Защита дома на этапе проектирования и строительства
Если вы только планируете строительство загородного дома, важно учесть риски подтоплений еще на стадии покупки земельного участка, а также на этапе проектирования. Вот несколько ключевых рекомендаций.
Как выбрать участок, который не затапливает
Затопление может не только испортить строительные планы, но и привести к серьезным финансовым потерям. Чтобы избежать таких рисков, важно тщательно изучить участок перед покупкой. Определить, находится ли участок в зоне подтоплений, можно с помощью комплексного подхода.
1. Оценка рельефа местности
Рельеф – один из главных факторов, влияющих на риск подтопления. Осматривать участок лучше весной, когда сходит снег, или после сильных дождей. В это время хорошо видно, как ведет себя вода на территории.
Участки на возвышенностях или с небольшим уклоном менее подвержены подтоплениям. Вода быстро стекает, не застаиваясь.
Низменные участки часто страдают от застоя воды, особенно если рядом находятся более высокие территории. Вода с них стекает вниз, что может привести к затоплению.
Если территория ровная, важно проверить, как быстро просыхает почва после дождей или таяния снега.
2. Изучение растительности
Растения могут многое рассказать о влажности участка. Обратите внимание на то, какие виды преобладают:
– влаголюбивые растения: если на участке растут ива, ольха, камыш, осока или папоротники, это может указывать на высокий уровень грунтовых вод и частые застои влаги;
– сухие участки: наличие хвойных деревьев, плодовых культур или злаковых трав (например, пырея) говорит о том, что почва хорошо дренируется и риск подтоплений минимален.
3. Анализ состава грунта
Тип почвы напрямую влияет на ее способность пропускать и удерживать воду. Чтобы оценить состав грунта, можно провести простой тест:
– песчаный или супесчаный грунт: быстро пропускает воду, что снижает риск подтоплений. Такой грунт рассыпается в руках, имеет сероватый или желтоватый оттенок;
– суглинок: частично впитывает воду, но может удерживать ее, особенно если участок находится в низине. Влажный ком суглинка пластичен, а сухой – твердый;
– глина: плохо пропускает воду, что приводит к застоям влаги. Глинистый грунт плотный, пластичный во влажном состоянии и твердый в сухом.
4. Изучение документов
Перед покупкой участка важно изучить всю доступную документацию:
– градостроительный план (ГПЗУ): покажет, можно ли строить на участке, есть ли подземные коммуникации или водоохранные зоны;
– геологические исследования: если такие данные есть, они помогут понять уровень грунтовых вод и состав почвы;
– юридическая проверка: убедитесь, что участок не находится в зоне риска подтоплений по данным местных органов власти.
5. Проверка коммуникаций и инфраструктуры
– Дренажные системы: узнайте, есть ли в поселке система отвода воды. Если нет, возможно, вам придется организовывать ее самостоятельно.
– Подъездные пути: обратите внимание на состояние дорог. Грунтовые дороги могут размываться во время дождей, что затруднит доступ к участку.
– Коммуникации: уточните, где находятся ближайшие точки подключения к электричеству, воде и канализации.
6. Осмотр соседних участков
– Состояние соседних домов: если у соседей есть проблемы с подтоплением подвалов или фундаментов, ваш участок, скорее всего, тоже находится в зоне риска.
– Разговоры с местными жителями: пообщайтесь с соседями, чтобы узнать, случались ли на участке наводнения или паводки.
7. Геологические изыскания
Если вы хотите быть полностью уверены в безопасности участка, закажите профессиональные геологические исследования. Специалисты проведут бурение скважин, чтобы определить:
– уровень грунтовых вод;
– состав и плотность почвы;
– наличие водоупорных слоев (например, глины), которые могут вызывать застои воды.
8. Проверка на наличие водоохранных зон
Если участок находится рядом с рекой, озером или другим водоемом, уточните, не входит ли он в водоохранную зону. Такие территории часто подвержены паводкам и подтоплениям. О такой проверке расскажем подробнее в следующей главе.
Как провести юридическую проверку зоны подтоплений
Итак, перед покупкой земельного участка важно убедиться, что он не находится в зоне подтоплений или затоплений. Юридическая проверка зоны подтоплений доступна каждому интернет-пользователю. Расскажем подробнее о том, что именно нужно искать.
Чем с юридической точки зрения отличаются подтопления от затоплений?
Затопление – это негативное воздействие, вызванное разливом рек, озер или других водоемов. Обычно происходит во время паводков или сильных дождей.
Подтопление – это повышение уровня грунтовых вод выше нормы, что приводит к насыщению почвы влагой и затрудняет строительство.
Оба явления регулируются законодательством, и информация о таких зонах вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Как перед покупкой проверить, подтапливает ли земельный участок
Способ 1 – использование публичной кадастровой карты Росреестра
Найдите участок по кадастровому номеру или адресу. В меню «Слои» выберите вкладку «Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)». Изучите, попадает ли ваш участок в зону подтопления или затопления. Если участок находится в такой зоне, это будет отображено на карте.
Способ 2 – получение выписки из ЕГРН
Для более детальной информации закажите выписку из ЕГРН. В ней будут указаны все ограничения, включая зоны подтопления и затопления. Заказать выписку можно через сайт Росреестра, МФЦ или портал «Госуслуг». Обратите внимание на раздел «Особые отметки», где указываются ограничения на использование участка.
Способ 3 – изучение карт ЗОУИТ
Карты зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) разрабатываются местными администрациями и содержат информацию о:
– зонах подтопления и затопления;
– охраняемых природных, санитарных и культурных зонах;
– ограничениях на строительство и использование земель.
Эти карты можно запросить в местной администрации или найти на официальном сайте муниципалитета.
Способ 4 – проверка генерального плана и проектов планировки территории
Генеральный план и проекты планировки/межевания территории также содержат информацию о зонах подтопления. Обратитесь в местную администрацию или отдел архитектуры и градостроительства. Уточните, есть ли в документах указания на риски подтопления или затопления.
Способ 5 – обращение к специалистам
Если данные в документах устарели или вызывают сомнения, стоит обратиться к специалистам:
– геодезисты проведут обследование участка, определят уровень грунтовых вод и состав почвы;
– гидрологи оценят риски затопления на основе анализа близлежащих водоемов и метеорологических данных;
– юристы помогут правильно интерпретировать данные из ЕГРН и других документов.
Оценка рисков
Даже если участок не находится в официальной зоне подтопления, стоит оценить потенциальные риски:
– близость к водоемам: участки рядом с реками, озерами или прудами чаще подвержены затоплениям;
– рельеф местности: низменные участки и низины более уязвимы;
– состав почвы: глинистые грунты хуже пропускают воду, что увеличивает риск подтопления.
Какие профилактические меры можно предпринять
Если участок находится в зоне риска, но вы все же решили его приобрести, примите меры для защиты:
– установите дренажную систему для отвода воды;
– проведите гидроизоляцию фундамента и подвала;
– постройте защитные сооружения, такие как дамбы или насыпи.
Помните: даже если участок не находится в официальной зоне подтопления, важно учитывать природные факторы и принимать профилактические меры. Это поможет защитить ваш дом и участок от возможных проблем в будущем.