщиков была бы в районе 5%, мы бы могли достичь более низкой арендной платы. Это надо подсчитывать, но думаю, что при такой ставке могут появиться квартиры в аренду за 8 тыс. рублей в месяц. Такую плату могут себе позволить уже большинство граждан.

Наличие цивилизованного рынка недорогой аренды жилья позволит снизить цены за квадратные метры и на рынке продажи. У человека появится альтернатива: вместо покупки по завышенным ценам квартиры в собственность он может снимать недорогое жилье. Тогда застройщикам будет бессмысленно задирать цены на квартиры, потому что их просто никто не будет покупать.

ВЗГЛЯД: Что государство может сделать, чтобы помочь привлекать длинные недорогие деньги под малоэтажное строительство для аренды?

С.М.: Государству надо поработать с нормативной базой, потому что она непоследовательна – проработать вопросы арендного жилья в гражданском и жилищном кодексе. Надо решить вопросы с привлечением недорогих длинных денег для строительства малоэтажного строительства.

К примеру, мы знаем, что государство часть своих резервов размещает в иностранных ценных бумагах. Мы бы предложили создать некоего государственного оператора по малоэтажному жилью или регионального оператора, который мог бы выпустить бумаги и разметить их на бирже, или  государство бы покупало эти бумаги.

Выработка финансовых механизмов, которые позволили бы привлекать недорогие длинные деньги в систему арендного жилья и эксплуатации, – одна из главных задач государства. Если эта проблема будет решена, то в течение одного-двух лет мы получим строительный взрыв. Арендное жилье решит социальные проблемы, поможет миграции трудовых ресурсов по территории России.