Ипотека не умрет, но подорожает

Первый вице-премьер правительства РФ сказал это в Кемерове, куда он прибыл в пятницу для участия в совещании по реализации в Кузбассе национального проекта «Доступное жилье», сообщила пресс-служба администрации Кемеровской области.

Доля АИЖК на рынке рефинансирования ипотеки реально может снизиться, как и влияние агентства в целом на развитие ипотеки

Несколькими днями раньше премьер-министр России Владимир Путин заявил, что правительство не намерено менять стратегические планы развития России из-за глобального финансового кризиса. «Россия – это часть глобальной экономики, проявление кризиса заметно на фондовых площадках России», – сказал премьер-министр. По его словам, данный фактор «должен учитываться и будет учитываться в планах развития (России)», но отменять планы и переносить их на неопределенный срок правительство не будет.

Насколько доступным будет жилье для россиян и как мировой кризис повлияет на это в ближайшей перспективе – эти проблемы обсуждают всю нынешнюю неделю ведущие эксперты рынка на многочисленных конференциях и форумах в Москве и Санкт-Петербурге. Реальность рынка такова, что, по оценкам специалистов, в сентябре спрос на жилье в двух столицах России уже снизился по сравнению с началом 2008 года на 30–40% в зависимости от сегмента.

По данным Росстата, около трети россиян обеспечены сегодня жильем более чем скромно – по 9 кв. м на человека. Очередников насчитывается порядка 5,5 млн человек. В еще докризисный период только 6–8% из них могли позволить себе взять ипотечный кредит. С повышением ставок всеми банками этот показатель может стать вдвое меньше.

Ипотека во всем мире развивается по двум моделям – американской (принятой и у нас) и германской (строительные сберкассы). «Первая наглядно продемонстрировала свою шаткость, неэффективность, и ее обрушение в США привело к кризису всю мировую финансовую систему. Вполне резонно сейчас и России задуматься об альтернативных инструментах развития кредитования ради реализации программы «Доступное жилье», – говорит аналитик компании «Финэкспертиза» Максим Лобачев.

Екатерина Покопцева, заместитель начальника отдела финансовых рынков Минэкономразвития России, считает, что последние месяцы года будут «переломным периодом в развитии российской ипотеки, периодом переоценки его качества, а в ближайшем будущем российский ипотечный рынок, очевидно, существенно замедлит рост». Ипотека будет развиваться, но в более ограниченных финансовых условиях. «Это потребует консолидации усилий его участников с целью наименее болезненного прохождения этапа «чистки» рынка: выработки новых подходов к рефинансированию кредитов и совершенствования риск-менеджмента», – отмечает она.

На эту тему
• В Лондоне упали девелоперы из России
• Девелоперам России понизили оценку
• За чей счет сыт девелопер
• Когда рухнут цены
• Девелоперы учатся выживать

«Сегодня ипотечные ставки выросли настолько, что стали нереализуемыми, хотя мало кто из банков официально признает отказ от ипотечных программ», – говорит генеральный директор консалтинговой компании «Альянс-Эра» Михаил Кожевников.

Большинство экспертов сходятся в одном: рынок будет консолидирован. Лидеры ипотечного рынка – это банки с государственным участием, в первую очередь Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ. Следом за ними идут банки с участием иностранного капитала, а значит, имеющие возможности долгосрочного фондирования и получения длинных кредитов – Райффайзенбанк, «Сосьете Женераль Восток» и «ДельтаКредит».

Остальные игроки рынка уже сегодня вынуждены менять свои приоритеты и фактически вводить нереальные для потенциальных заемщиков условия получения кредитов. Мониторинг 10 российских банков, проведенный газетой ВЗГЛЯД, показал, что москвич сегодня может рассчитывать на кредит на следующих условиях: 18,5–20% годовых сроком на 15 лет при первоначальном взносе не менее 40% от полной стоимости квартиры и при обязательном поручительстве трех человек и обеспечении залога в виде другой недвижимости.

В целом эксперты рынка недвижимости сходятся в том, что в ближайшие полгода-год ситуация на отечественном рынке ипотеки кардинально не улучшится. «Доля АИЖК на рынке рефинансирования ипотеки реально может снизиться, как и влияние агентства в целом на развитие ипотеки, – считает заместитель генерального директора КБ «МИА» Николай Фролов. – Остальные участники рынка будут сохранять либо изменять свои позиции в зависимости от возможностей привлечения внешних ресурсов».

Экономика живет по своим законам, и проблемы с ипотекой повлияют на стоимость недвижимости. В условиях, когда цены на жилье никак не соответствуют платежеспособному спросу, а возможности взять кредит на покупку жилья для потенциальных заемщиков резко сократятся, это неизбежно приведет к снижению цен на квадратные метры.

Впрочем, любые прогнозы грешат лукавством, и мнения экспертов расходятся. Например, эксперты компании Scanrealty уверены, что раз предложений на рынке становится меньше, то и серьезного снижения цен ожидать не стоит. Противоположного мнения придерживается аналитик Константин Ремезов, считающий, что в новых условиях спрос будет падать, что позволит «сбалансировать цены до уровня потребительской достаточности».

Александр Синельников, председатель правления «Фора-Банка», полагает, что «если применять к рынку недвижимости математические модели, то цены должны расти, а если учитывать политические и макроэкономические факторы, то этот прогноз будет актуальным лишь в краткосрочной перспективе».

Генеральный директор компании «Кредитмарт» Николай Корчагин не видит сложностей в отношении развития рынка ипотеки в сложившихся условиях. По его мнению, «сейчас есть краткосрочные проблемы, но в скором времени мы увидим позитивную динамику».

По данным МАИН, на ипотечном рынке Москвы ипотеку декларировали в начале года 88 банков. Если за девять месяцев количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, сократилось на 11%, то только за сентябрь их де-факто стало меньше в 1,5 раза.

Неутешительным был и итог обсуждения проблем и перспектив рынка недвижимости, который сделали участники московской инвестиционной конференции: в ближайшем будущем нас ожидает ощутимое сокращение количества ипотечных программ, рост процентных ставок, ужесточение всех условий кредитования и, возможно, смена лидеров рынка.