Ипотечный платеж традиционно считают двое: заемщик и банк. Казалось бы, при общей задаче – договориться и оформить кредит – цели у сторон все-таки разные. И «удобный» платеж в банковской системе ценностей не совпадает с тем, что на самом деле удобно потребителю.
Если коротко – удобным для потребителя может быть такой платеж, который не превышает трети регулярного ежемесячного дохода. Теперь разберем подробнее.
Банку нужно, чтобы вы платили как можно больше и как можно дольше. Задача заемщика – выбрать не только наименьшую из возможных ставок по кредиту, но и ту сумму займа (на деле – ежемесячного платежа), которая будет для него действительно удобна. И вот тут интересы клиента и банка расходятся.
Понять, что этот платеж будет вам по силам и что с этим обязательством вы точно будете жить лучше, поможет аренда. Если вы уже снимаете жилье, вы понимаете, какую часть бюджета вы готовы отдавать без ущерба для себя. Если такого опыта нет, специалисты рынка недвижимости советуют для начала пожить в арендованной квартире и прочувствовать, каково это – каждый месяц в указанное число отдавать приличную часть заработка.
Для тех, кто прошел стадию с арендой или не готов ждать полгода и примеряться с расходами, есть «математический» подход. Социологи рассчитали, что, отдавая на жилье и все сопутствующие его приобретению расходы (считаем страховку и коммунальные слуги) не более 35% от совокупного дохода, вы будете себя чувствовать в ипотечных обязательствах достаточно комфортно. «Чистыми» на ипотеку предлагается тратить 30% от заработанного. Это позволит заемщику не только погашать ипотеку по графику, но и откладывать средства.
Возможность отдохнуть – тоже важный фактор при расчете удобной ипотеке. Человек, который три–четыре года не был в нормальном отпуске из-за необходимости ежемесячных платежей по ипотеке, намного быстрее принимает решение избавиться от этой ноши и продать купленное в кредит жилье.
Но еще хуже складывается ситуация у тех, чей платеж оказался больше половины совокупного дохода. Нервы сдают намного раньше, чем у тех, кто давно не видел море.
«Как только семья живет восемь–девять месяцев в режиме, когда на платежи уходит больше 60% совокупного дохода, начинается серьезный кризис. Закончиться он может по-разному: или люди находят силы жить вместе и платить ипотеку дальше, или разводятся. Но в большей части таких семейных коллизий вопрос можно и нужно решать путем корректировки платежей, начиная от рефинансирования займа и заканчивая продажей этой квартиры с последующим приобретением более дешевого варианта. Пандемия стала такой лакмусовой бумажкой, при которой пришлось многим заемщикам оценивать заново: насколько удобно мне выплачивать эту ипотеку?» – отмечает руководитель одного из офисов ГК «Адвекс» Ольга Базаева.
Более 60% заемщиков планируют гасить ипотеку досрочно, сообщает РБК со ссылкой на исследование «Раффайзенбанка», в среднем в России ипотека закрывается за пять–семь лет, в зависимости от региона. По итогам 2020 года на эти сроки существенно повлияет и вышеупомянутое вынужденное гашение, считают аналитики. Поскольку собственников ипотечного жилья, которые вышли на такой сценарий оптимизации платежей, стало существенно больше.
Специалисты по продаже недвижимости отмечают, что в этом сезоне на вторичном рынке каждая четвертая квартира продается с залоговым обременением – то есть по ипотеке.