Глеб Кузнецов Глеб Кузнецов Саммит в Швейцарии напомнил монолог Жванецкого

Группа «борцов с колониализмом» была в категорическом меньшинстве, все остальные рассуждали, пусть и в разной модальности, про необходимость и неизбежность «участия России» в переговорах.

3 комментария
Евдокия Шереметьева Евдокия Шереметьева От митингов «несогласных» до окопов под Донецком

Отдавшие свои жизни на полях СВО не увидят, каким будет будущее России. Но самим фактом своего бытия и своего поступка они сделали невероятно много для того, чтобы «судьба всего цивилизованного проекта на планете» решилась справедливым образом.

26 комментариев
Геворг Мирзаян Геворг Мирзаян Следующее предложение Киеву будет хуже нынешнего

Путин не случайно озвучил свои предложения именно сейчас. 15-16 июня в Швейцарии проходит конференция по Украине. Российский лидер предложил реалистичный, в отличие от «плана Зеленского», перечень условий для приближения мира.

29 комментариев
2 октября 2008, 21:27 • Экономика

Кредиты на жилье закончились

Ипотеку на строящееся жилье больше не дают

Кредиты на жилье закончились
@ Дмитрий Копылов/ВЗГЛЯД

Tекст: Павел Огородников

Сначала ипотечный, а затем и биржевой кризис США все-таки ударил по российской экономике. Как от этого не пытались открещиваться еще в конце лета бизнесмены и чиновники, но экономические законы взяли верх над саморекламой. Первыми ощутили на себе связь с «внешним миром» банки, привыкшие получать в Америке кредиты под 4-7% и давать в России под 14-17%. Вторыми под удар попали девелоперы.

По мнению участников конференции «Инвестиции – девелопер - риэлтор», вторыми под удар попали девелоперы - из-за проблем с финансированием риски стали для банков чересчур обременительными и они начали массово отказывать застройщикам в займах.

Сегодня «нормальной» будет считаться ставка в 19,5-20,5% при внесении первичного взноса не менее 40%

По этой причине сами застройщики прогнозируют снижение спроса на недвижимость, замедление темпов строительства нового жилья и приостановку уже строящихся объектов, что приведет к еще большему кризису.

Первыми приостановили программы кредитования на первичном рынке Москоммерцбанк, Юниаструмбанк, «Русский Стандарт». В четверг к ним присоединились еще несколько, например, Райффайзенбанк. «Для девелоперов затруднен доступ к кредитным ресурсам,— поясняет член правления банка Роман Воробьев.— Кредит на покупку жилья на первичном рынке фактически ничем не обеспечен, а в связи со сложной ситуацией у застройщиков наши риски многократно возрастают. Залоги в виде недостроя никому не нужны».

Следом аналогичные меры предпринял ВТБ 24, прославившийся массированной рекламой льготных кредитов. «Мы отказываемся от выдачи кредитов на покупку жилья в домах наших аккредитованных застройщиков, которые готовы менее чем на 80%, а это почти половина предложения»,— говорит директор департамента ипотечного кредитования банка Анатолий Печатников. Ранее ВТБ 24 ввел мораторий на аккредитацию новых застройщиков.

Банк «Уралсиб», у которого доля кредитования новостроек составляла еще в августе 40% ипотечного портфеля, официально об отказе в кредитовании не заявил, подчеркивая, что намерен страховать риски за счет повышенных ставок и более тщательной оценки объекта ипотеки. На самом деле, это – своего рода грозное предостережение тем девелоперам, которые «под шумок кризиса» захотят списать все свои просчеты на счет банка и выйти «сухими из воды».

Отказался на неопределенное время от всех кредитных программ Транскредитбанк, правда, оговорился, что «за исключением тех, кто связан с программами РЖД». Не удивительно – РЖД вопреки рекомендациям государства подняло тарифы на свои услуги на 23,5% против ожидаемых 12%, так что, по всей видимости, за «свои» проекты железнодорожники могут не беспокоиться. Пока.

Отказались от аккредитации новых строительных объектов и объявили о проведении мониторинга реализуемых проектов в банке «Абсолют» и в Альфа-банке.

Вот результаты мониторинга кредитных предложений банков, проведенного газетой ВЗГЛЯД. Шесть из десяти банков отказались даже обсуждать вопрос об ипотечном кредитовании, остальные подтвердили, что сегодня «нормальной» будет считаться ставка в 19,5-20,5% годовых сроком на 25 лет под залог имеющейся недвижимости и при внесении первичного взноса не менее 40% от стоимости квартиры в новостройке.

Как подчеркивают участники московской конференции, фактически речь идет об отказе в выдаче ипотеки на покупку жилья в строящихся домах, т.е. того, на что изначально и была ориентирована российская программа ипотечного кредитования нуждающихся в жилье и нацпроект «Доступное жилье».

«Строительные компании изначально имеют очень высокую кредитную нагрузку, поэтому сегодняшние меры банков закономерны, но это серьезно ударит по объектам эконом-класса, большая часть которых продается в кредит»,- говорит эксперт строительной компании «О.С.Г.» Леонид Кравцов. По его мнению, нововведения сократят продажи как минимум наполовину.

Очевидно, что сегодня в продаже находятся давно строящиеся дома или те, что сданы Госкомиссии летом. Новых проектов многоэтажных домов на московском рынке почти нет.

Эта ситуация характерна для России в целом. По данным Ассоциации строителей России, из 72,5 млн кв. метров жилья, запланированных на 2008 год, в первом полугодии построено чуть больше только 21 млн «квадратов». Даже неспециалисту понятно, что к концу года намеченный план не выполнить.

Застройщикам практически невозможно получать кредиты под свои проекты, а значит, и на прежний уровень продаж они уже не выйдут. Рост себестоимости строительства с начала 2008 года составил 21%. При этом цены на строительные материалы выросли на 19%. В Москве ситуация усугубляется дефицитом площадок, нежеланием девелоперов строить жилье эконом-класса, преобладанием в этом сегменте социальных квартир, которые не поступают в свободную продажу.

«Девелоперы теряют один из серьезных источников финансирования строительства, что вместе с ужесточением условий кредитования самих застройщиков приведет к снижению его темпов и возможному банкротству ряда компаний»,— считает руководитель департамента новостроек бюро «Агент 002» Дмитрий Иванов.

Как считают многие участники форума, предложение на рынке будет пополняться за счет продажи застройщиками оставшихся квартир, а также тех новостроек, которые были куплены инвесторами и автоматически перетекли в категорию вторичного жилья.

С ужесточением выдачи ипотечных кредитов спрос на квартиры также сократится. По последним данным, количество ипотечных сделок сократилось с 15% в прошлом году до 4% этим летом. Соответственно, в продаже продолжают оставаться квартиры, которые теоретически могли бы быть куплены с помощью ипотеки. И со спадом спроса они подешевеют не менее чем на 20-25%.

С другой стороны, аналитики рынка считают, что если цены на недвижимость пойдут резко вниз, это станет началом кризиса, так как спрос на приобретение собственного жилища остается в таких условиях просто неудовлетворенным. «Обеспеченность жильем в России в 3-4 раза ниже, чем в Европе и США», – говорит аналитик ИК «Финам» Сергей Фильченко.

«При сохранении стремительно растущего дисбаланса между неудовлетворенным спросом и сокращающимся предложением и при таком росте стоимости финансовых ресурсов для девелоперов банкротство стройфирм неизбежно, как неизбежно в этом случае сокращение предложения квартир на рынке»,- считает Леонид Кравцов. По его мнению, пока еще «остается возможность принять меры по демонополизации рынка новостроек и значительному увеличению предложения массового жилья, что позволит оздоровить рынок и сократить аномально высокую доходность без обвала цен».

Доказательством шаткости финансового положения девелоперов может служить сегодняшнее положение одной из крупнейших строительных компаний – «ПИК-Групп».

Фирма имеет рекордную краткосрочную задолженность в 1,3 млрд. долларов и рассчитаться должна до конца года. Как говорят в самой компании, планируется сделать это за счет форсированных продаж жилья. По мнению экспертов рынка, сегодня это нереально.

Другая проблема – это просрочки в выплате зарплат строителям и грядущие массовые увольнения, в первую очередь, в той же «ПИК-Групп», а также в Mirax и компании «Жилищный Комплекс».

«Жалко не разоряющихся девелоперов и банкиров, а всех, кто просто строит и тех, кто нуждается в жилье, причем, дешевом, под кредитные программы, адекватные доходам», - говорит аналитик компании «Фин-Брокер» Елизавета Листьева.

..............