Инициатива депутата Госдумы Андрея Исаева по «отчуждению банков» от заемщиков в условиях мирового финансового кризиса оказался чересчур радикален, как считают многие эксперты рынка. С другой стороны, без помощи со стороны правительства под угрозу будет поставлена не только вся строительная отрасль, но и благополучие сотен тысяч заемщиков. Причем, в первую очередь, тех, кто взял так называемые «высокорискованные кредиты» - жилищные и автомобильные.
Если будет наведен порядок в строительстве, то «окажется», что и цены на жилье вполне доступны для большинства граждан
Во время прямой линии с населением премьер-министр России Владимир Путин заявил, что государство должно помочь людям, потерявшим работу, и тем, у кого снизились доходы, с выплатой ипотечных займов. «Мы планируем давать банкам госгарантии, - сказал глава правительства. - Проценты поднимаются, это связано с мировым кризисом». Он также отметил, что государство может поддержать банки, чтобы те в случае трудностей опирались на госгарантии, в частности на Банк России, а не «кошмарили» своего клиента.
В настоящее время активно прорабатывается подробный механизм получения подобной помощи. Государственная программа поддержки российских ипотечных заемщиков, потерявших работу, начнет работать с января 2009 года. «Все детали, связанные с взаимодействием гражданина, который получил кредит, и банка, будут уже в декабре-месяце отработаны, и, думаю, что с января-месяца этот механизм уже начнет работать», - заявил в понедельник глава «Сбербанка» Герман Греф.
По всей видимости, как считает руководитель «главного народного банка», для получения такой господдержки ипотечные должники должны будут не только представить доказательство того, что они потеряли работу, но и быть зарегистрированными в службе занятости. Напомним, что в качестве помощи ипотечным должникам, потерявшим работу, из федерального бюджета может быть выделено 20 миллиардов рублей. Средства предполагается выделять так же, как и пособие по безработице.
Герман Греф особо подчеркнул, что выделенные деньги можно будет потратить только на погашение кредита. Должники, получившие бюджетный заем на погашение ипотеки, должны будут его вернуть после того, как найдут новую работу. В качестве залога по госзайму может выступить уже заложенная по кредиту жилье.
«Сейчас банкам предлагают реструктурировать платежи ипотечных заемщиков, для чего им будет дана возможность рефинансировать в ЦБ облигации под поручительство АИЖК, - заявил газете ВЗГЛЯД аналитик компании «ПРО-ФинСервис» Егор Колыванов. – Агентство будет располагать для этого 500 млрд.рублей. Плюс к тому правительство обещает выделить ему дополнительно порядка 200 миллиардов. Этого, по идее, должно хватить».
Вторая мера правительства - отмена трехлетнего моратория на использование средств материнского капитала. Уже с начала 2009 года эти средства можно будет направить на оплату процентов или частичное погашение ипотечных кредитов. Для этого придется срочно внести поправки в законы о материнском капитале и федеральном бюджете, так как по действующему порядку реальное «наполнение» материнских сертификатов деньгами должно было начаться только в 2010 году. По существующему сегодня порядку заявление на получение средств семья должна подавать заранее - за 3-9 месяцев до момента их использования. Видимо, это также будет изменено.
В будущем году сумма материнского капитала составит около 300 тысяч рублей. С начала 2007 года сертификаты на материнские деньги получили 700 тысяч семей. Правда, сколько из них используют эти средства на жилье, сказать сегодня невозможно.
По расчетам АИЖК, из ипотечных кредитов, задолженность по которым на сегодня составляет около 1 трлн.рублей, к числу «потенциальных проблемных» можно отнести не более 2-2,5%. То есть, «цена вопроса» оценивается в 20-25 млрд.рублей.
«При этом, помощь заемщикам-банкротам будет осуществляться на возвратной основе, что гарантирует государству возврат хотя бы части средств, - сказал в интервью газете ВЗГЛЯД эксперт «Брокер-СервисМаркт» Андрей Серегин. – Параллельно будет поддержан рынок жилья за счет отсутствия дополнительного предложения в виде заложенных квартир со стороны банков».
Что касается последних, то в большинстве случаев они будут заинтересованы в поддержании потока платежей по кредитам, а не в получении квартир на свой баланс и дальнейшую реализацию. Поэтому предложенная программа по фактическому временному замещению «выпадающих доходов» заемщика действительно позволит им не прессинговать заемщиков на предмет срочной реализации жилья.
«Как только человек обратится в АИЖК за помощью, агентство направит в банк соответствующее уведомление, - говорит руководитель департамента коммуникаций агентства Анна Ярцева. - Банк должен будет вступить в переговоры с заемщиком о прохождении процедуры реструктуризации».
Надо подчеркнуть одно крайне важное обстоятельство - ипотечные кредиты берутся либо под новостройки, либо под залог имеющегося жилья. Но, квартиры, приобретенные на стадии строительства, не являются ипотечными в соответствии с российским законодательством. АИЖК работает только с ипотечными кредитами, выданными под залог введенного в строй жилья.
По данным Банка России, объем предоставленных кредитов в рублях на покупку жилья составил 534,7 млрд. рублей, а рост с начала года составил 2%. Для сравнения, в 2007 году рынок ипотеки вырос в 2,1 раза, в 2005 году — в 3,1 раза, в 2006-м — в 4,8 раза. Сокращение объемов жилищного кредитования объясняется массовым ужесточением банками условий и столь же массовыми отказами в связи с финансовым кризисом.
Согласно данным мониторинга компании «Кредитмарт», средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам с начала года выросли с 13,5% до 16,5% годовых. Самые высокие ставки по Москве оцениваются в 21,5% годовых в рублях и 17,8% - в валюте. По подсчетам АИЖК, снижение числа заявок к концу года составит 4-4,5 раза.
Мировой финансовый кризис привнес корректировку планов самого агентства, которое намеревалось уйти с рынка к 2010 году. Теперь, как говорит директор департамента финансов АИЖК Елена Морозова, в будущем году агентство доведет свою долю на российском ипотечном рынке до 30% против сегодняшних 6-10%.
«Фактически правительство «назначило» АИЖК ответственным за все ипотечные кредиты, - заявил газете ВЗГЛЯД Андрей Серегин. – Агентство должно помочь всем: кредитами «проблемным» заемщикам, банкам – для недопущения обесценивания залогов, девелоперам – во избежание обвала цен на недвижимость. Плюс здесь в том, что, в отличие от американских аналогов, в случае форс-мажора не придется национализировать само агентство, оно и так принадлежит государству».
«Вряд ли стоит ожидать массовой безработицы и увольнений, - заявил газете ВЗГЛЯД гендиректор компании «ФинЭкспертиза» Дмитрий Шустерняк. – Ипотекой в основной массе воспользовались представители среднего класса с достаточно высокими доходами. Они и так защищены и не нуждаются в помощи государства. По моим данным, в Москве кредиты на жилье получили 19 тысяч человек. Сомневаюсь, что это «бедные» люди. Цель планируемых мер – успокоить население и сбить падение спроса на жилье».
Из-за сокращения спроса на кредиты и в связи с повышенным уровнем риска их выдачи банки пытаются привлечь вкладчиков, связывая депозиты и ипотечные кредиты. Например, ВТБ 24 предложил депозит в рублях с максимальными ставками 5,3% годовых, в долларах — 5,25% и в евро — 4,8% годовых. Если заемщик соглашается на такой вариант, то комиссия при оформлении ипотечного кредита уменьшается в 2 раза.
Со своей стороны, девелоперы предлагают свои варианты, которые как бы «замещают» банковский кредит на время строительство объекта. Учитывая высокие риски недостроя, вряд ли эта инициатива получит широкое распространение, говорят участники столичного форума.
Как стало известно газете ВЗГЛЯД, депутаты Госдумы решили предпринять новую попытку ввести в российской банковской практике так называемый «безотзывный вклад». По мнению инициаторов, вклад будет использоваться гражданами для накопления первого взноса по ипотечному кредиту. Планируется, что гарантии государства по такому вкладу будут повышенными, что может увеличить риски системы страхования вкладов.
Законопроект внесен в Госдуму группой депутатов во главе с членом комитета по финансовому рынку Анатолием Аксаковым и предполагает новый вид вклада – «жилищный накопительный», с невозможностью его досрочного изъятия. Предложить жилищный вклад сможет любой банк. Срок депозита должен быть не менее трех лет, а стопроцентная гарантия по такому вкладу повысится с 700 тыс. рублей до 3 млн. рублей. Вкладчик может досрочно забрать только ту часть средств, которая превышает гарантированную сумму.
Основное условие открытия депозита заключается в том, что вкладчик должен будет использовать накопленные средства в качестве первого взноса на покупку жилья, а банк - предоставить кредит на оставшуюся сумму. По мнению авторов проекта, «новый банковский продукт» позволит привлечь банку дополнительную ликвидность на длительный срок.
Как сказали газете ВЗГЛЯД некоторые из опрошенных экспертов, эта мера, учитывая сегодняшнее нестабильное время, вряд ли станет популярной, так как слишком высоки риски и обязательства вкладчиков и минимальны – у банков.
«Главные проблемы, связанные с жильем, это не невозможность взять ипотечный кредит или высокие проценты, а раздутые цены, - говорит Дмитрий Шустерняк. – Для исправления этой ситуации необходимо пересмотреть всю цепочку всей строительной отрасли и навести в ней элементарный порядок, исключив коррупционную составляющую. Будет порядок – будет много жилья и цены окажутся вполне доступными для большинства россиян».