Долгие годы на рынке жилья господствовала философия инвестирования ради роста капитализации. Доход как-то выпадал из планов людей и фирм. Казалось, они были уверены, что есть только один способ делать деньги на жилой недвижимости – ждать, пока цена подрастет.
Если бы инвесторы использовали момент для входа на рынок со своими простаивающими квартирами, то начали бы зарабатывать живые деньги
Правило это нарушали в основном мелкие инвесторы, зачастую покупавшие квартиры с привлечением заемных средств и сдававшие их в аренду. Им деньги нужны были сейчас. И скромные «дозы» прибыли их не смущали.
И в связи с этим ежегодно огромное количество квартир выпадало из оборота. По нашим с Русланом Дзарасовым, завкафедрой политической экономии РЭУ им Г. В. Плеханова, примерным расчетам, за последние четыре года в России было куплено порядка 26 млн кв. м инвестиционного жилья, которое большей частью так и не было использовано для проживания. Это соответствует 500 тыс. квартир, главным образом «однушек» и «двушек» и лишь в небольшой мере трехкомнатных.
Пока рыночная ценность квартир росла, стратегия их инвестиционного накопления как будто оправдывала себя. Однако 2014 год поставил эту схему под удар. За 2011 год с рынка в инвестиционную тень ушли приблизительно 6 млн квадратных метров.
В 2012 году – порядка 6,5 млн «квадратов», а в 2013 году – до 7 млн «квадратов». Еще сложно оценить итоги 2014 года. Но, вероятно, результат можно оценить в 6 млн квадратных метров. Причем нужно учитывать, что немало жилья стоит неотделанным. Вкладывать в это дело деньги наши инвесторы не считали нужным, поскольку капитализация отделки не слишком росла.
Отделка жилья – вещь индивидуальная. Для перепродажи квартиры не обязательно было делать стяжку пола, возводить внутренние стены, делать проводку и оформление.
Однако для сдачи жилья в аренду без отделки самого скромного класса не обойтись. А именно на этот рынок должны будут выйти квартиры, ранее предназначавшиеся для «чистого инвестирования». Спрос на этом рынке (существенный изначально) вряд ли вырастет в ближайшее время, стоимость аренды снижается, но возможности у владельцев накопленных за минувшие годы квартир есть.
Тем более что снижение цены съема жилья позволяет людям улучшать условия проживания без роста затрат и даже снимать больше квартир.
В 2003–2007 годах в Москве многие арендаторы квартир столкнулись с неприятной тенденцией. Стоимость аренды увеличивалась быстро, а заработная плата – медленно. В результате те, кто мог позволить себе ранее двухкомнатную квартиру, уплотнились до «однушки».
Обитатели самых маленьких съемных квартир переселялись в комнаты или снимали квартиру с друзьями или с партнером. Нехватка квартир позволяла неплохо зарабатывать посредникам. Однако этот же процесс удорожания аренды помог застройщикам.
Ипотечный бум в 2010–2013 годах шел у нас, несмотря на относительно высокую ставку процента. Помогал дорогой рынок аренды. Сейчас на рынке есть условия для нового разворота: предложение съемного жилья может и должно улучшиться, а конкуренция – возрасти.
Если государство поможет оформлению рынка (можно, например, ввести налог на пустующие квартиры и подтолкнуть инвесторов к их сдаче в аренду), то россияне получат возможность улучшить условия съема жилья.
Каков размер рынка «доходных домов» в нашей стране, сказать сложно. Он находится в тени. В Москве в 2011–2013 годах ежегодно сдавалось в аренду от 900 000 до 1 100 000 квартир и комнат. Большая часть из них – жилье «эконом-класса», низкого уровня комфорта.
Нередко квартиры не дотягивают и до уровня «бабушкин ремонт». Причем снимают их чаще всего молодые пары и семьи с одним или двумя детьми. Относительно мало квартир эконом-класса снимают отдельные лица.
Трехкомнатные и многокомнатные квартиры – самый трудносдаваемый вид жилья. Если их не снимают вскладчину несколько человек, то семьи, что встречается реже. Потому нередко «трешки» сдают большим группам иностранных рабочих. Однако именно этого типа квартир меньше всего накоплено инвесторами, бравшими более популярные «однушки» и «двушки».
За последние пятнадцать лет не раз в прессе обсуждался купеческий опыт доходных домов в дореволюционной России. Дальше слов дело не шло: на рынке аренды царили мелкие игроки, анархия и дефицит комфортных квартир по умеренной цене. Долгое время это устраивало застройщиков и банки.
Инвесторы на рынке жилья тоже были довольны. Сейчас им приходится делать выбор. Самое разумное – это вывести из тени свои квартиры и пустить их в оборот, заставить приносить деньги.
Негласный договор между участниками рынка нарушен, а значит, должны произойти структурные сдвиги.
Многие арендаторы сейчас ищут лучшие условия жилья. Повышенная миграция арендаторов будет наблюдаться и далее. Если бы инвесторы использовали момент для входа на рынок со своими простаивающими квартирами, то начали бы зарабатывать живые деньги. Это было бы более естественно, чем мечтать о новом росте капитализации недвижимых активов.
А ведь новые дома, где разбросаны пустующие пока квартиры, – это объекты с новыми (не склонными каждый день засоряться) трубами, более свежей планировкой или возможностью ее реализовать. Есть и другой плюс – это возможность современного дизайнерского оформления квартир и особенно кухонь.
Естественно, новые игроки на рынке аренды имеют неплохие шансы «поймать на крючок» немало съемщиков. Можно пойти на пониженные ставки месячной оплаты и иные бонусы, предложив двухлетние договоры аренды. Но это пока в теории. Проблема в том, что возможности перемен на рынке еще не реализовались, а являются потенциальными.