Рынок недвижимости определенно начал оживать после коронакризиса. «Льготная ипотека под 6,5%, запущенная в апреле, привела к увеличению количества заключенных сделок, особенно в посткарантинный период, что позволило стабилизировать продажи», – говорит генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее словам, число выданных кредитов на первичном рынке в мае подросло на 40% по сравнению с апрелем, а в июне еще на 39% по сравнению с маем.
«Программа льготной ипотеки стала мощным драйвером спроса на рынке новостроек. Раньше с ипотекой осуществлялось около 45% сделок, сейчас – более 60%. На рынок вышли новые покупатели, которые не готовы были оформлять ипотеку под 8% и выше годовых. Особенно охотно оформляют льготную ипотеку представители поколения 40+, ведь они помнят, что такое ипотека под 10-15%, а то и под 18%», – говорит заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
В ВТБ новой госпрограммой воспользовались уже более 22 тыс. клиентов, общий объем сделок – свыше 63 млрд рублей. Банк Дом.рф привлек почти 23 тыс. заявок по льготной ипотеке на 67 млрд рублей, из них около 75% уже одобрены. В Сбербанке выдано более 57 тыс. таких кредитов на более чем 137 млрд рублей. На первичном рынке практически все жилье продается именно в рамках этой госпрограммы со льготной ставкой. «Госпрограмма льготной ипотеки – одна из самых востребованных у ипотечных клиентов. После запуска программы на нее приходится около 70% всей выдачи ипотеки на новостройки», – говорит руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина.
Наибольшее число кредитов по ипотеке под 6,5% выдается в столичных регионах, в Республике Татарстан, Новосибирской области и Краснодарском крае, отмечают в ВТБ. Средняя сумма кредита достигает 2,9 млн рублей. «По нашей оценке, преимущественно такие кредиты оформляют заемщики в возрастных группах: 30-35 лет (24% заемщиков), 25-30 лет (20%), 35-40 лет (19%), которые чаще всего состоят в браке (52% клиентов)», – указывают в пресс-службе ВТБ. Наибольшим спросом пользуются небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры. По площади на первом и втором местах по популярности квартиры 30-40 км. м (32%) и 50-65 кв. м (27%). На третьем месте – квартиры 40-50 кв. м (16%).
Чаще всего по этой программе кредиты оформляют женщины –55% от общего числа. Соответственно, чуть реже (45%) –мужчины. Средний возраст покупателя – 38 лет,
говорят в Сбербанке.
И все же об ажиотажном спросе говорить не приходится. «Если бы не было пандемии и кризиса, то ипотека под 6,5% вызвала бы ажиотаж на рынке. В реальных же условиях льготные кредиты позволили сбалансировать рынок и сохранить покупательский спрос. Впрочем, это оказало большое положительное влияние на рынок», – говорит генеральный директор Skolkovo Realty Борис Борискин.
Чтобы еще больше подтолкнуть спрос на новостройки и помочь строительной отрасли, правительство России решило снизить первоначальный взнос в рамках госпрограммы с 20 до 15%.
Это может привлечь дополнительно еще 20-25% покупателей, считает Кочетков. «У людей освобождается время из-за отказа от отпусков. Кроме того, они активно снимают деньги со вкладов, потому что проценты по депозитам от 1 млн рублей обложили новым налогом. Однако потребовалось снижение размера первоначального взноса. Далеко не каждая семья располагала достаточной суммой средств. Например, для покупки квартиры за 6 млн рублей необходимо иметь 1,2 млн рублей «на руках», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «ВамКНам» Анна Симашова.
Однако обратной стороной медали является ужесточение банками требований к заемщикам. «Финансовые организации стали намного более предметно подходить к андеррайтингу заемщика, причем по всем без исключения ипотечным программам, включая льготные. Такой статистики на ипотечном рынке никогда не было. Иногда из десяти заявок банки отклоняют все десять», – говорит совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.
Более того, по ее данным, в банках уже заканчиваются выданные им лимиты на выдачу льготной ипотеки. А это значит, что многие банки через какое-то время просто перестанут выдавать жилищные кредиты под 6,5%.
«Несколько небольших банков, по нашим данным, уже полностью реализовали свой объем льготных кредитов», – знает Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор».
Пока в правительстве ничего не говорят о продлении госпрограммы после 1 ноября. Хотя губернатор Московской области Андрей Воробьев уже попросил Владимира Путина продлить льготную ипотеку. По его словам, в области ежедневно продается порядка 150 квартир, 80% из них – по этой госпрограмме. «То, что в Подмосковье программа пошла на ура, весьма ожидаемо: местные покупатели особенно чувствительны к цене жилья», – говорит Кочетков.
Будет ли продлена программа – пока не ясно. Участники рынка, конечно, эту идею поддерживают. И выдвигают предложения, как еще скорректировать господдержку.
«Что касается доработок, то было бы неплохо, если бы льготную ипотеку одобряли по двум документам при сохранении первоначального взноса 15%. Сейчас при оформлении по двум документам размер первого взноса должен быть не менее 30-40% в зависимости от банка», – говорит Кочетков.
Кроме того, было бы полезным для всего рынка, если бы льготную ипотеку распространили бы и на вторичный сегмент, то есть на уже готовое жилье. «Если в столичных регионах люди чаще берут кредиты на жилье в новостройке, то в регионах более популярна ипотека на вторичном рынке», – отмечает Заботина. Кроме того, очень часто источником средств для приобретения новостройки выступает реализация вторичного жилья, говорит Борис Борискин. Если поддержать еще и «вторичку», то у большего числа клиентов появятся средства для «первички». Сейчас же из-за программы произошел явный крен спроса в сторону новостроек.
Однако не исключено, что продолжение льготной ипотеки после ноября просто потеряет свою актуальность. Дело в том, что Банк России проводит настолько мягкую политику, что снизил ключевую ставку рефинансирования до небывалого в современной российской истории минимума. И останавливаться регулятор, судя по всему, пока не планирует. «Когда эта программа только запускалась, ключевая ставка была на уровне 6%, а средняя ставка по ипотеке 8,7%. А сегодня ключевая ставка снижена до рекордных 4,25%», – напоминает Наталия Кузнецова.
К осени ставки по банковским кредитам уже могут опуститься до 7% без всякой господдержки,
считает Борискин. Вполне возможно, что к концу года мы сможем выйти без господдержки на ипотечную ставку и в 6,5%, не исключает Кузнецова.
Однако Валерий Кочетков сомневается, что рыночные ставки по ипотеке дойдут до уровня льготной ставки. «Думаю, средняя ставка будет колебаться на уровне около 7%, тогда как льготная ипотека совместно с программами застройщиков опускается до 5,8-6,1%», – говорит собеседник.