«В этом году мы обязательно проведем земельную реформу, что уже в следующем году позволит создать рынок земли в 40 млн га, которая является одной из лучших в мире по своему качеству», – заявил президент Украины Владимир Зеленский в ходе украинско-турецкого бизнес-форума в Стамбуле. Таким образом Зеленский анонсировал отмену моратория на продажу земли в 2020 году. По его словам, на Украине уже работают турецкие компании, «которые владеют землей».
Мораторий на продажу украинских сельхозземель действует на Украине вот уже 18 лет, с 2001-го его каждый год продлевали. Последний раз Петр Порошенко продлил его до 2020 года, даже несмотря на то, что главный друг Украины – МВФ – требует разрешить продажу украинских земель всем желающим. Это одно из условий сотрудничества с МВФ, выполнение которого до сих пор Киев откладывал.
Однако новый президент явно проявил политическую волю, чтобы, наконец, разрешить этот вопрос. В Раде уже работают над законодательной базой. Лидер партии «Слуга народа» Дмитрий Разумков недавно заявил, что открыть рынок сельхозземель можно в течение года. «Нужно, чтобы владельцы земли могли ею пользоваться. Появится законодательная база. Ребята сейчас работают над этим. С одной стороны, необходимо защитить национальные интересы, а с другой – собственника», – сказал Разумков. Он признал, что на Украине не проведен качественный аудит сельхозземель. «Мы до сих пор не понимаем, в чьих руках и сколько земли. Это касается и государственных земель», – отметил Разумков.
Это одна из серьезных проблем. Без четкого аудита разрешение продавать землю может привести к возникновению коррупционных схем. Впрочем, у государства сельхозземель не так и много. «У нас есть небольшие участки земли в госсобственности, но это часто засушливая земля. Распродавать государству уже почти нечего. Сейчас большая часть земли находится в частных руках», – говорит украинский экономист Александр Охрименко. «В 90-х годах, когда расформировались колхозы, украинцы получили паи на землю – в среднем по 2,5 га, кто-то больше, кто-то меньше. Давно уже все роздано. Поэтому мораторий на землю – это больше политический, чем экономический фактор», – считает Охрименко.
Сейчас украинцы, владеющие землей, не могут распоряжаться ею полностью. Они могут сдавать свои участки в аренду, работать на них самостоятельно и передавать их по наследству, но вот продажа земли или смена ее целевого назначения все еще запрещена.
«Земельная реформа давно созрела, но только сейчас решили подойти к этому делу серьезно. Отмена моратория даст возможность владельцам продавать землю. Это может быть неплохо, учитывая, что Украина сделала ставку на развитие аграрного комплекса. И есть определенная надежда, что если отменят мораторий, то это приведет к росту экономики больше 5%. Но это оптимистичный прогноз, если все будет хорошо. Но может так получиться, что мораторий снимут, а сам процесс продажи, перепродажи, оформления четко не настроят. У нас очень часто то, что надо, не делают», – переживает Охрименко.
МВФ и Всемирный банк тоже убеждают Киев в выгодности создания свободного рынка земли. По оценке Всемирного банка, отмена моратория будет приносить экономике Украины 0,7-1,5 млрд долларов ежегодно. «Расчеты, которые мы делали, говорят о том, что Украина может повысить свой рост на один или два процента в год, помимо основного роста, в случае запуска рынка земли. Однако это очень консервативные показатели, так как будет еще много сопутствующих позитивных моментов», – говорила директор ВБ по делам Белоруссии, Молдавии и Украины Сату Кахконен.
По ее словам, Украина сможет расширить годовой объем производства сельскохозяйственной отрасли на 15 млрд долларов. «Более 70% территории Украины, а это приблизительно 43 млн гектаров, относятся к землям сельскохозяйственного назначения. Эти земли очень плодородные: на Украину приходится треть всех черноземов мира. Несмотря на это, украинские урожаи – это только часть от того, что собирается в других европейских странах, где земля не такая качественная», – говорит Кахконен.
Интересно, что Всемирный банк считает, что никакого падения цен на землю не произойдет после отмены моратория. Наоборот, практика других стран показала, что свободный рынок привел к удорожанию земельных участков.
Каким образом продажа земли обеспечит рост украинской экономики?
«Если сегодня фермер хочет взять кредит, он ничего не может дать в залог. Благодаря снятию моратория он сможет в залог предоставить землю. Во-вторых, в любом случае появятся крупные компании, которые будут скупать землю и строить новые элеваторы, дороги, порты и т. д.», – объясняет Охрименко. По его словам, крупные предприятия будут только украинские.
То, что Зеленский позвал турок покупать украинские земли, было шуткой, считает украинский экономист. «По украинскому законодательству земли могут покупать только физлица и только граждане Украины. Нерезидентам запрещено покупать землю на Украине, они не могут ею владеть. В аренду иностранцам можно давать. У нас арендуют землю и американцы, и турки, и даже опосредованно российские инвесторы через голландскую компанию», – рассказывает Охрименко.
Таким образом, от распродажи госземель, которых немного, можно было бы пополнить бюджет. В украинских госрезервах значилось всего 3,2 млн гектаров земель в собственности Украины. С другой стороны, крупные аграрные холдинги могли бы расширить свои владения за счет частного сектора. «Есть много направлений бизнеса, который крупные предприятия хотели бы развивать, но если земля арендуется, то возникает много вопросов. Если бы они четко понимали, что эта земля – их собственность, тогда появляется смысл инвестировать и строить инфраструктуру», – считает Охрименко.
Иными словами, сторонники отмены моратория считают, что открытие рынка обогатит украинских фермеров, которые смогут распродать свои земли за высокую цену. При этом от желающих купить украинские черноземы по рыночной цене отбоя не будет. Более того, эти компании готовы будут вкладывать десятки миллиардов долларов в развитие инфраструктуры на Украине и расширение ее аграрного потенциала, чтобы украинский бюджет разбухал от роста экспорта аграрной продукции, например, той же пшеницы. Однако противники отмены моратория на Украине опасаются, что крупные агрохолдинги и бизнесмены, причем иностранные, скупят украинские земли за копейки.
«У иностранных инвесторов действительно больше денег и возникает риск вытеснения отечественных производителей, фермеров из АПК», – говорит Артем Деев, руководитель аналитического департамента AMarkets. «Во-вторых, для эффективной реализации реформы требуется качественная система кадастрового, имущественного учета, а на Украине сейчас существует проблема с решением споров по наложению границ земли», – добавляет он.
«Наконец, нужно четко понимать за какие деньги земли будут продаваться. Если это кадастровая стоимость, то она была установлена еще в 2018 году, если это рыночная стоимость, то как будет рассчитываться «перспективность территории». После обновления инфраструктуры, мелиоративных земель, логистических систем цена однозначно вырастет в несколько раз от продажи сегодня», – говорит Деев.
Что касается того, что украинский фермер сможет брать займы под залог своей земли, то для начала на Украине нужно в целом реанимировать рынок кредитования. Многие украинцы сейчас выживают за счет собственного хозяйства, а не думают о займе и расширении пахотных земель.
Если речь вести про аренду, то ее цена на Украине крайне низкая, и она, как правило, долгосрочная – на 49 лет. При таком подходе вполне можно вкладывать и развивать бизнес, но этим мало сейчас кто занимается по совсем другим причинам. По данным ВБ, аренда гектара на Украине стоит 37 долларов в год, тогда как во Франции – 195 долларов, Болгарии – 279 долларов, Германии – 291 доллар, в Нидерландах и вовсе 672 доллара. В любом случае на продажу украинских земель по европейским ценам сложно рассчитывать. Украина, как государство, вся в долгах, внутренний спрос крайне низкий, у населения денег нет даже на оплату ЖКХ, у государства средств ни на что не хватает. Киев мало что сделал, чтобы прекратить военные столкновения в Донбассе. Все эти проблемы и риски будут отражены в цене на землю.
Среди украинцев крупных инвесторов с деньгами не так много, чтобы они взяли и подняли аграрный потенциал Украины до нового высокого уровня.
А иностранные инвесторы придут только на распродажу земель за бесценок. На другое в таком экономическом и военном контексте вряд ли стоит рассчитывать. Серьезные инвестиции на Украину просто так прийти пока не могут. Предыдущие пять лет, после 2014 года, это уже показали и доказали. Иностранный бизнес спешно покидал страну, а не заходил с новыми проектами.
Поэтому опасения, что иностранцы придут и скупят за копейки украинские черноземы, не беспочвенны. Часть земель с наилучшим расположением может уйти под застройку – жилую или офисную, а на черноземных землях начнут сеять и производить, но, скорее, не пшеницу – главный экспортный товар Украины, благодаря которому пополняется бюджет страны, а сельскохозяйственное сырье, которое нужно иностранцам. Рабочие места появятся, но недорогие, потому что много бедным украинцам платить никто не будет. Дешевая рабочая сила – это второе после плодородной земли достоинство Украины с точки зрения иностранцев.
Потом это дешевое сырье с минимальной себестоимостью будут поставлять на заводы на Запад и перерабатывать у себя, получая двойную выгоду. Причем готовую продукцию, произведенную из украинского сырья, они будут продавать в том числе самим украинцам, только уже по совсем другой цене. В итоге богатая черноземом страна не сможет сама себя кормить, а будет зависеть от импорта продовольствия. Есть мнение, что европейцы очень хотят заполучить украинские земли, чтобы производить здесь продукцию с ГМО, так как в самой Европе это запрещено.
«Продажа земель сельскохозяйственного назначения, как инструмент привлечения быстрых денег в экономику, может себя оправдать, но главное четко осознавать, до какого момента это инструмент, а с какого момента это превратится в «рабство». Должна быть качественно проработана вся система, определены правила передачи, правила обратного выкупа, правила принужденного отчуждения», – говорит Деев.
Дьявол как всегда кроется в деталях. Лишится Украина своего чуть ли не последнего национального достояния зависит от того, в какой форме будет разрешена распродажа земли.
Если будут жесткие ограничения, которые сейчас планируются в министерстве аграрной политики и продовольствия, тогда риски порабощения украинских земель иностранцами будут существенно меньше. Ведомство предлагает жестко ограничить продажу земли – не больше 200 га в одни руки, причем покупателем может выступать только физическое лицо, имеющее украинское гражданство.
О продаже земель юридическим лицам речь не идет. Однако лоббисты могут протолкнуть в законодательство лазейки,
которые позволят иностранцам скупать украинский чернозем и делать на нем то, что выгодно и полезно им, а не украинскому государству и бюджету.
Такие поблажки уже есть в законопроекте № 5535 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Там уже прописано, что после принятия реформы землю смогут купить не только граждане Украины, территориальные общины в лице органов местного самоуправления и государство в лице органа исполнительной власти, но и юридические лица. Оговаривает, что эти юрлица должны быть зарегистрированы на Украине, однако все прекрасно понимают, что зарегистрироваться могут и иностранные компании. Физлица без украинского гражданства смогут покупать землю на Украине только с 1 января 2030 года, что, впрочем, уже вряд ли будет кому-то интересно.
Давление со стороны МВФ будет сильным вплоть до победы с отменой моратория, но Украине важно принять решение с максимальной выгодой для себя. «Адекватным решением будет квотирование земель под продажу юрлицам и физлицам, аренду на длительные и короткие сроки – и признание государства единственным посредником в продаже земли. Но даже это не дает гарантий, что все риски будут предусмотрены», – заключает Артем Деев.