На этой неделе новый губернатор Московской области Сергей Шойгу заявил, что подмосковные земли застраиваются хаотично, в результате чего «появляются микрорайоны без школ, детсадов, а зачастую даже без дорог». С подобной критики предшественника осенью 2010 года начал работу на посту мэра Москвы и Сергей Собянин. Он сразу же приступил к ревизии ранее согласованных девелоперских проектов, создав для этого градостроительно-земельную комиссию.
Господин Шойгу также распорядился организовать межведомственную комиссию по земельным вопросам. Но эта структура не будет пересматривать ранее утвержденные проекты, сообщил вице-премьер правительства области Дмитрий Куракин, возглавивший комиссию.
«У властей региона нет в этом нужды и полномочий. В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга власти Подмосковья крайне редко заключали инвестконтракты с застройщиками, так как большая часть проектов в регионе реализуется либо на частных землях, либо на неразграниченных землях, находящихся в распоряжении муниципальных образований»,- пояснил чиновник.
Крупные подмосковные землевладельцы, такие как группа «Абсолют» Александра Светакова или «Промсвязьнедвижимость» Алексея и Дмитрия Ананьевых, сформировали земельные банки еще в 1990-х годах, когда активно скупались наделы бывших колхозов.
Для застройки сельхозугодий их собственникам необходимо перевести земельные участки в категорию населенных пунктов, этим занимаются местные власти. Именно этим инструментом и намерены воспользоваться подмосковные чиновники.
«Наша цель - не допустить, чтобы Подмосковье полностью превратилось в спальный район столицы,- говорит господин Куракин.- Поэтому теперь перевод земель из одной категории в другую возможен в том случае, если предлагаемые проекты будут отвечать интересам социально-экономического развития области».
По его словам, девелоперам придется доказывать, что их проект не приведет к дисбалансу в градостроительной сфере и коммерческая составляющая проекта будет обеспечена необходимой инфраструктурой. У команды Сергея Шойгу это единственный механизм воздействия на девелоперов, соглашается партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. Земельный кодекс дает право властям после обращения владельцев земель менять категории земель, но не обязывает чиновников делать это, пояснил он.
Главное требование чиновников области к девелоперам совпадает с требованием мэрии Москвы: отказ от массовой застройки, которая обычно приводит к транспортному коллапсу. Сергей Шойгу уже раскритиковал проекты в Павшинской пойме, «застраивающейся высотными домами с серьезным отставанием по строительству школ, детсадов».
#{interviewsociety}В частности, здесь около 1,4 млн кв. м жилья строит группа СУ-155. Никаких новых проектов, подобных «Большому Домодедово» (девелопер - Coalco, площадь - 12 млн кв. м) и A101 (УК «Масштаб», 12,8 млн кв. м), власти больше согласовывать не будут, но позволят завершить уже начатые стройки, отмечает один из чиновников в областном правительстве.
За счет таких крупных проектов Подмосковье стало лидером в стране по строительству квартир: в 2011 году, по данным Росстата, в регионе введено 8,2 млн кв. м жилья, в то время как в Москве - 1,8 млн кв. м. Дмитрий Куракин, однако, утверждает, что речь не идет о тотальном запрете, но согласование таких проектов будет зависеть от того, за чей счет и в какие сроки для них будет создана инфраструктура.
«Такая диспропорция вызвана тем, что значительная часть девелоперов, работавших в Москве, после ограничения застройки в столице переметнулись в область. Это привело к миграции спроса из столицы в область, где средняя цена на квартиры в близости от МКАД составляет 65,9 тыс. руб. за 1 кв. м, что вдвое дешевле, чем в Москве», - говорит глава совета директоров «Бест-новострой» Ирина Доброхотова.
По данным Росреестра, в марте в Подмосковье было зарегистрировано 33,9 тыс. сделок по купле-продаже квартир, тогда как в Москве - 8,5 тыс. Впрочем, удержать объемы строительства Сергей Шойгу обещает за счет «опережающего роста малоэтажного строительства». Кроме того, добавляет Дмитрий Куракин, власти региона готовы согласовывать проекты строительства рекреационно-туристических объектов.
Изменение правил игры в Подмосковье может сыграть на руку девелоперам, уже строящим здесь. Сейчас в области активно реализуются проекты общей площадью до 6 млн кв. м жилья, которые можно продать чуть более чем за год, отмечает председатель совета директоров группы МИЦ Андрей Рябинский. Если за это время, продолжает он, властям региона не удастся сохранить объемы строительства, то при неубывающем спросе это приведет к росту цен уже в конце 2013 года. К этому времени, прогнозирует Ирина Доброхотова, текущие цены могут вырасти минимум на четверть, пишет «Коммерсантъ».