Заградительная ипотека

Прогнозы обвального падения цен на недвижимость и другие «катастрофические» мнения многих экспертов рынка пока не оправдываются, хотя практически все отечественные банки ввели те или иные «заградительные» меры по ипотечному кредитованию. Цены на столичное жилье остаются на уровне лета – квадратный метр стоит в среднем 8300 долларов, или 208,6 тысяч рублей. Судя по анализу сделок за последний месяц, колебание цен составляет плюс-минус 1,5%.

Сложнее ситуация с банковскими кредитами. Если до сентября можно было говорить об изменении ставок за счет удорожания кредитов на наиболее рискованные сегменты жилья – новостройки и загородную недвижимость, то сейчас заметно выросли ипотечные ставки на все сегменты жилья.

Заградительные» меры банков, напуганных крахом американской ипотечной модели, вполне нормальны в сегодняшних условиях

Более того, многие банки прекратили кредитование новостроек, а ряд банков (30 из 100 зарегистрированных в Москве) и вовсе приостановили все ипотечные программы. Некоторые из них не делают этого официально, стремясь сохранить «лицо». Оставшиеся на «ипотечном поле» помимо повышения ставок серьезно ужесточают требования к заемщикам. Канули в Лету кредиты с нулевым первоначальным взносом, и даже 20% также не рассматривается. Минимальные требования банков – наличие у заемщика 30–40% от стоимости квартиры, поручительство двух-трех человек и залог имеющейся недвижимости.

Кредитный договор стал недоступен и тем, кто не в состоянии подтвердить свой доход по форме 2-НДФЛ. По оценкам экспертов рынка, таких насчитывается не более 20% от желающих получить кредит и имеющих достаточный доход, но в «сером» варианте – попросту говоря, «зарплату в конверте». По словам Дениса Рябоконова из «Фосборн Хоум», если в 2007 году 30% ипотеки выдавалось заемщикам с неподтвержденными доходами, то сейчас эта цифра сократилась до 15%, а к концу года она упадет до 5%.

В последнее время наметилась еще одна тенденция – очень часто заемщики попросту получают отказ, несмотря на то, что их заявки соответствуют требованиям.

«Поскольку в мире наблюдается нехватка «длинных» денег, страдают в первую очередь именно долгосрочные кредитные продукты», – говорит представитель банка ВТБ24 Иван Лебедев.

«Безусловно, в условиях отсутствия дешевого западного кредитования наши банки будут поднимать уровень ставок по кредитам, делая их практически недоступными, и этот период продолжится как минимум еще год», – так считает генеральный директор «ФинЭкспертиза Консалтинг» Дмитрий Шустерняк.

С начала осени ставки по ипотечным кредитам выросли в среднем на 2–4%, и сейчас они, например, в Сбербанке находятся в районе 16–18% годовых в рублях и 14,5–16,5% в валюте. При этом большинство банкиров не устают повторять, что по уже выданным кредитам ставки пересматриваться не будут. Впрочем, такой шаг был бы для них смерти подобен, так как вызвал бы цунами обращений в суды и поставил тем самым крест на репутации любого финансового учреждения.

В этом году исполняется 10 лет закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», однако салют участники ипотечного рынка явно устраивать не будут: хватает собственных нерешенных проблем, на которые накладывается кризис мировых финансов.

Контрольные цифры по количеству выданных за это время кредитов, заложенные в национальном проекте «Доступное жилье – гражданам России», привели к необоснованно высокой динамике роста объемов ипотечного кредитования. Так считают аналитики Ассоциации строителей России.

«Действительно, ставка на ипотеку привела к повышению спроса, а темпы введения жилья были и остаются на крайне низком уровне. Возникший дисбаланс спроса и предложения, помноженный на аппетиты девелоперов, привел цены, а теперь и кредиты к состоянию недоступности для большинства россиян», – говорит эксперт консалтинговой компании «Трест-Экспертиза» Олег Конев.

«Заградительные» меры банков, напуганных крахом американской ипотечной модели, вполне нормальны в сегодняшних условиях. Есть и другая сторона этой «медали» – кризис частных застройщиков. Острые проблемы с кредитованием строительства, возникшие даже у крупных «игроков», увеличивают риски того, что многие объекты так и не будут доведены до финальной стадии.

«Именно поэтому сегодня для потребителей, особенно тех, кто не в состоянии выполнить нынешние требования банков по ипотечному кредитованию, важно не быть вовлеченными в разного рода «долевые проекты» и программы «соинвестирования», – говорит Дмитрий Шустерняк.

«Попытки привлечения частных денег под строительство уже делаются в ряде регионов России», – говорят в Ассоциации строителей России. В этом случае все прошлые «пирамиды» покажутся нам пигмейскими, а урон может исчисляться миллиардами.

Однако ни мировой кризис, ни меры сопротивления банков ипотеке, ни возможные новые схемы афер не объясняют главную причину существования «квартирного вопроса» – низкие доходы россиян. По данным Росстата, только три процента российских семей (с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц) могут приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет.

Около пяти процентов российских семей (с доходами на каждого члена семьи от 15000 до 25000 рублей) могут приобрести в собственность дополнительно порядка 40 кв. метров. И семь процентов российских семей, члены которых обладают доходами от 10000 до 15000 рублей на человека, могут приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. метров. Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование недоступно.

Не в лучших условиях оказался сейчас и «исполнитель воли потребителей» – застройщик. «Рост ипотечных ставок неизбежен и будет продолжаться на фоне негатива мировых катаклизмов на биржах, – говорит Дмитрий Шустерняк. – Кризис девелопмента начался еще полгода назад, когда возникли первые трудности с перекредитованием на внешних рынках. Сейчас «подтянулись» и отечественные банки, которые все более активно отказываются от кредитования новостроек, поскольку есть риски, что застройщики новых проектов жилья приостановят инвестирование средств».

На сегодняшний день банкиры предлагают либо выкупать доли или целиком девелоперские компании, либо объявляют кредитную ставку на уровне 18–25%, что может привести к глобальным изменениям рынка.

Положительным фактом на фоне кризиса можно считать тот факт, что часть инвесторов сейчас, наоборот, начала переводить свои активы с фондового рынка в недвижимость, поскольку этот сектор экономики демонстрирует стабильность, являясь своеобразной «валютой убежища». Как следствие, объем предложения сократится еще больше, и это не только не даст ценам упасть, но и обеспечит рост уже через несколько месяцев.

Что касается конечного потребителя, то, конечно, очень приятно осознавать, что оставленная в наследство «двушка» у МКАД сейчас стоит дороже домика на Средиземном море. Но она может продаваться очень долго или не продаться вовсе за те деньги, что стоит сегодня. Причина – более 60% московских квартир покупаются инвесторами. И они также способствовали созданию «пузыря цен». Если вокруг только инвесторы, то кому продавать?

«Как отразится на динамике цен на недвижимость снижение российского фондового рынка, зависит от того, как долго последний будет нестабилен. Тем не менее, потенциальным покупателям не стоит откладывать приобретение недвижимости. Нет сомнений, что рост цен на квартиры продолжится, а объем предложения будет сокращаться», – считает директор «Пенни Лайн Реалти» Александр Зиминский.

В полной мере говорить о росте цен на жилье, причем значительном, придется через 2–3 года, когда на рынок должны быть выведены запланированные сегодня, но уже нереализованные объемы строительства. Именно к этому времени рынок ожидает рост стоимости и превращение «квадратов» из бетонно-монолитных в «золотые».

Именно к этому времени банки распахнут свои двери и кладовые и вновь, как это было еще пару месяцев назад, начнут зазывать всех желающих на «чашку чая и ипотеку».