Взгляд
7 декабря, среда  |  Последнее обновление — 12:53  |  vz.ru
Разделы

Не надо ставить идеологию впереди реальности

Владислав Исаев
Владислав Исаев, политолог
Если есть какое-то действительно массовое движение, объединенное общими целями, как ополчение Минина и Пожарского или революционные процессы 1917 года, идеология для него находится быстро. Подробности...

«Творческая элита» не политически активна, а профнепригодна

Виталий Трофимов-Трофимов
Виталий Трофимов-Трофимов, политический аналитик
Люди искусства в России оказались патологически нечувствительны к переменам. В начале спецоперации все они достали старые русофобские мантры и думали, что эти мантры окажутся тут снова к месту. Но что-то поменялось. Подробности...
Обсуждение: 6 комментариев

Украина плотно сидит на игле информационной наркоты

Дмитрий Грунюшкин
Дмитрий Грунюшкин, писатель
Не стоит надеяться, что украинцы вдруг очнутся и вылечатся сами. Немцы, нация гораздо более рациональная и рассудительная, нежели романтичные и кипешные украинцы, до самого мая 1945 года веровали в вундерваффе и решительный перелом. Подробности...
Обсуждение: 18 комментариев

Владимир Путин проехал по отремонтированному Крымскому мосту

Владимир Путин посетил Крымский мост, где идут восстановительные работы после теракта, произошедшего в октябре. Глава государства выслушал доклад вице-премьера Марата Хуснуллина и выразил надежду, что поврежденный железнодорожный путь на мосту окончательно восстановят к середине летнего сезона
Подробности...

Собянин побывал в зоне проведения специальной военной операции

Мэр Москвы Сергей Собянин побывал на линии обороны в зоне специальной военной операции (СВО). Градоначальник лично проверил, как бойцам помогают обустроить рубежи: противотанковые рвы, траншеи, доты и блиндажи. По его словам, у мобилизованных из Москвы военных «настроение боевое»
Подробности...

При крушении самолета Beechcraft 55 Baron в Армении погибли российские пилоты

При крушении самолета В55 в Армении, летевшего в Астрахань, погибли два российских пилота. Самолет разбился вблизи деревни Джрабер Котайкской области, в 26 км к северу от Еревана. После падения машина развалилась на части и загорелась. Прибывшие на место трагедии пожарные потушили возгорание спустя 20 минут
Подробности...
11:59

Первый передвижной клуб культуры появился в Подмосковье

Первый многофункциональный передвижной культурный центр появился в Домодедово в Московской области Подмосковье, в нем есть все необходимое для концертов и кинопоказов: сцена, полный набор световой и звуковой мультимедийной аппаратуры.
Подробности...
21:02
собственная новость

Центр реставрации книг решили создать в Кирове

Перспективы создания на базе библиотеки имени А. И. Герцена регионального центра реставрации книг обсудила министр культуры России Ольга Любимова с главой Кировской области Александром Соколовым.
Подробности...
20:39
собственная новость

В Тверской области запланировали торжества в честь 350-летия Петра I

Мероприятия в честь 350-летия со дня рождения Петра I в 2022 году вошли в перечень культурного развития Верхневолжья, сообщили в правительстве Тверской области, где рассмотрели реализацию национального проекта «Культура».
Подробности...

    Функционирует при финансовой поддержке Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации
    НОВОСТЬ ЧАСА: Генпрокуратура Германии заявила о роли России в организации госпереворота

    Главная тема


    На собственность США в России стали искать управу

    фиксация стоимости


    В России подготовили три варианта ответа Западу на потолок цен на нефть

    нагрузки при аварийной посадке


    Завершены статические испытания самолета МС-21

    «украинцы нас не простят»


    Гендиректор «Дождя» Синдеева в резком тоне допустила закрытие телеканала

    Видео

    вердикт Запада


    Телеканал «Дождь» погубила эмиграция

    угроза атаки


    Тыловые аэродромы России требуют усиления защиты

    «чужие проблемы»


    Как меняют мнение казахстанцев о спецоперации

    угольный «майдан»


    Кому нужна монгольская революция

    гарант безопасности


    Украина загнала Европу в финансовую зависимость от США

    найти предлог


    Владимир Можегов: Повод для вторжения на Украину Польше даст Тайвань

    принять решение


    Ирина Алкснис: Главный ресурс России в СВО – время

    русофобия и нацизм


    Игорь Караулов: Цель Запада – перепрошивка наших мозгов

    на ваш взгляд


    Является ли для вас авторитетным мнение Аллы Пугачевой?

    Сергей Полонский: «Жилье за $1,5 тыс. за метр»

    Сергей Полонский
       23 ноября 2006, 19:38
    Фото: ИТАР-ТАСС
    Текст: Майя Богданова

    Прошлой весной на рынке активно обсуждалось кредитование деятельности «Дон-Строя» Внешторгбанком. При этом уже давно многие компании-застройщики прибегают к банковскому кредитованию для финансирования своих проектов.

    Об этом и о рынке первичного строительства в целом корреспондент «Собственника» говорил с председателем совета директоров корпорации MIRAX GROUP Сергеем Полонским.

    Что касается платежеспособного спроса, то, благодаря притоку в российскую экономику большого количества нефтедолларов, он растет быстрее предложения

    В СМИ проходила информация о том, что Внешторгбанк предоставит ЗАО «Миракс Сити», входящему в состав корпорации MIRAX GROUP, кредитную линию для финансирования строительства на территории ММДЦ «Москва-Сити» делового комплекса «Федерация». Произошло ли это финансирование? Насколько активно MIRAX GROUP пользуется заемными средствами?
    Да, в феврале 2005 года ВТБ открыл нам кредитную линию в размере $250 млн. Однако на данный момент мы выбрали только $70 млн, т. к. проект делового комплекса «Федерация» уже начал окупаться. В частности, в башне «Запад» не осталось ни одного свободного метра.

    Есть ли у вас аналогичные договоренности с другими банками?
    Помимо ВТБ, MIRAX GROUP кредитуется еще у двух банков: у Альфа-Банка и Amsterdam Trade Bank. Первый открыл нам кредитную линию в размере $15,950 млн сроком до 2007 года. Второй – на $15 млн до 2011 года.

    Не возникли ли у вас трудности с финансированием строительства после принятия 214-ФЗ, устанавливающего солидарную ответственность банков?
    Проблем с финансированием реализуемых MIRAX GROUP проектов у нас никогда не возникало, потому что мы максимально диверсифицировали способы привлечения инвестиций. Помимо договоров соинвестирования и банковского кредитования мы активно привлекаем средства на рынке капиталов, используя такие долговые инструменты, как облигации, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, кредитные ноты (CLN).

    Дебютный облигационный заем ООО «Миракс Групп» объемом 1 млрд руб. был размещен 23 августа 2005 года. 21 сентября 2006 года состоялось размещение второго выпуска облигаций ООО «Миракс Групп» общей номинальной стоимостью 3 млрд руб. А в феврале 2006 года мы привлекли $100 млн, разместив кредитные ноты. При этом подавляющее большинство наших ценных бумаг было приобретено иностранными инвесторами.

    Корпорация MIRAX GROUP держит курс на максимальную финансовую прозрачность. В связи с этим мы перевели свою финансовую отчетность на международный стандарт US GAAP. Летом 2006 года ведущее рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило нашей корпорации и ее ценным бумагам рейтинг кредитоспособности уровня «А» – самый высокий среди российских девелоперов.

    Как вы оцениваете состояние программы «Высотное кольцо Москвы»? Будут ли реализованы планы в заявленные сроки, по вашим оценкам? Нужны ли вообще Москве высотные здания?
    Высотные здания Москве, несомненно, нужны, т. к. в российской столице, как и в прочих крупных мегаполисах мира, свободного места не так много, и городу выгоднее расти вверх, чем вширь, чтобы сохранить относительную компактность и предотвратить растяжение транспортной и иной инфраструктуры. Но при этом небоскребы целесообразно строить далеко не везде, а только в тех районах, где это экономически оправдано. Другими словами, там, где самая дорогая земля. Таких районов в любом мегаполисе не так много. Как правило, это исторический и деловой центры.

    Сегодняшняя себестоимость высотного здания – $2,4 тыс. за кв. м, а обычного – $800. Ну, и какой смысл строить такой дорогой дом в Бибирево или Выхино?

    Кроме того, высотные здания нельзя разбрасывать по городу. Небоскребы должны быть сосредоточены в одном месте. Это связано с подключением к энергетическим и коммунальным сетям, инфраструктурой, в том числе с системами безопасности и пожаротушения, а также дороговизной и сложностью процедуры геологического исследования почв, которая в местах строительства высоток должна быть проведена самым тщательным образом. Кроме того, мировая практика показала, что у районов, застроенных высотками, должны быть свои мэры, т. к. это своеобразный «город в городе» со своими характерными особенностями и проблемами. Я думаю, что программа «Новое кольцо Москвы» будет реализована, но не факт, что все высотки окупятся.

    Чтобы жилье стало доступным, необходимо выполнить два условия: увеличить предложение и повысить уровень платежеспособного спроса, причем не только в столицах, но и в регионах
    Чтобы жилье стало доступным, необходимо выполнить два условия: увеличить предложение и повысить уровень платежеспособного спроса, причем не только в столицах, но и в регионах

    Почему произошло разделение корпораций MIRAX GROUP и «Строймонтаж»? Как сейчас строится взаимодействие между двумя компаниями?
    Мы пришли на московский рынок недвижимости в 2000 году. Изначально в столице было открыто представительство корпорации «Строймонтаж», но постепенно московский бизнес разрастался и очень скоро обогнал своего питерского родителя. В 2004 году была создана самостоятельная корпорация MIRAX GROUP. Мы разделили бизнес, чтобы сохранить дружеские, партнерские отношения и открыть друг другу новые возможности роста. И эта стратегия сработала. Корпорация «Строймонтаж» – один из лидеров рынка недвижимости Санкт-Петербурга – год назад начала строительство двух крупных объектов во Франции, в городах Масси и Монтевран. Это города-спутники Парижа. Корпорация MIRAX GROUP наращивает объемы строительства в Москве. В настоящее время в нашем портфеле находится порядка 5 млн кв. м построенной и возводимой недвижимости бизнес- и премиум-классов. При этом наши проекты поистине уникальны и не имеют аналогов в России. Это, например, проект реорганизации земель Московской железной дороги и строительства над железнодорожными путями офисных и торгово-развлекательных центров. Это проект переноса под землю воздушных линий электропередач с последующей застройкой освобожденной территории, который мы реализуем в Бибирево-Бескудниково. Это самое высокое здание Европы – деловой комплекс «Федерация», бизнес-центр «Миракс-Плаза» и множество других.

    Как вы оцениваете ситуацию на первичном рынке? Удалось ли рынку оправиться от последствий принятия 214-ФЗ?

    На данный момент ситуация на рынке стабилизировалась. Федеральный закон №214-ФЗ спровоцировал кризис, без которого невозможно было бы выздоровление. Рынок избавился от недобросовестных застройщиков, а также от компаний, ведущих непродуманную финансовую политику. В результате выжили наиболее сильные, честные и порядочные компании, которые ценят свою добрую репутацию и ставят интересы клиента превыше всего. Благодаря принятию поправок в 214-й федеральный закон, действиям властей и строительного сообщества, прежде всего в лице Ассоциации строителей России, удалось стабилизировать ситуацию с обманутыми дольщиками и наказать самых одиозных личностей, виновных в том, что тысячи граждан нашей страны потеряли деньги, вложенные в «замороженное» строительство. Конечно, с последствиями этого кризиса предстоит работать еще не один год, т. к. пострадавших сотни тысяч и за каждым конкретным случаем обмана стоит искалеченная человеческая судьба. Недавно я принимал участие в прямом эфире «Радио Свобода*», куда также были приглашены трое обманутых дольщиков. Результатом эфира стал арест руководства одной из недобропорядочных компаний.

    В настоящее время наша задача, задача Ассоциации строителей России заключается в том, чтобы не допустить в будущем подобного кризиса и оградить людей от мошенничества, халатности и обмана. Совместно с Российским союзом строителей мы работаем над законом о саморегулируемых организациях. Образно говоря, этот закон будет действовать так. Если Ассоциация строителей России и Российский союз строителей поручаются за какую-либо строительную организацию, то это говорит о ее добросовестности и способности выполнить взятые на себя обязательства. В крайнем случае, все члены Ассоциации и Союза будут отвечать в полном объеме своим имуществом за достройку объекта данной компании.

    Я думаю, что программа «Новое кольцо Москвы» будет реализована, но не факт, что все высотки окупятся
    Я думаю, что программа «Новое кольцо Москвы» будет реализована, но не факт, что все высотки окупятся

    Как, на ваш взгляд, будет развиваться ценовая ситуация на рынке недвижимости в целом?
    Московская недвижимость в панельных домах уже достигла своего максимума – $4000 за кв. м, и в ближайшем будущем этот сегмент рынка ожидает ценовая стабилизация. Квартиры в домах бизнес-класса должны стоить в 3–4 раза дороже панели, таким образом, потолок в этом сегменте еще не достигнут, а значит, рост цен здесь продолжится. В результате Москва по этому показателю должна догнать Лондон, Париж, Гонконг, Нью-Йорк и другие мировые столицы. Что касается офисной недвижимости, то насыщение московского рынка произойдет, когда объемы офисных площадей достигнут отметки в 13–14 млн кв. м. В настоящее время в столице построено только 3 млн кв. м коммерческих площадей, таким образом, у девелоперов в этом сегменте работы хватит на ближайшие 10 лет. А ставка аренды на офисы класса «А» должна остаться в пределах $900 за кв. м в год. Цены на жилье в регионах не перерастут планку в $1,5–2 тыс. за кв. м.

    При этом я считаю, что после стабилизации ситуации цены могут немного снизиться, но откат не превысит 10%. В противном случае это будет означать, что экономика нашей страны находится далеко не в блестящем состоянии, и нам еще очень далеко до стран, составляющих костяк G8. Ведь цена на недвижимость – это индикатор состояния экономики в целом. В связи с этим рост цен на недвижимость должен составлять 5–7% в год. Это нормальная практика развитых государств.

    Что, на ваш взгляд, необходимо рынку для того, чтобы начала развиваться программа «Доступное жилье»?
    Чтобы жилье стало доступным, необходимо выполнить два условия: увеличить предложение и повысить уровень платежеспособного спроса, причем не только в столицах, но и в регионах. Рост предложения сдерживают несколько факторов. В Москве это неоправданно большое число согласований строительной документации в госструктурах, трудности с получением земельных участков под застройку, нехватка энергомощностей, коммунальной и транспортной инфраструктуры. В регионах к этому списку добавляется отсутствие квалифицированных строительных кадров, хорошей техники и качественных стройматериалов.

    Что касается платежеспособного спроса, то, благодаря притоку в российскую экономику большого количества нефтедолларов, он растет быстрее предложения.

    Как вы оцениваете существующий режим налогообложения для застройщиков? Нужны ли сегодня застройщикам так называемые серые схемы для оптимизации налогообложения, или имеющиеся налоги не угрожают рентабельности бизнеса?
    Имеющаяся система налогообложения никоим образом не угрожает рентабельности строительного бизнеса, и серые схемы использовать совершенно необязательно. Наоборот, девелоперу сегодня выгодна максимальная финансовая прозрачность. Это непременное условие инвестиционной привлекательности компании. Реализовать современный девелоперский проект без привлечения крупных инвестиций невозможно. Это миллионные вложения на достаточно длительные сроки. В связи с этим инвестор должен четко понимать, куда будут потрачены вложенные им средства, какова структура бизнес-процессов компании, которая будет этими средствами распоряжаться. Другими словами, инвестор должен минимизировать риски, связанные с капиталовложением.

    * СМИ, включенное в реестр иностранных средств массовой информации, выполняющих функции иностранного агента

     
     
    © 2005 - 2022 ООО «Деловая газета Взгляд»
    E-mail: information@vz.ru
    ..............
    В начало страницы  •
    На главную страницу  •