На сегодняшний день в Москве выявлено порядка 130 тыс. квартир, сдаваемых незаконно, сообщил в пятницу мэр Москвы Сергей Собянин. Однако это лишь капля в море огромной проблемы. Вплоть до нового года московские власти решили вывести из тени всех незаконно сдающих и незаконно снимающих квартиры в столице, а заодно выявить нелегалов.

С оформлением всех необходимых документов сдается не более 10–15% квартир в Москве

«Вчера мы приняли решение с понедельника и до нового года проводить операцию «Участковый – в каждую квартиру». Те квартиры, которые сдаются в найм в нарушение законодательства, будут выявлены», – заявил глава столичной полиции Анатолий Якунин, передает РИА «Новости».

По его словам, жилой сектор необходимо отработать быстрее, так как там сосредоточены все проблемы Москвы. «Там есть криминал, там наркотики, там притоны, там оружие, там готовятся и другие, более серьезные преступления, о которых даже не хочется говорить», – подчеркнул он.

«До тех пор, пока мы не будем знать, кто живет в наших домах, пока большая часть из них не будет зарегистрирована, всегда будут возникать серьезные проблемы и с общественным порядком, и с информацией», – заключил мэр, отметив, что пока участковые не очень активно занимаются этой работой.

Почему в России до сих пор дикий рынок аренды жилья, а в Европе и США – цивилизованный, и что надо сделать для изменения ситуации, в интервью газете ВЗГЛЯД рассказал декан факультета налогов и налогообложения Финансового университета при Правительстве РФ Вадим Засько.

ВЗГЛЯД: Только в Москве выявлено 130 тыс. квартир, которые сдаются незаконно. В реальности, скорее всего, это только капля в море? Есть оценки – сколько реально сдается квартир в Москве? Или в целом в России? И главное – какой процент незаконно, а какой легально? Хотелось бы понять масштаб проблемы.

Вадим Засько: В Москве приблизительно 4 млн квартир, по расчетам экспертов, в аренду сдается почти каждая пятая квартира – это приблизительно около 800 тыс. квартир. При этом официально, с оформлением всех необходимых документов из них сдается не более 10–15%. Легально сдается, как правило, элитное жилье, жилье для иностранных сотрудников, например из Западной Европы. По России привести корректную цифру довольно сложно.

ВЗГЛЯД: Какова ситуация в западных странах? Например, в Западной Европе или США? Там все квартиры сдаются в аренду законно?

В.З.: В Западной Европе и США ситуация изначально иная. Здесь цивилизованный, выстроенный и структурированный рынок арендного жилья, разделенный по классам, как гостиницы. Четко зависит от района, местоположения, классности дома и т. д. Занимаются этим профессиональные риелторские агентства, которые по сути являются налоговыми агентами и всю информацию о сделках передают в соответствующие налоговые органы.

Заключить договор аренды, минуя адвоката или агентство, никому не придет даже в голову. Так как, например, у арендатора уменьшается сумма налоговых выплат при официальном заключении сделки и снижается его доход на сумму арендных платежей. В западных странах четкое, прозрачное законодательство.

С другой стороны, так как основные налоги там платит физлицо, то развита система мониторинга доходов физических лиц, их собственности (налог на недвижимость), при необходимости ведется контроль за несоответствием доходов и расходов при сильной разнице.

Ставки по налогам в среднем в Западной Европе колеблются в районе 20–30%, например в Германии, Испании и Италии. В странах Восточной Европы, как правило, ставки ниже – от 10% в Болгарии до 17–20% в Чехии.

ВЗГЛЯД: Почему аренда квартир в России проходит дико, а за рубежом – цивилизованно? У нас слишком высокие налоги по сравнению с западными странами?

В.З.: Рынок арендного жилья в России начал формироваться при отсутствии какого-либо законодательства в данной сфере в 90-е годы, в том числе и налогового. Все происходило стихийно. Соответственно, сложилась такая культура и система, при которой все проще сделать нелегально. И даже риелторские агентства, как правило, привлекают только для поиска клиента. Из дальнейших отношений между собственником и арендатором они исключаются.

Ситуация с налогами. В России необходимо платить 13% с дохода в год. Либо необходима регистрация в качестве ИП, или покупка патента. В зависимости от региона придется платить от 60 до 80 тыс. рублей в год плюс страховые взносы. Все это ведет к тому, что официально сдавать квартиры становится дорого, затратно по времени и невыгодно.

За рубежом развит институт налоговых консультантов, которые берут множество чиновничьих и финансовых проблем на себя. В России этого института до сих пор нет.

ВЗГЛЯД: А сколько наш бюджет недополучает денег от налогов на аренду квартир? В других странах это существенный доход для регионов?

В.З.: Москва недополучает около 5 млрд рублей. По России корректно сказать трудно. За рубежом ряд стран, особенно курортной направленности – Турция, Болгария и Испания – за счет рынка арендного жилья формируют от 20 до 70% местных бюджетов.

ВЗГЛЯД: Кроме налогов, есть ли другие причины такой ситуации в России, почему все сдают и арендуют квартиры незаконно?

В.З.: Кроме налогов, пожалуй, самая главная причина – это бюрократическо-административная возня, потеря времени.

ВЗГЛЯД: Почему там нельзя снять квартиру нелегально или очень трудно это сделать? Там действует более жесткий контроль и более высокое наказание?

В.З.: Штраф за неуплату налогов может быть сопоставим со стоимостью самого жилья. Его сумма зависит от того, как долго не платился налог, как были введены в заблуждение налоговые органы и т. д. А также за нелегальную сдачу квартиры грозит тюремный срок от года до пяти–семи лет, опять же в зависимости от тяжести совершенного уклонения от уплаты налога.

ВЗГЛЯД: Как, на ваш взгляд, в России надо бороться с этой проблемой? Помогут ли участковые обходы и штрафы?

В.З.: Помогут, но лишь частично. На наш взгляд, для стимулирования перехода к легальной сдаче жилья необходим целый комплекс мер в различных сферах законодательства, чтобы сделать этот рынок прозрачным и цивилизованным. Эти изменения должны коснуться и налоговой сферы, и риелторской деятельности. Риелторов необходимо обязать предоставлять информацию в налоговые органы, а налоги снизить до минимума – 1–2% или ниже.

Необходимо изменить патентную систему – сейчас она выгодна только крупным игрокам рынка, занимающимся нежилой недвижимостью. Следует максимально упростить сдачу налоговой отчетности физическим лицам, развивать институт налоговых консультантов. Но и параллельно с этим ужесточать ответственность – поднимать штрафы, мониторить рынок жилья и квартир.