Кредиты на жилье закончились

Сначала ипотечный, а затем и биржевой кризис США все-таки ударил по российской экономике. Как от этого не пытались открещиваться еще в конце лета бизнесмены и чиновники, но экономические законы взяли верх над саморекламой. Первыми ощутили на себе связь с «внешним миром» банки, привыкшие получать в Америке кредиты под 4-7% и давать в России под 14-17%. Вторыми под удар попали девелоперы.

По мнению участников конференции «Инвестиции – девелопер - риэлтор», вторыми под удар попали девелоперы - из-за проблем с финансированием риски стали для банков чересчур обременительными и они начали массово отказывать застройщикам в займах.

Сегодня «нормальной» будет считаться ставка в 19,5-20,5% при внесении первичного взноса не менее 40%

По этой причине сами застройщики прогнозируют снижение спроса на недвижимость, замедление темпов строительства нового жилья и приостановку уже строящихся объектов, что приведет к еще большему кризису.

Первыми приостановили программы кредитования на первичном рынке Москоммерцбанк, Юниаструмбанк, «Русский Стандарт». В четверг к ним присоединились еще несколько, например, Райффайзенбанк. «Для девелоперов затруднен доступ к кредитным ресурсам,— поясняет член правления банка Роман Воробьев.— Кредит на покупку жилья на первичном рынке фактически ничем не обеспечен, а в связи со сложной ситуацией у застройщиков наши риски многократно возрастают. Залоги в виде недостроя никому не нужны».

Следом аналогичные меры предпринял ВТБ 24, прославившийся массированной рекламой льготных кредитов. «Мы отказываемся от выдачи кредитов на покупку жилья в домах наших аккредитованных застройщиков, которые готовы менее чем на 80%, а это почти половина предложения»,— говорит директор департамента ипотечного кредитования банка Анатолий Печатников. Ранее ВТБ 24 ввел мораторий на аккредитацию новых застройщиков.

Банк «Уралсиб», у которого доля кредитования новостроек составляла еще в августе 40% ипотечного портфеля, официально об отказе в кредитовании не заявил, подчеркивая, что намерен страховать риски за счет повышенных ставок и более тщательной оценки объекта ипотеки. На самом деле, это – своего рода грозное предостережение тем девелоперам, которые «под шумок кризиса» захотят списать все свои просчеты на счет банка и выйти «сухими из воды».

Отказался на неопределенное время от всех кредитных программ Транскредитбанк, правда, оговорился, что «за исключением тех, кто связан с программами РЖД». Не удивительно – РЖД вопреки рекомендациям государства подняло тарифы на свои услуги на 23,5% против ожидаемых 12%, так что, по всей видимости, за «свои» проекты железнодорожники могут не беспокоиться. Пока.

Отказались от аккредитации новых строительных объектов и объявили о проведении мониторинга реализуемых проектов в банке «Абсолют» и в Альфа-банке.

Вот результаты мониторинга кредитных предложений банков, проведенного газетой ВЗГЛЯД. Шесть из десяти банков отказались даже обсуждать вопрос об ипотечном кредитовании, остальные подтвердили, что сегодня «нормальной» будет считаться ставка в 19,5-20,5% годовых сроком на 25 лет под залог имеющейся недвижимости и при внесении первичного взноса не менее 40% от стоимости квартиры в новостройке.

Как подчеркивают участники московской конференции, фактически речь идет об отказе в выдаче ипотеки на покупку жилья в строящихся домах, т.е. того, на что изначально и была ориентирована российская программа ипотечного кредитования нуждающихся в жилье и нацпроект «Доступное жилье».

«Строительные компании изначально имеют очень высокую кредитную нагрузку, поэтому сегодняшние меры банков закономерны, но это серьезно ударит по объектам эконом-класса, большая часть которых продается в кредит»,- говорит эксперт строительной компании «О.С.Г.» Леонид Кравцов. По его мнению, нововведения сократят продажи как минимум наполовину.

Очевидно, что сегодня в продаже находятся давно строящиеся дома или те, что сданы Госкомиссии летом. Новых проектов многоэтажных домов на московском рынке почти нет.

Эта ситуация характерна для России в целом. По данным Ассоциации строителей России, из 72,5 млн кв. метров жилья, запланированных на 2008 год, в первом полугодии построено чуть больше только 21 млн «квадратов». Даже неспециалисту понятно, что к концу года намеченный план не выполнить.

Застройщикам практически невозможно получать кредиты под свои проекты, а значит, и на прежний уровень продаж они уже не выйдут. Рост себестоимости строительства с начала 2008 года составил 21%. При этом цены на строительные материалы выросли на 19%. В Москве ситуация усугубляется дефицитом площадок, нежеланием девелоперов строить жилье эконом-класса, преобладанием в этом сегменте социальных квартир, которые не поступают в свободную продажу.

«Девелоперы теряют один из серьезных источников финансирования строительства, что вместе с ужесточением условий кредитования самих застройщиков приведет к снижению его темпов и возможному банкротству ряда компаний»,— считает руководитель департамента новостроек бюро «Агент 002» Дмитрий Иванов.

Как считают многие участники форума, предложение на рынке будет пополняться за счет продажи застройщиками оставшихся квартир, а также тех новостроек, которые были куплены инвесторами и автоматически перетекли в категорию вторичного жилья.

С ужесточением выдачи ипотечных кредитов спрос на квартиры также сократится. По последним данным, количество ипотечных сделок сократилось с 15% в прошлом году до 4% этим летом. Соответственно, в продаже продолжают оставаться квартиры, которые теоретически могли бы быть куплены с помощью ипотеки. И со спадом спроса они подешевеют не менее чем на 20-25%.

С другой стороны, аналитики рынка считают, что если цены на недвижимость пойдут резко вниз, это станет началом кризиса, так как спрос на приобретение собственного жилища остается в таких условиях просто неудовлетворенным. «Обеспеченность жильем в России в 3-4 раза ниже, чем в Европе и США», – говорит аналитик ИК «Финам» Сергей Фильченко.

«При сохранении стремительно растущего дисбаланса между неудовлетворенным спросом и сокращающимся предложением и при таком росте стоимости финансовых ресурсов для девелоперов банкротство стройфирм неизбежно, как неизбежно в этом случае сокращение предложения квартир на рынке»,- считает Леонид Кравцов. По его мнению, пока еще «остается возможность принять меры по демонополизации рынка новостроек и значительному увеличению предложения массового жилья, что позволит оздоровить рынок и сократить аномально высокую доходность без обвала цен».

Доказательством шаткости финансового положения девелоперов может служить сегодняшнее положение одной из крупнейших строительных компаний – «ПИК-Групп».

Фирма имеет рекордную краткосрочную задолженность в 1,3 млрд. долларов и рассчитаться должна до конца года. Как говорят в самой компании, планируется сделать это за счет форсированных продаж жилья. По мнению экспертов рынка, сегодня это нереально.

Другая проблема – это просрочки в выплате зарплат строителям и грядущие массовые увольнения, в первую очередь, в той же «ПИК-Групп», а также в Mirax и компании «Жилищный Комплекс».

«Жалко не разоряющихся девелоперов и банкиров, а всех, кто просто строит и тех, кто нуждается в жилье, причем, дешевом, под кредитные программы, адекватные доходам», - говорит аналитик компании «Фин-Брокер» Елизавета Листьева.