Аванс или задаток, залог и обеспечительный платеж: в чем разница?
Покупая недвижимость, человек, в какой бы роли он не выступал, будь то продавец или покупатель, зачастую сталкивается с новыми для себя понятиями. Потому в этих терминах нередко встречается путаница. Но чтобы говорить с другими участниками сделки на одном языке, нужно разобраться в значении этих понятий.
Значение у всех четырех терминов в некотором смысле похожее – все это предоплата при заключении договора, однако у них есть существенные различия, которые влияют на права и обязанности сторон. Для начала дадим краткие определения этим терминам, а далее рассмотрим подробнее особенности каждого из этих вариантов в ситуации с покупкой жилья.
Итак, самая простая форма предоплаты – это аванс. Данный платеж свидетельствует о намерении потенциального покупателя приобрести объект недвижимости. Сумма аванса входит в стоимость квартиры, когда заключается договор купли-продажи. Ключевая особенность аванса: в случае расторжения договора по любой причине аванс возвращается покупателю.
Задаток считается более серьезной формой договоренности, поскольку эта форма предоплаты закреплена на законодательном уровне. Задаток вносится в подтверждение заключения договора и является гарантией, что стороны исполнят свои обязательства. Ключевое отличие задатка от аванса заключается в том, что вернуть его, если сделка по какой-либо причине не состоялась, можно не всегда, а только при определенных условиях.
Сразу же поясним значение и двух других терминов, которые используются, когда речь идет о сделках в сфере недвижимости – это залог и обеспечительный платеж.
Залог предполагает передачу имущества в качестве обеспечения исполнения обязательства. Заложить можно как деньги, так и имущество. В случае неисполнения обязательства залогодатель лишается залога. Иногда в контексте сделок купли-продажи недвижимости говорят о «залоге», ошибочно используя этот термин, когда на самом деле имеют в виду аванс.
Есть еще один термин, который часто называют «залогом», хотя на самом деле он им не является. Это обеспечительный платеж, который используется на рынке аренды недвижимости. Часто такой платеж является обязательным условием для проживания на съемной квартире. Взимается как обязательство со стороны жильца беречь бытовую технику и бережно относиться к мебели и другим вещам в квартире, где он проживает с согласия собственника. Обеспечительный платеж является гарантией внесения очередных платежей со стороны жильца.
В отличие от аванса, обеспечительный платеж предназначен, чтобы покрыть обязательства, которые могут возникнуть, если одна из сторон не будет выполнять свои договорные обязательства. Это своего рода страховка для собственника помещения.
Что такое аванс при покупке квартиры?
Аванс при покупке квартиры, напомним, покупатель передает продавцу, подтверждая таким образом намерение приобрести объект недвижимости. По сути, это предварительная оплата, которая учитывается при окончательном расчете.
Зачем нужен аванс?
– Фиксация намерения со стороны в первую очередь возможного покупателя, но также и со стороны продавца.
– Резервирование объекта на время оформления необходимых документов. Считается, что продавец после внесения аванса уже не рассматривает другие предложения от потенциальных покупателей и даже может снять объявления о продаже объекта с публикации.
– Гарантия исполнения обязательств: аванс в определенной степени подтверждает продавцу, что покупатель не откажется от сделки.
Отличительные черты аванса:
– Возвратность. В отличие от задатка, аванс возвращается покупателю в случае расторжения договора, независимо от причины.
– Учет в конечной стоимости. Сумма аванса включается в общую стоимость квартиры и вычитается из окончательного платежа.
– Отсутствие специального регулирования. В отличие от задатка, аванс не имеет четкого законодательного определения и регулируется в основном условиями договора между сторонами.
Как оформляется аванс?
Для оформления аванса необходимо заключить предварительный ДКП, в котором указываются:
– стороны сделки (покупатель и продавец);
– предмет сделки (конкретная квартира);
– размер аванса;
– сроки передачи аванса и заключения основного договора купли-продажи;
– условия возврата аванса в случае расторжения договора.
Важно: соглашение об авансе рекомендуется составлять в письменной форме. В документе следует четко прописать все условия возврата аванса, чтобы избежать спорных ситуаций в будущем.
Аванс непосредственно связан с договором купли-продажи, поскольку без договора не может быть и предоплаты.
Перед подписанием соглашения стоит проконсультироваться с юристом для проверки документа на соответствие законодательству.
Почему аванс так популярен?
Несмотря на отсутствие четкого законодательного регулирования, аванс широко применяется при сделках с недвижимостью. Это связано с его гибкостью и простотой оформления, а также с тем, что аванс позволяет сторонам зафиксировать свои намерения и при этом не брать на себя излишние риски.
Согласно экспертным оценкам, порядка 60% сделок с недвижимостью заключаются с применением именно авансового платежа. В том числе это могут быть ситуации, когда стороны сделки ошибочно используют термин «задаток», путая его с авансом.
Покупатель получает аванс обратно в любом случае, если сделка не была завершена, вне зависимости от причин, за исключением уже понесенных затрат.
Примечательно, что согласно ГК РФ, если возникают какие-либо сомнения в отношении задатка или когда письменное соглашение о нем не составлено, переданная продавцу до сделки сумма считается авансовым платежом или предоплатой.
Что такое задаток при покупке квартиры?
Это своего рода страховка для сторон предстоящей сделки, подтверждение того, что намерения серьезны. Денежная сумма передается покупателем продавцу в качестве гарантии со своей стороны, что договор будет заключен и исполнен.
Зачем нужен задаток?
Главная задача такого платежа – гарантия исполнения обязательств. Задаток служит стимулом для обеих сторон выполнить свои обязательства по договору. Он, с одной стороны, подтверждает серьезность намерений покупателя выйти на сделку и успешно завершить ее, а с другой – позволяет временно зарезервировать выбранную квартиру, пока оформляются необходимые документы, и таким образом подтверждает намерение продавца совершить сделку.
Юридические особенности задатка:
– Двойная ответственность продавца: если от сделки откажется продавец, то ему придется вернуть несостоявшемуся покупателю платеж в двойном размере. Как считается, это стимулирует продавца к выполнению обязательств.
– Покупатель же, отказываясь от сделки, теряет внесенный задаток.
– Соглашение о задатке непременно заключается письменно. Образец договора, кстати, можно найти в открытом доступе в интернете. В документе указываются сумма задатка, прописываются условия, при которых деньги будут возвращены, а также другие важные детали предстоящей сделки.
Задаток или аванс: как подстраховаться?
В соответствии с распространенной практикой, если стороны по каким-либо причинам не имеют стопроцентной уверенности в том, что сделка будет завершена (например, не знают, будет ли одобрена ипотека в банке или сделка является многоступенчатой и связана с продажей других объектов недвижимости по цепочке), то заключают договор аванса в письменном виде, но оговаривают сроки, в которые указанная сумма, переданная продавцу, прекращает быть авансом и становится задатком. Это авансовое соглашение может быть продлено по соглашению сторон. Если же завершить сделку все-таки не удается, авансовая сумма просто возвращается несостоявшемуся покупателю к моменту истечения срока договора.