В начале марта президент Владимир Путин поручил разработать поправки, которые бы поменяли правила выдачи кредитов с плавающим процентом. Сразу после этого ЦБ представил шесть вариантов ограничений ипотеки с плавающей ставкой. Пока доля таких кредитов в ипотечном портфеле банков составляет менее 0,1% (около 9,3 млрд рублей), но банки собираются ее наращивать, отмечал ЦБ. При этом регулятор предупреждает, что нирокое распространение ипотеки с нефиксированной ставкой может нести «серьезные социальные и макроэкономические риски»: заемщики могут не всегда понимать, что рост процента приведет либо к увеличению суммы платежа, либо к удлинению срока кредита. По мнению ЦБ, в этом случае процентный риск может перейти в кредитный.
Помимо полного запрета на выдачу таких ссуд ЦБ предлагал ограничить долю кредитов с плавающей ставкой или круг заемщиков, которым будет доступна подобная ипотека. Среди других вариантов – изменение условий выдачи и параметров кредитов с плавающей ставкой или введение повышенных коэффициентов риска по ним, пишет РБК.
Банки в целом согласны с перечнем обозначенных ЦБ рисков ипотеки по плавающим ставкам. Но некоторые из них отмечают, что трансформация процентного риска в кредитный будет иметь умеренный эффект. Например, в случае возникновения сложностей заемщики могут рефинансировать кредит в другом банке или в своем, но по фиксированной ставке, и риск роста долговой нагрузки таких клиентов – вполне управляемый.
Как заявил вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков, у банков сейчас нет единого мнения, как должна регулироваться ипотека с переменными ставками. Одним из предпочтительных вариантов регулирования считается внедрение так называемых кэпов – предельных значений по росту процентной ставки или срока кредита. Этот подход наиболее понятный и внятный как для заемщиков, так и для кредиторов, говорится в письме. Банки также не против того, чтобы законодательно ограничить круг потенциальных клиентов, которые могут рассчитывать на ипотеку по нефиксированной ставке. Весь вопрос в том, какие критерии будут предъявляться к таким «квалифицированным заемщикам». «Если ввести слишком жесткие ограничения, то продукт не будет смысла разрабатывать. Доступность должна быть достаточной для формирования рынка адекватного размера», – подчеркивают в АБР.
Участники рынка также считают, что условия выдачи ипотеки с плавающими ставками можно привязать к показателю долговой нагрузки (ПДН; соотношение ежемесячных платежей по кредитам к доходу) заемщика. В этом случае Банк России сможет устанавливать макропруденциальные надбавки по таким ссудам в зависимости от ПДН, как это сейчас действует в необеспеченном кредитовании и ипотеке. Подобный подход будет стимулировать банки самостоятельно ограничивать максимальный размер плавающей процентной ставки, говорится в письме. Банки также считают, что расчет ПДН по таким кредитам должен учитывать «не текущий, а максимальный размер платежа, чтобы не дать заполнить экономию на платеже другими кредитами, пусть и по фиксированным ставкам».
В письме АБР приводятся и другие варианты регулирования выдач ипотеки с плавающими ставками. Например, банки предлагают принять общерыночный стандарт для таких кредитов, чтобы сузить их «потенциально бесконечное разнообразие». Участники рынка также предлагают внедрить плавающие ставки в государственные ипотечные программы, но сделать так, чтобы часть процентного риска принимали на себя банки, а при реализации шоковых сценариев его покрывало государство в лице правительства.
Сейчас ипотека с государственным субсидированием имеет низкую маржинальность, отмечает Войлуков: «Повысить привлекательность льготной ипотеки для банков и одновременно снизить ее стоимость для граждан можно, если выдавать кредиты по плавающим ставкам в контролируемых объемах. Но в этом случае неплохо было бы компенсировать риски повышения ставок для заемщиков за счет государства».