Частных арендодателей потеснят

Сегодня в Москве существует лишь один доходный дом, принадлежащий московскому правительству. Однако, по смелым прогнозам экспертов, квартиры в доходных домах скоро могут занять половину всего рынка аренды жилья, вытеснив с него частников. Правда, произойдет это, только если будет развита услуга «рент-гаранти».

На сегодняшний день годовой оборот рынка только элитных квартир составляет порядка 75-80 млн. долларов. И объем этого сектора будет постоянно увеличиваться. В настоящее время ежегодный рост арендных ставок в среднем составляет около 15%.

Плановое заполнение

Эксперты рынка согласны с тем, что доходных домов станет больше

Последнее время иностранные компании открывают все больше своих представительств в Москве. По мнению руководителя департамента аренды жилой недвижимости компании «Усадьба» Альфии Закировой, это спровоцирует рост количества потенциальных арендаторов элитного жилья. Хотя, конечно, не все столь однозначно. Если три года назад количество иностранцев, снимающих жилье в столице, составляло порядка 70% от общего числа арендаторов, то в последнее время постоянно увеличивается доля наших соотечественников. Уже сейчас она превышает 40%.

На стоимость аренды жилья влияют местоположение, близость к центру и развитость инфраструктуры. И все же один из основных факторов, определяющих размер арендной платы, – близость квартиры к иностранным школам. Например, школы для англичан и американцев расположены в районе Ленинградского шоссе, французская – в районе Чистых прудов, а скандинавская и германская – на юго-западе Москвы, в районе Ленинского проспекта.

Плата за аренду городского жилья доходит до 40 тыс. долларов в месяц (квартиры от 4-х комнат с площадью от 180 кв. метров), однако самый популярный сегмент в секторе аренды элитной жилой недвижимости – это относительно небольшое комфортабельное жилье, расположенное в центре столицы, стоимостью от 2 до 5 тыс. долларов в месяц. «У нас шесть двухкомнатных квартир стоимостью от 2,5 до 3,3 тыс. долларов, – рассказывает Галина Черникова, управляющая доходным домом, принадлежащим администрации города Москвы. – На эти квартиры у нас постоянная очередь из десяти человек».

Всего в доходном доме, принадлежащем столичному Департаменту инвестиционных проектов строительства города Москвы (ДИПС), 48 квартир. Самые дешевые – 2-комнатные, самая дорогая – двухуровневая 7-комнатная квартира стоимостью 12 тыс. долларов в месяц. Сдача квартир в доходном доме началась с 1 апреля 2004 года, и уже через полгода компания вышла на плановое заполнение – 70% (расчетный срок окупаемости – 8 лет), а в настоящее время он заполнен на 97%. Как рассказала Галина Черникова, московское правительство планирует открыть еще несколько доходных домов, в том числе и экономкласса. Пока идет подбор площадок для них. По мнению Альфии Закировой, объем рынка доходных домов достаточно велик, и их количество может составить порядка 50% от всех предложений на рынке аренды.

«Рент-гаранти»

Доходных домов станет больше (фото ИТАР-ТАСС)

Правда, другие участники рынка смотрят на перспективы развития доходных домов не столь оптимистично. По мнению начальника отдела продаж холдинговой компании «Балтийский монолит» Светланы Железновой, наиболее перспективным для рынка аренды является сектор загородной элитной недвижимости. Что касается городского жилья, то его пока выгоднее продавать.

«Конечно, 50% – это слишком много, – говорит Светлана Железнова. – Ведь доходный дом, который построил ДИПС, не показатель для расчета инвестиционной привлекательности этой категории объектов. ДИПС – структура городская и, можно сказать, не несет затраты на приобретение участков под строительство своих объектов. Себестоимость их зданий складывается исключительно из строительной и отделочной составляющих, в то время как у рядового девелопера на московском рынке большая часть первоначальных расходов связана именно с приобретением земельного участка под застройку. Поэтому окупаемость такого объекта затянется на десятилетия», – заявила Железнова.

Впрочем, эксперты рынка согласны с тем, что доходных домов станет больше. Скорее всего, такой бизнес интересен крупным игрокам, тем, кто не связывает основную прибыль с реализацией одного-единственного объекта, а готов ждать, когда доходный дом начнет приносить реальные деньги. Немаловажную роль тут играет наличие профессиональной службы эксплуатации и сервиса, содержать которую может только серьезный застройщик. В ближайшее время на рынке недвижимости ожидается появление нескольких объектов, где представлены квартиры и на продажу, и в аренду, а также бизнес-центры с апартаментами. Цены здесь будут несколько выше, чем в частном секторе, но многие арендаторы готовы переплачивать за должное юридическое оформление и прозрачность в отношениях с арендодателем, за хороший сервис и профессиональное управление домом.

PR-директор компании Knight Frank Андрей Патрушев тоже согласен с тем, что в Москве построят еще несколько доходных домов, но 50% – это слишком смелая цифра. «Такого нет ни в одном городе мира, – сказал Патрушев корреспонденту газеты ВЗГЛЯД. – Однако со временем «рент-гаранти» может получить популярность». Это такая услуга, когда соинвестор, купивший квартиру на стадии строительства, передает права аренды на нее застройщику, а тот в свою очередь выплачивает ему 6% от стоимости квартиры в год вне зависимости от наличия арендатора. В таком случае действительно крупные компании могут потеснить частников.