Алексей Чеснаков Алексей Чеснаков До мирных переговоров по Украине осталось два шага

Сейчас начинается этап торга. Украина всеми силами пытается заманить Россию на второй «саммит мира». Отсюда разговоры о возможных территориальных уступках, о готовности вести диалог. Не исключены новые демонстративные шаги.

5 комментариев
Денис Миролюбов Денис Миролюбов Зачем российские спортсмены едут на Олимпиаду

Насквозь прогнивший МОК максимально мерзопакостен, как и отношение комитета к российским и белорусским спортсменам. Особенно мерзок поиск «крамолы» в их социальных сетях – и отказ от участия в Играх на этом основании. Впрочем, Олимпиада – дело скоротечное.

20 комментариев
Игорь Караулов Игорь Караулов Путь Запада перестает быть путем прогресса

Обновления базовых ценностей грозят западному миру куда более серьезными сбоями, чем тот, который был вызван обновлением программы CrowdStrike. И нам стоит порадоваться, что мы успели отказаться от этих обновлений. Это даже не вопрос национальной гордости и стремления к самобытности. Это вопрос самосохранения.

4 комментария
22 декабря 2008, 17:45 • Экономика

Башня «Россия» в тумане

Девелоперы на грани банкротства

Башня «Россия» в тумане
@ ИТАР-ТАСС

Tекст: Павел Огородников

Британская компания Sibir Energy отложила на неопределенное время рассмотрение вопроса о покупке активов недвижимости Шалвы Чигиринского. Об этом компания официально сообщила в понедельник на своем сайте. По всей видимости, обсуждение возможности сделки состоится уже в будущем году. Не было бы никакого интереса сообщать о проблемах одного из девелоперов, если бы его пример не был характерен для кризиса всей строительной отрасли, а главным проблемным активом не стала бы башня «Россия» в Москва-Сити.

Портфель девелоперской компании Russian Land включает в себя самый амбициозный из московских проектов – башню «Россия», первый объект, спроектированный для России очень модным британским архитектором лордом Норманом Фостером.

Отсутствие собственных средств и невозможность привлечь кредиты для стройплощадок вынуждает девелоперов избавляться от них, как от балласта

Башня высотой 600 метров должна была стать самым высоким зданием в Европе и вторым по высоте в мире. Ей же надлежало быть символом «деловой» России и визитной карточкой Москва-Сити.

История проекта башни «Россия» началась еще в 1993 году, когда американская архитектурная компания Skidmore, Owings & Merrill LLP предложила его первый вариант. Варианты, генподрядчики и инвесторы менялись вместе с бизнес-ландшафтом, и долгие 12 лет проект был фактически бесхозным. В 2005 году его взяла на себя компания Шалвы Чигиринского Russian Land, обыгравшая многих фаворитов-застройщиков и ставшая очень близкой к московскому правительству.

Для справки: 47% акций нефтяной компании Sibir Enegy, владеющей сетью автозаправок в Московском регионе, принадлежат Шалве Чигиринскому и Игорю Касаеву, 18% – правительству Москвы, 25% находятся в руках различных финансовых институтов. Остальная часть акций Sibir Energy сосредоточена в собственности миноритариев.

Если исходить из сегодняшних цифр и оценок объектов недвижимости, которые предполагают дисконт от 10% до 40% за недострой, то заявленная до кризиса стоимость строительства башни «Россия» в 2,5 млрд долларов является таким же «зазеркальем», как и все остальные громкие проекты столичных девелоперов Москвы, близких руководителям мэрии. Это подтверждает тот факт, что девелопер планировал продать нефтяной компании этот проект менее чем за 50 млн долларов.

Еще один любопытный момент. В конце августа этого года структура Олега Дерипаски АКБ «Союз» консолидировала почти 84% акций ОАО «Сити», которое управляет всем проектом Москва-Сити. Таким образом, продажа башни «Россия» фактически лишила бы столичное правительство контроля над самым амбициозным проектом последних лет.

Напомним, на собрании акционеров 18 декабря планировалось обсудить покупку компанией Sibir Enegy 50% проекта башни «Россия» и ряда других активов Шалвы Чигиринского. Сумма сделки должна была составить 340 млн долларов. При этом 213 млн долларов должны были быть направлены на погашение существующих долгов девелопера, а 127 млн долларов переведены на личные счета предпринимателя. В результате владелец Russian Land должен был получить финансовую поддержку, которая спасла бы его в условиях кризиса. При этом Шалва Чигиринский не потерял бы контроль над своими стройками как один из основных акционеров Sibir Energy.

Накануне совета директоров Шалва Чигиринский пообещал акционерам Sibir Energy возместить все убытки, которые могут быть вызваны приобретением его девелоперских проектов. Согласно сообщению Sibir Energy, до 30 июня 2010 года компания рассчитывает продать девелоперские активы, а бизнесмен, в свою очередь, гарантирует возврат разницы, если сделки будут заключены не в пользу Sibir Energy. Стоимость выкупаемых активов составляет порядка 433 млн долларов, однако выгодность сделки вызывает сомнения, так как большинство проектов находится на стадии заморозки, и начнется ли их реализация к середине 2010 года – это еще большой вопрос.

Но неожиданно перед собранием акционеров против сделки резко выступило правительство Москвы, которое является одним из владельцев Sibir Energy, потребовав от Шалвы Чигиринского отказаться от нее. В ответ бизнесмен решил покинуть совет директоров компании, а сделка отложена «до лучших времен», причем маловероятно, что она вообще состоится.

«Вряд ли девелопер захочет идти против правительства Москвы, даже в ситуации, когда ему отказано в помощи, – сказал газете ВЗГЛЯД источник в московской мэрии, пожелавший остаться неназванным. – Бизнесмен должен понимать, что кризис не только у него одного, а потеря понимания с городскими властями может поставить под сомнение и бизнес, и репутацию».

Как стало известно газете ВЗГЛЯД, несостоявшаяся сделка осложняется хитросплетением взаимоотношений бизнесмена с руководителями мэрии и, с другой стороны, двойственным положением, в которое попало правительство Москвы. С одной стороны, башня «Россия» – гордость мэрии и показатель успешности ее строительных планов. С другой – она владеет 18% Sibir Energy и опасается, что сделка может навредить финансовому положению нефтяной компании. Поэтому от мэрии поступило требование к генеральному директору Sibir Energy Генри Камерону не допустить покупки замороженных строек.

Опасения столичных властей вызваны тем, что 3 декабря, когда Sibir Energy объявила о планирующейся сделке, стоимость ее акций на бирже снизилась более чем вдвое. Произошло это после того, как о намечающейся сделке узнали миноритарные британские акционеры нефтяной компании. Они наивно предполагали, что владеют акциями нефтяной фирмы и вкладываются в сибирские нефтяные месторождения, а оказалось, что за их счет находящийся в незавидном положении девелопер спасается от банкротства. Быстрая на расправу британская пресса назвала происходящее «бесстыдным планом спасения миллиардера».

«Эта несостоявшаяся сделка показывает, насколько российский бизнес далек от цивилизованного и как кризис обесценил девелоперские активы, показав одновременно «раздутость» этих и подобных активов, за которыми не стоит ничего, кроме амбиций и заемных денег, − заявила газете ВЗГЛЯД аналитик компании «ПРО-СервисМаркет» Ольга Танеева. − Отсутствие собственных средств и невозможность привлечь кредиты для освоения простаивающих площадок вынуждает девелоперов избавляться от них, как от балласта».

Еще один любопытный факт: интересы правительства Москвы в совете директоров Sibir Energy представляет Шалва Чигиринский, который по совместительству является президентом Центральной топливной компании (ЦТК), и ему как главе ЦТК власти дали указание голосовать против этих сделок. Если бизнесмен откажется от решения мэрии, то не исключено обращение правительства Москвы в суд Великобритании. Он может привлечь к уголовной ответственности за действия, наносящие ущерб акционерам компании.

Угроза подействовала – Sibir Energy опубликовала на своем сайте пресс-релиз, в котором «приветствует решение своих стратегических российских акционеров взять дополнительное время на проработку структуры будущих инвестиций компании в недвижимость, чтобы гарантировать справедливое представление интересов всех акционеров». То есть от сделки решено отказаться. Помимо этого, как следует из сообщения, Шалва Чигиринский выйдет из совета директоров нефтяной компании.

Фактически вся эта ситуация с продажей девелоперских активов, включая башню «Россия», означает, что перед Чигиринским был выбор – продавать акции Sibir Energy или попытаться продать недвижимость. После объявления о планах о покупке недостроя акции Sibir Energy стали дешеветь, поэтому миноритарии могут заблокировать решение руководства Sibir Energy, и именно поэтому будущее башни «Россия» становится совершенно туманным.

«Правительство Москвы решило «усмирить» свои амбиции в пользу абсолютно прагматичных расчетов и в пользу своих же интересов в нефтяной отрасли, подтвердив тем самым неустойчивость и рискованность вложений в недвижимость и строительство», – так прокомментировала газете ВЗГЛЯД свое видение ситуации Ольга Танеева.

«Если бы речь шла только о башне «Россия», то, учитывая ее значимость и «наглядность», правительство Москвы поддержало бы своего «приближенного» девелопера, – заявил газете ВЗГЛЯД эксперт компании консалтинговой фирмы RTM Арсений Белецкий. – Но проблемными, т. е. обремененными долгами, объектами являются все активы Чигиринского, что делает помощь со стороны мэрии маловероятной».

Кроме того, у столичного правительства появились собственные сложности в проекте Москва-Сити, которые вряд ли будут способствовать тому, чтобы помогать задолжавшему бизнесмену. Общий объем инвестиций, необходимых только для строительства нового здания правительства Москвы и Мосгордумы, оценивается экспертами рынка в1,5–2 млрд долларов. Таких средств у города нет. И инвесторов – тоже нет.

При этом первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин опровергает любые разговоры и информацию о «заморозке» строительства Москва-Сити, утверждая, что идет «процесс согласования». Ряд депутатов Мосгордумы и главный архитектор столицы утверждают обратное и считают, что весь проект делового центра спасет только решение сдавать объекты делового центра в строй не целиком, а по частям.

Если смотреть на ситуацию с несостоявшимися продажами активов одного из крупнейших девелоперов, то можно заметить общий момент – завышенность цен, которые объявлялись застройщиком до кризиса. Так, в конце лета офисный центр неподалеку от стен Кремля девелопер оценивал в 50,4 млн долларов. Сейчас планировал продать за 19 млн.

Примерно так же различается стоимость и других активов Russian Land до и во время кризиса: жилого микрорайона в Митино, проекта «Новая Голландия» и Пассажа в Санкт-Петербурге, Иркутсткой чайной фабрики и земельных угодий в Клину и Калининграде.

В отчете аналитиков UniCredit Markets & Investment Banking «Российский рынок недвижимости: худшее впереди» указывается, что девелоперы в 2009 году из-за недостатка финансирования не смогут достроить 18,3 млн квадратных метров в начатых жилых проектах. Авторы исследования исходят из того, что в среднем эти стройки находятся на стадии 50% готовности, застройщикам, чтобы их завершить, необходимо возвести около 39 млн метров. При средней себестоимости строительства 1,2–1,5 тыс. долларов за «квадрат» это потребует как минимум 47 млрд долларов.

Однако даже при масштабной господдержке, кредитовании банками и поддержании спроса со стороны покупателей 50% скидками в будущем году застройщики получат около27,9 млрд долларов, считают аналитики банка. Еще 22 млрд долларов «зависают». А это – без малого 18 млн квадратных метров жилья. В этой ситуации строительство даже такого амбициозного проекта, как башня «Россия», может и подождать.

..............