Прошедший 2020 год можно смело назвать годом большой стройки. В том смысле, что именно строительство на фоне кризиса выступило главным демпфером падения экономики. Масштабы вклада стройиндустрии в ВВП еще предстоит оценить, но уже сейчас вполне очевидно: если бы не бум на строительном рынке – падение экономики было бы куда более ощутимо.
Учитывая падение нефтегазового экспорта и продаж продукции обрабатывающей промышленности – главных доходных статей, значимость стройкомплекса возросла многократно. На днях президент Владимир Путин подписал ряд указов, прямо относящихся к проблемам строительства. Указы касаются упрощенного привлечения мигрантов на стройки в период пандемии, ограничения роста цен на стройматериалы и необходимости определения статуса апартаментов. Вопросы, которые ранее решались на уровне профильного комитета Госдумы, постепенно стали заботой министерств, затем – вице-премьера Марата Хуснуллина и наконец президента.
В прошлом году было заявлено об «историческом шансе» решить жилищную проблему в России. Надежды связывались с введением льготной ипотеки. Однако льготная ипотека, которая сама по себе является сильным стимулом к покупке жилья, наложилась на тревожные настроения. Люди побежали покупать квартиры – не столько потому, что неожиданно вырос реальный спрос, но потому, что увидели в этом способ спасти сбережения.
Цены на новостройки, а вслед за ними и на «вторичку» поперли вверх, увеличившись только за август–октябрь 2020 года на 15-20%. И это на фоне исчерпывающего, как казалось многим аналитикам, роста цен в 2010 году. Причем подросли не только рублевые цены на квадратный метр, что логично, но и долларовые. На этом фоне активизировалась дискуссия между Центробанком в лице главы ведомства Эльвиры Набиуллиной и вице-премьером Маратом Хуснуллиным о судьбе льготной ипотеки.
ЦБ призывал остановить ипотечную вольницу, которая, по его мнению, способствует надуванию ипотечного пузыря. Правительство же, наоборот, твердило о необходимости продления льготной ипотеки, которая ограничена июлем 2021 года. Спор вышел монументальный. В том смысле, что и ЦБ, и Хуснуллин по-своему правы. Льготная ипотека поддерживает объемы строительства – а значит, и экономику. Но с другой стороны, массово набирая кредиты, люди берут в долг у своего будущего, снижая качество жизни и взваливая на себя немалые риски. Здесь же – и риски для банковской системы, которая может столкнуться с массовыми неплатежами, если ситуация с занятостью и реальными доходами не начнет выправляться.
Можно сказать, мол, сами виноваты, упомянуть голову на плечах и прочее. Но тут бы самое время вспомнить, почему сложилась такая ситуация. Ведь квартиры скупают не только чтобы решить свои жилищные проблемы, но и вложить деньги, поскольку банковские депозиты не поспевают за курсом рубля. Фондовые рынки надуваются станками, печатающими мировые резервные валюты с такой скоростью, что речь не идет о том, схлопнется рынок или нет, а лишь о том, когда это произойдет.
Долгосрочное давление на цены оказывает и введение эскроу-счетов летом 2019 года, заставившее застройщиков кредитоваться не за счет населения, а за счет банков. Проценты по кредитам, конечно, переложили в цену квадратного метра. Эскроу-счета, девальвация рубля, нервозность пандемии и льготная ипотека – вот составляющие идеального шторма, который и стал причиной взлета цен на недвижимость.
Спор правительства и ЦБ закончился ничьей. Судя по всему, не будет ни моментальной остановки льготного кредитования, ни продления его сроков. Льготная ипотека продлится до июля 2021 года, и на этом, кажется, все. Учитывая текущий уровень цен, об ажиотажном спросе на жилье речь уже не идет – льготная ипотека, вероятно, позволит застройщикам не снижать цены еще полгода. Вопрос в том, что будет дальше.
Ипотека должна перестать быть единственным лекарством для стройки, а стройка – единственным лекарством для экономики. Последней нужна комплексная терапия, передозировка уже близка. Тогда как банкам нужно кредитовать реальный сектор, а не только и не столько влезающих не от хорошей жизни в долги физлиц.