Во вторник российские девелоперские компании продемонстрировали крутое пике на LSE. Бумаги ГК «ПИК» подешевели до 6,28 долл., тогда как разместился девелопер в июне прошлого года по цене 25 долл. за акцию. Предельный максимум «ПИК» был 3 декабря 2007 года — 30,75 долл. за бумагу. Компания «Система-Галс», пытающаяся диверсифицировать портфель и продать неликвидные объекты, упала вчера до отметки 1 долл. за GDR.
Если падение будет продолжаться такими темпами, как сейчас, то можно будет говорить о тотальном пересмотре стратегий всех строительных компаний
К историческому минимуму приблизились и котировки AFI Development, принадлежащей «алмазному королю» Льву Леваеву. Инвесторы давали за депозитарную расписку компании 2,03 долл. Вчера девелопер торговался по цене 2,05 долл. за бумагу. В течение торгов котировки RGI International незначительно упали до отметки 2,57 долл. за акцию, однако к концу торговой сессии выправились до 2,8 долл. Максимум у компании Бориса Кузинца, строящей элитное жилье в центре столицы, пришелся на 15 октября 2007 года — 11,07 долл. Группа ЛСР вчера достигла минимума на уровне 25,63 долл. за акцию, поднявшись в результате до 27,5 долл.
Сами компании пока воздерживаются от комментариев, ссылаясь на общую негативную ситуацию на мировых рынках. Девелоперы утверждают, что кризис отразится на мелких и средних девелоперах, в то время как крупные игроки рынка «переживут турбуленцию более или менее спокойно».
Генеральный директор компании AFI Development Александр Халдей считает, что сегодняшняя ситуация «взлетов-падений» может растянуться на несколько лет, «до тех пор, пока не вернутся в прежнее статус-кво все рынки и, в том числе, цены на недвижимость». При этом, никто из девелоперов не отрицает факта «невозможности привлечь финансирование ни для продолжения проектов, ни тем более – для новых, невзирая на их категории и масштабность.
Чтобы предупредить игры спекулянтов в будущем, многие девелоперы не исключают возможного выкупа своих акций. Проблема только в одном – в отсутствии необходимых средств.
Небывалое падение девелоперских котировок эксперты объясняют общим негативным фоном на мировых рынках, а также реакцией инвесторов на внешние факторы. «Например, негативная статистика по рынку недвижимости Великобритании обрушила акции всех строительных фирм, невзирая на их «национальность» и «привязку» к определенной территории», - говорит аналитик «Антанта-Пиоглобал» Андрей Верхоланцев.
«Сегодня происходит то, что не наблюдалось никогда – рынок может рухнуть через полчаса, а может взлететь - одни и те же факторы могут сработать и «за» и «против», так как сегодня биржы настроены чрезвычайно эмоционально», - считают аналитики «Тройка Диалог».
Тем не менее, эксперты отказываются говорить о том, что рынок достиг своего дна. Некоторые из них ожидают достижения «нижнего предела» через два-три месяца. К тому времени может произойти передел российского рынка недвижимости. «Инвесторы еще ожидают падения цен на девелоперские активы для их дальнейшей скупки», — резюмирует партнер компании Knight Frank Роман Бурцев.
Подтверждением этому могут служить и факты отказа крупнейших игроков российского рынка недвижимости от своих проектов. Например, Mirax Group не собирается начинать в будущем году ни одной стройки, планируя заморозить большинство проектов на неопределенное время.
Сегодня стало известно, что группа компаний «Жилищный капитал», строящая в Подмосковье около 1,5 млн. кв. метров жилья, планирует привлечь стратегического инвестора, продав ему 15% акционерного капитала. Еще месяц назад эксперты оценивали стоимость всей компании в 1 млрд. долл., сегодня – в 4 раза дешевле.
Другой крупный девелопер – «Система-Галс» - планирует распродать четверть своего девелоперского портфеля, а «Интеко» проведет ревизию своих проектов.
Со своей стороны, банкиры не сознаются в массовых отказах в финансировании девелоперов, однако отмечают, что серьезно пересмотрели условия по кредитам. К примеру, ведущий немецкий банк Eurohypo повысит ставки кредитования для российских компаний на рынке коммерческой недвижимости с существующих 10% до 15-16%.
По мнению экспертов, не стоит ждать в ближайший год значительных сделок. Многие компании ждут банкротства и продажи бизнеса по заниженной цене. Все ожидают коррекции цен на самом рынке недвижимости, а также ухудшения ситуации в смежных с девелопментом бизнесах.
«Если падение будет продолжаться такими темпами как сейчас, можно будет говорить о тотальном пересмотре стратегий всех строительных компаний. Сейчас нет ни одной, которая бы могла заявить об отсутствии у нее проблем», - говорит исполнительный директор группы компаний «О.С.Г.» Леонид Кравцов.
По всей видимости, биржевые катаклизмы затронули и одного из главных «столпов» российского девелопмента – компанию «Открытые инвестиции» (ОПИН) – совместное владение Михаила Прохорова и Владимира Потанина. Приоритетными направлениями деятельности ОПИН являются сектор жилой загородной недвижимости класса «премиум», развитие офисных центров класса «А» в Москве и крупных торгово-развлекательных центров и гостиниц. Бывшие партнеры не могут пока договориться о разделе последнего совместного актива, подтверждая лишь факт наличия претензий друг к другу и необходимость такого раздела.
Fitch Ratings отмечает, что российские компании по девелопменту недвижимости, вероятно, окажутся в числе тех, кто наиболее сильно пострадает от ухудшающейся ситуации с финансированием. «Это обусловлено большой долей краткосрочной задолженности применительно к позициям ликвидности таких компаний, во многих случаях существенным оттоком операционных денежных средств, ограниченными денежными средствами на балансе и фактическим отсутствием какого-либо существенного запаса по безотзывным неиспользованным кредитным линиям»,- говорит аналитик Джулиан Краш.
«Сообщения о том, что Система-Галс, вероятно, продаст почти четверть своих проектов для привлечения 500 млн. долл. денежных средств, а Миракс, вероятно, пойдет на аналогичные меры, указывают на реальное ухудшение ситуации с фондированием для российских девелоперов и осознание руководством компаний значимости сохранения денежных средств», - отмечается в пресс-релизе Fitch.
Если ситуация с привлечением финансирования продолжит ухудшаться, возможна поляризация российского девелоперского рынка. При этом девелоперы первого эшелона, имеющие устоявшиеся взаимоотношения с тремя крупнейшими банками (ВТБ, Сбербанком и Газпромбанком), с большей степенью вероятности смогут получить средства для рефинансирования краткосрочного долга, а все остальные будут балансировать на грани банкротства.