Разработкой новой формулы занимались сотрудники исследовательской группы «РЭА – Риск-менеджмент» при Российской экономической академии имени Г. В. Плеханова по заказу экспертного центра Realty Monitor.
Мы проверили нашу модель, так сказать, задним числом – за 2005 и 2006 годы. И наш прогноз разошелся с фактическими ценами не более чем на 5%
Необходимость вывода уникальной формулы, позволяющей рассчитывать цены на квартиры, назрела давно, уверен старший аналитик центра Realty Monitor Виктор Штомпель. Он напомнил, что сейчас прогнозов относительно цен на жилье существует множество, однако далеко не всегда они подтверждаются на деле.
За примером далеко ходить не надо. Напомним, в конце 2005 года большинство аналитиков рынка недвижимости прогнозировали, что в 2006 году цены на квартиры в Москве вырастут на 20–25%. Цены за прошлый год в различных сегментах жилья выросли на 80–110%.
Новая формула – это сложная многоуровневая модель. По словам ее непосредственного разработчика старшего риск-менеджера группы «РЭА – Риск-менеджмент» Михаила Чеготова, помимо таких прямых факторов, влияющих на цены, как стоимость стройматериалов, объемы строительства жилья, инфляция и доходы населения, формула также учитывает статистические данные Росстата, прогнозы Минэкономразвития, уровень ВВП и даже миграцию населения, а также колебания мировых рынков недвижимости.
«Мы проверили нашу модель, так сказать, задним числом – за 2005 и 2006 годы. И наш прогноз разошелся с фактическими ценами не более чем на 5%», – заявил господин Чеготов.
Что же касается будущего, то формула показала неутешительный прогноз – цены будут расти. Например, согласно расчетам в конце 2007 года средняя цена квадратного метра в Москве будет равна 115 тыс. рублей – это почти на 66% больше, чем в конце прошлого года (77 тыс. рублей за метр). В последующем рост продолжится – в конце 2008 года метр жилья в столице достигнет 127,3 тыс. рублей, в конце 2009-го – 139,2 тыс. рублей, то есть в 2 раза выше, чем сейчас.
Однако сейчас цены на жилье падают. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», по сравнению с зимой столичный жилой квадратный метр потерял в среднем уже около 100 долларов.
Но некоторые эксперты считают, что падение более значительное. Например, старший инженер инжиниринговой компании «2К» Борис Циркель напомнил, что в России по привычке продолжают считать стоимость «квадрата» в долларах, а американская валюта по отношению к рублю с ноября прошлого года потеряла более 3,5%.
«Кроме того, когда спрос на квартиры стал снижаться, риелторы, чтобы как-то привлечь покупателей, начали продавать квартиры с «нагрузкой», то есть с гаражами, подземными стоянками и всевозможными скидками. Если учитывать все эти факторы, то подсчитать, насколько реально упала стоимость жилья, становится довольно сложно. Очевидно, что падение достаточно глубокое», – заявил он газете ВЗГЛЯД.
Тем не менее авторы формулы уверены в своей методике. Тот рост, который показала модель по итогам этого года, Виктор Штомпель из Realty Monitor ожидает уже в августе. «Мы уверены, что в конце лета – осенью цены на квартиры в Москве снова поползут вверх», – сказал он.
Но многие эксперты придерживаются мнения, что в ближайшие 2–3 года на российском рынке недвижимости существенных колебаний не будет. «Если брать экономические показатели, на которых основывались эксперты «РЭА – Риск-менеджмент», то математическая формула действительно верна», – говорит Борис Циркель.
В частности, поясняет он, стройматериалы действительно дорожают быстрыми темпами: с начала этого года стоимость цемента выросла на 18–23%, арматуры – более чем на 8%, кирпича – на 23%, при этом цены сохраняют высокий потенциал роста. Также растет и платежеспособность населения, а кредиты становятся более доступными. «Однако необходимо учитывать и то, что рынок недвижимости был серьезно перегрет и сегодняшняя цена на жилье уже вобрала в себя большинство прогнозируемых экономических показателей», – говорит Циркель.
По его мнению, повышение стоимости стройматериалов должно остановить падение цен на жилье, но вряд ли это будет способствовать росту спроса на недвижимость, и повышения цен в ближайшее время, вероятно, не будет.