Банковский комитет сената США в ближайшие дни представит законопроект о реформе жилищного финансирования, которая включает постепенную ликвидацию ипотечных агентств Freddie Mac и Fannie Mae. Акции Fannie Mae после такого сообщения рухнули в цене на 31%, Freddie Mac – на 26,8% по итогам основной сессии во вторник, передает Bloomberg.
США хотят создать своеобразную подушку безопасности на рынке ипотечных бумаг
Авторы законопроекта считают, что модель работы госкорпораций Fannie Mae и Freddie Mac изжила себя. Чтобы избежать повторения ипотечного кризиса 2008 года, необходимо в корне пересмотреть систему государственной поддержки жилищного ипотечного кредитования, отметили почти единогласно члены комитета.
На смену агентствам придет Федеральная корпорация ипотечного страхования (Federal Mortgage Insurance Corporation), которая должна более тесно быть связана с банками, которые покупают и перепродают портфели ипотечных займов.
По словам одного из авторов проекта, сенатора Майка Крейпо, республиканца, представляющего штат Айдахо, США шли к этому больше пяти лет, с момента национализации ипотечных агентств в разгар финансового кризиса.
В рамках новой системы большинству заемщиков придется выплачивать первоначальный взнос не меньше 5% от стоимости жилья. Ранее говорилось, что банки при работе с Федеральной корпорацией ипотечного страхования должны держать на своем балансе капитальный резерв не менее 10% от общей стоимости ипотечных портфелей, приобретаемых у государственного ипотечного агентства. По сути, речь идет о создании буферного капитала в системообразующих банках, который должен защитить банковскую систему от кризиса ликвидности.
В этом случае, если на ипотечном рынке возникнут проблемы, то есть стоимость ипотечных активов резко снизится, то банки будут в состоянии компенсировать это снижение и избежать масштабных убытков, как это было в 2007–2008 годах. Если у банков не будет проблем, не будет и цепной реакции и проблемы не перейдут на других участников рынка.
«США хотят создать своеобразную подушку безопасности на рынке ипотечных бумаг, куда банки, выпускающие бумаги, должны будут выделять сумму, достаточную для покрытия снижения стоимости активов на 10%. Это позволит обезопасить рынок от повторения ипотечного кризиса», – соглашается председатель президиума Ассоциации молодых предпринимателей Дмитрий Кравченко.
Но в то же время это может привести к снижению спроса на ипотечные бумаги и росту ставок по ипотеке для потребителей, добавляет он. Противники этой идеи указывали на то, что банки будут удерживать часть капитала, вместо того чтобы использовать его для кредитования экономики.
Как спасли ипотечные агентства
Ипотечное агентство Fannie Mae было основано в 1938 году и почти 30 лет было монополистом на рынке вторичной ипотеки. Для конкуренции в 1970 году было создано другое агентство – Freddie Mac.
Задача Fannie Mae и Freddie Mac заключалась в том, чтобы рефинансировать ипотечные кредиты и поддерживать стабильность ипотечного рынка в США. Они скупали кредиты у банков, формировали из них ценные бумаги и продавали инвесторам. Если по таким займам наступал дефолт, то Fannie Mae и Freddie Mac выступали по ним финансовыми гарантами. До кризиса эти агентства были частными.
Однако в 2008 году Fannie Mae и Freddie Mac оказались на грани банкротства. Когда пузырь на ипотечном рынке в США лопнул, агентства потеряли в общей сложности порядка 30 млрд долларов. В сентябре 2008 года Минфин США взял агентства под полный контроль государства. В компаниях ввели госуправление, а финансовые директора двух крупнейших ипотечных корпораций США были уволены без выходного пособия.
С того времени государство предоставило Fannie Mae и Freddie Mac в виде гарантий и прямой помощи в общей сложности 187,5 млрд долларов. Однако оба агентства по итогам 2013 года полностью рассчитались с государством, которое еще и заработало на этом больше 15 млрд долларов.
Freddie Mac в 2013 году получило самую большую прибыль за все время своего существования, а прибыль Fannie Mae в 84 млрд долларов за прошлый год стала рекордной в мировой корпоративной истории.
Почему в кризисе винят ипотечные агентства
«Приблизительно до 2006 года рынок ипотечного кредитования США рос, следом росли и цены на жилье в Америке. На фоне удорожания жилья начался строительный бум, а банки стали выдавать более рискованные кредиты, причем большая часть кредитов была с плавающей процентной ставкой. Доля ипотечных кредитов с высоким риском в США в период ипотечного бума выросла с 8% до 20%», – рассказывает предысторию лопнувшего ипотечного пузыря председатель президиума Ассоциации молодых предпринимателей Дмитрий Кравченко.
Затем, ближе к 2007 году, цены на жилье резко пошли вниз, заемщикам стало труднее рефинансировать кредиты, а процентные ставки с плавающей ставкой начали повышаться.
Что касается Fannie Mae и Freddie Mac, то они оказались в 2008 году на грани банкротства потому, что скупили очень много «плохих» кредитов у банков. Федеральное агентство США по финансированию жилья ранее обвинило ряд банков, в числе которых Bank of America, JPMorgan Chase, Goldman Sachs и Deutsche Bank, в том, что они продали Fannie Mae и Freddie Mac ненадежные ценные бумаги.
Суть ипотечного мошенничества состояла в том, что банки в массовом порядке выдавали кредиты на покупку недвижимости, не проверяя должным образом, могут ли заемщики совершать по ним выплаты. Потом эти «токсичные» ипотечные кредиты продавались Fannie Mae и Freddie Mac, которым ничего не сообщалось о плохом качестве продаваемых активов, этот факт скрывался. Сами агентства не занимались проверкой качества покупаемых кредитов, так как эта функция была возложена на банковские структуры.
Проблемы у Fannie Mae и Freddie Mac привели к банкротству ряда банков. Ипотечные агентства покупали закладные у банков-кредиторов, а затем продавали с целью финансирования ипотечного рынка свои собственные облигации.
«Эти облигации держали в большом количестве крупнейшие банки США и мира, а также ЦБ многих стран. Финансовый рынок покупал облигации, поскольку был уверен, что в случае кризиса правительство США будет вынуждено вмешаться и спасти Fannie Mae и Freddie Mac. Но в 2008 году стоимость облигаций ипотечных агентств взлетела, и у финансовых структур стало не хватать средств по выплате своих обязательств, что привело к банкротству крупных банков Америки, которые держали большое количество облигаций агентств», – объясняет Кравченко.
В некоторых случаях ипотечным агентствам удалось компенсировать свои потери. Так, один из крупнейших банков США Bank of America согласился выплатить 10,3 млрд долларов Fannie Mae в рамках досудебного урегулирования обвинений в мошенничестве с ипотечными кредитами. Bank of America выплатил Fannie Mae 3,55 млрд долларов наличными и выкупил еще около 30 тыс. «проблемных» ипотечных кредитов на сумму 6,75 млрд долларов.
В прошлом месяце стало известно, что еще один из крупнейших коммерческих банков США Morgan Stanley выплатит 1,25 млрд долларов американскому Федеральному агентству по финансированию жилья (FHFA), чтобы урегулировать претензии по поводу продажи Fannie Mae и Freddie Mac ценных бумаг с заниженными рисками.