Объем выдачи ипотеки в России за девять месяцев 2019 года сократился на 5% – до 1,96 трлн рублей. Всего в России в январе – сентябре выдано 889,4 тыс. кредитов, что на 14% меньше, чем за девять месяцев 2018 года. Таковы данные ЦБ.
И это после настоящего ипотечного бума последних двух лет. Парадоксально, но ипотечный бум начал сходить на нет на фоне снижения ставок и улучшения условий кредитования.
Чем же объясняется такая странная ситуация? Может быть, россияне взяли паузу и решили дождаться еще более привлекательной ставки – в 8% и ниже?
Предпосылки для этого имеются. Проценты по кредитам становятся привлекательней с каждым новым заседанием Банка России, на котором он снижает ключевую ставку. Вслед за ним дешевеют и коммерческие кредиты, а ипотека, как залоговый кредит, дешевеет быстрее других форм заимствований.
Наибольшая ставка за последние шесть лет, по данным ЦБ, была в 2015 году – почти 14% (средневзвешенная ставка за год). С тех она каждый год снижалась. В 2016 году ставка по ипотеке снизилась до среднего значения в 12,7%, в 2017 году – до 11,5%, в 2018 году – до 9,8%.
В этом году основные кредиторы предлагают ипотеку по ставкам уже около 9%.
«Сегодня на рынке действительно самые низкие ипотечные ставки – 8,5–8,9%. Таких стандартных условий кредитования еще не было. Раньше под 9% выдавалась ипотека в рамках акций, субсидий от государства и т. д.
А самые высокие ипотечные ставки были в 2014 году. Тогда они поднимались до уровня 17–19%», – вспоминает Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
«Ставки планомерно снижаются. Для наших клиентов минимальная ставка по ипотеке составляет 8,49% годовых при первоначальном взносе 20% – это реальная ставка на весь срок кредита», – говорит руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ГК ФСК Андрей Вербицкий.
В 2020 году участники рынка ждут снижение ставок еще на 0,25–0,5% до конца текущего года либо в начале следующего на фоне последнего снижения ставки Банком России. В итоге ипотечная ставка может достичь целевого значения в 8%. Именно такую задачу ставил президент в своем указе. Достичь ее надо было до 2024 года, а на практике получится реализовать на четыре года раньше. Это уникальная ситуация, которую сложно было даже представить еще пару лет назад.
«Если прогнозы экспертов сбудутся и ЦБ понизит ставку на 0,5%, а предпосылки к этому есть, то в первом квартале 2020 года минимальная ставка достигнет целевого значения 8% и ниже»,
– говорит Вербицкий.
Это могло подстегнуть заемщиков подождать лучшего банковского предложения. «Многие потенциальные покупатели жилья находятся в режиме ожидания. На фоне последнего понижения ключевой ставки они верят, что ипотечные ставки также пойдут вниз, причем неоднократно», – считает Туманова.
Однако есть и другие причины происходящего. «Реальные доходы населения за последние год-два сильно понизились. Поэтому, несмотря на меры господдержки, ипотека все больше и больше становится непосильной. К тому же закредитованность российского населения действительно высокая», – добавляет Туманова.
Россияне перешли к сберегающей модели поведения, поэтому не стоит ожидать нового ипотечного бума, даже в условиях снижения процентных ставок, считает генеральный директор компании-застройщика «Флай Плэнинг» Владимир Савченков. «Ранее низкие ставки и дешевеющее жилье подстегнули интерес даже тех заемщиков, кто откладывал покупку жилья уже долгое время. Но доходы населения не растут, причем не первый год подряд. Ипотека показывала такие высокие цифры не за счет роста благосостояния граждан, а за счет дешевого предложения на фоне падающих доходов. Но теперь люди осознали, что в ближайшее время их доходы вряд ли будут расти, а в такой ситуации брать кредит даже под дешевый процент на долгое время люди опасаются. И даже очень низкие ставки вряд ли смогут переломить эту тенденцию», – считает Савченко.
По его словам, снижается и количество заемщиков, которые рассматривали приобретение жилья как инвестицию. Возможно, свободных средств у граждан стало меньше, да и недвижимость в последние годы растет вяло. Переход строительства жилья на проектное финансирование тоже мог отпугнуть часть заемщиков.
Ускорения прироста ипотечного рынка дальше не будет даже на фоне снижения ставок по ипотеке до 9,3% ключевым игроком рынка – Сбербанком, считает также Александр Осин, аналитик управления операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс». Однако инициатором охлаждения ипотечного рынка станут сами банки и контролирующие органы.
Для такого сценария есть несколько причин. Во-первых, банки столкнулись с проблемой большой задолженности в смежном с ипотекой секторе кредитования нефинансовых предприятий. Там задолженность выросла до максимума за 15 лет – до 8% в 2019 году. «Объект этого сектора – около 33 млрд рублей. Он в два раза превышает объем рынка кредитования физлиц. Это создает потенциальные проблемы для банков», – поясняет Осин.
О проблемах у банков свидетельствует низкий уровень достаточности капитала. В августе он составлял 12,3% – это приблизительно та же величина, что и перед кризисом 2008 года, и это меньше, чем перед кризисом 2014–2015 года (на январь 2014 года этот показатель составлял 13,5%), указывает эксперт.
«Банки, как представляется, видят расхождение в кредитных рисках и показателях достаточности капитала и реагируют на эту ситуацию низкими для долгосрочной российской статистики темпами роста активов. Средние темпы годового прироста кредитования нефинансового сектора за 2017–2019 годы составляют всего 1% год к году. Банки не могут и не хотят кредитовать нефинансовый бизнес, теперь эта ситуация распространяется на рынок ипотеки», – считает Александр Осин.
Наконец, замедление инфляции в России до уровня ниже целевых 4% – это, конечно, успех Банка России. Однако Осин считает, что риски ускорения инфляции в России под влиянием роста бюджетных расходов и внешних факторов никуда не ушли. Чтобы раскачать российскую экономику, бюджетные расходы придется увеличить. Внешние шоки тоже до конца нельзя исключать. Это и новое падение цен на нефть, и новые западные санкции, и ожидаемая очередная рецессия в мировой экономике.
При этом Андрей Вербицкий из ГК ФСК рекомендует не откладывать вопрос с получением ипотеки и покупкой квартиры, так как стоимость квадратного метра увеличивается вне зависимости от ставки по кредиту.
«В любой момент все может стремительно поменяться в зависимости от общеэкономической и политической ситуации в стране и на внешних рынках. Поэтому ждать снижения ставки до 8% не рекомендую. Цены на недвижимость растут на 10–12% в год. В ожидании низких ставок можно сильно проиграть по цене предложения. Все-таки в дальнейшем, если ставки упадут еще ниже, можно сделать рефинансирование», – считает Туманова.