Разобраться с тем, что происходит на рынке жилья, сложно даже специалистам. Потенциальные покупатели ждут дальнейшего снижения цен на квадратные метры, при этом не отдавая себе отчета в том, что это может и будет происходить только в случае углубления экономического кризиса. Но тогда и приобретателей жилья тоже не будет. Продавцы заняли выжидательную позицию, справедливо полагая, что жилплощадь не молоко, не прокиснет, а кризис рано или поздно закончится. Впрочем, когда и как это произойдет – и есть главные вопросы.
Если мы научимся бить бюрократию рублем, то получим отличный механизм реализации всех программ доступного жилья
Аналитики ряда компаний отмечали, что с учетом сохранения сегодняшних «вводных» и анализа кризисной ситуации правительством России рынок недвижимости, конечно, сдаст свои позиции, но без обвалов и катастроф. Усредненный прогноз выглядит примерно так: в ближайшие три-четыре месяца цены на новостройки упадут на 25–35%, на вторичном рынке – на 10–15%.
«Безусловного уважения заслуживают инициативы самих строителей, которые предлагают заменить умершую ипотеку прямым кредитованием по образу и подобию германской модели, – заявил газете ВЗГЛЯД эксперт компании «ФинСервис-М» Егор Кормушин. – Фактически эта схема требует только первоначального взноса в 30%, а дальнейшее кредитование будет на уровне 7–9% на половину стоимости жилья и на уровне 20% – на остаток. В сравнении с рыночными ставками – это просто подарок».
Эксперты компании «МГСН» считают, что, несмотря на «непростое время, можно не только сохранить свои средства, но и получить доход». Ими разработана специальная программа «Инвестиционное партнерство», которая предполагает размещение инвестиций путем покупки прав в строящихся объектах недвижимости. Программа гарантирует доход в 15% годовых.
«Компания либо конкретный человек приобретает либо одну квартиру, либо пакет (пул) квартир, фиксирует за собой по определенной цене данную квартиру или данный пакет, – говорит вице-президент компании Ольга Грачева. – В течение года человек имеет право распоряжаться своими средствами, и если потребуется вернуть деньги, он беспрепятственно получит их при сохранении доходности в 15%».
Есть сегодня и еще одна опасность для тех, кто уже стал инвестором жилья, которое либо не достроено, либо находится на уровне проекта. Напомним, что в 2005 году вступил в силу Закон «О долевом строительстве», который вызвал бурный всплеск эмоций застройщиков, утверждавших в один голос, что работать по этому закону невозможно.
Три прошедших года показали, что часть строителей смогли приспособиться к изменениям в законодательстве. В то же время немало средств физлиц для строительства жилья по-прежнему привлекается в обход закона. К концу 2008 года законодатели обещают начать рассматривать новые поправки к этому закону, которые предполагают ужесточение ответственности строителей перед дольщиком.
Со своей стороны, девелоперы предупреждают, что прежде чем вводить новые нормы в закон, необходимо разобраться со старыми, чтобы в стране не упали темпы строительства и резко не выросли цены на жилье.
По мнению одного из инициаторов новых норм, депутата Госдумы Александра Хинштейна, в настоящее время законопроект проходит оценку в Федеральной службе по финансовым рынкам и Министерстве регионального развития, и в случае положительной оценки правительства, возможно, первое чтение документа состоится уже в декабре 2008 года.
Главная проблема в том, что сегодня большинство застройщиков не заключают договоры долевого участия, применяя вместо них обходные схемы: купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи и другие.
Депутат – инициатор введения штрафных санкций против подобных деяний считает, что если не прекратить практику заключения «липовых» договоров, в России может начаться новая волна обманутых дольщиков, как это было в конце 90-х годов.
Впрочем, есть для строителей в новых поправках и «пряник» – законопроект предлагает освободить от обложения НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве. А отмена налога, по мысли автора нововведений, позволит создать благоприятные условия для цивилизованного рынка первичного жилья.
«Одной из основных целей законопроекта является недопущение продажи в процессе банкротства активов компаний, в которые вложены средства граждан, – сказал газете ВЗГЛЯД в рамках конференции руководитель стройкомпании «СервисТрест-ПРО» Игорь Троепольский. – Для этого надо ввести норму, которая предоставляет право преимущественного выкупа недостроенных домов муниципалитету с целью дальнейшей достройки жилья».
По мнению гендиректора «Миэль» Григория Куликова, действующий закон таков, что предполагает массу согласований, которые нереально решить менее чем за 4–5 лет. Приняв эти поправки в закон, вполне реально получить провал в строительстве жилья, когда старые проекты уже завершатся, а по новым будет идти долгий период всевозможных согласований.
Фактически девелоперы не требуют невозможного, так как хотят, чтобы ответственность несли не только строители, но и чиновники в том случае, если они затягивают «согласования». Что стоят эти «проволочки», хорошо и давно известно всем.
«Если мы научимся бить бюрократию рублем, то получим отличный механизм реализации всех программ доступного жилья, – сказал газете ВЗГЛЯД эксперт рынка Анатолий Пиманицкий. – В противном случае все проблемы лягут на плечи застройщиков, а мы получим замедление темпов строительства и, как следствие, новый рост цен».
Безусловное достоинство новых инициатив заключается в защите покупателей жилья с различных сторон: это и гарантия достройки жилья властями, и возможность возврата денег, включая штрафные санкции, если застройщик не соблюдал сроки сдачи объекта, и гарантия законности заключенного договора по 214-ому закону.
С другой стороны, эти «права защиты» прописаны не совсем ясно, например, потребовать вернуть вложения можно в случае «отклонений от проекта», суть которых никак не обозначена. На практике может быть и так, что покупатель не будет доволен системой лифтов или расцветкой фасада дома и востребует с застройщика свои деньги.
Участники конференции сошлись во мнении, что отсутствие легальных оснований для вмешательства в договорные отношения физических и юридических лиц, а также в процесс банкротства компаний недобросовестными застройщиками не оставляет частному лицу юридических возможностей получить обратно свои деньги. Значит, принятие нововведений актуально в принципе и в особенности во времена кризиса.
Что касается перспектив самого рынка недвижимости, то прогнозировать сейчас не время. Стоимость жилья зависит от общей ситуации в стране, благосостояния граждан и возможностей ипотечного или какого-либо другого кредитования. Дорогого жилья и дорогих кредитов быть не может в принципе, хотя мы по этой парадоксальной формуле жили последние три года.