«Цены на рынке существенных изменений не претерпели, столичная недвижимость стабилизировалась, и такое положение продлится около двух месяцев. С начала 2009 года наметятся новые тенденции, – считает аналитик компании «Недвижимость-ХХI» Егор Коновалов. – Любые вариации показателей плюс-минус 1–2 процента вызваны не изменением реальной стоимости недвижимости, а нестабильностью курсов валют».
Обвального сбыта жилья нет, продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию, и это абсолютно правильно
Точно обозначились сейчас три тенденции. Во-первых, переживает кризис ипотека, став еще более недоступной. Позволить себе кредит (в случае прохождения всех заградительных мер банков) могут только те, чей официальный доход приближается к 8000 долларов. Таковых в нашей стране, согласно данным Росстата, не более 2%. К тому же из 400 московских банков, предлагавших кредиты под жилье в начале года, сейчас на ипотечном поле осталось не более 10–15. Так что даже с такими доходами рассчитывать на заемные средства не приходится.
Во-вторых, стоимость, к примеру, обычной «трешки» приблизилась к миллиону долларов, став не только недоступной, а просто невостребованной по причине отрыва цены от всякой реальности. То же самое происходит и с другим форматом жилья.
В-третьих, в последние полтора года жилья строилось все меньше, и продавать застройщики стали, если судить по количеству сделок, а не суммарному денежному объему, тоже меньше. При этом придерживали остатки жилья, так как новых площадок под застройку у большинства компаний либо уже не оставалось, либо оставались только проблемные. В будущем новостроек будет очень мало, что не сулит ничего другого, кроме роста стоимости столичных квартир.
Это уже абсолютно патовое положение, когда «верхи не могут, а низы не хотят». «На московском рынке недвижимости немало любопытного и не имеющего ничего общего с экономическими законами. Такая ситуация была возможна за счет огромных вливаний в экономику России дешевых западных кредитных денег, нефтяной выручки и возможного сговора продавцов недвижимости», – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик стройкомпании «Эталон-Сервис» Денис Медведев.
Для обвала цен необходимо, в первую очередь, чтобы с рынка «побежали» те, кто приобретал квартиры с инвестиционными целями.
«За последние месяц–два мы не наблюдаем значительного увеличения сделок по продаже в инвестиционных целях, – говорит Григорий Алтухов, представитель финансово-строительной корпорации «Лидер». – Сейчас происходит обратная тенденция – немало частных инвесторов, ушедших с финансовых рынков и обладающих значительными объемами свободных средств, ждут падения цен с целью купить недвижимость».
«Обвального сбыта жилья нет, продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию, и это абсолютно правильно, – считает Владислав Луцков, генеральный директор консалтингового центра «Миэль». – Если рынок до конца года не просядет, то и в дальнейшем падения не будет, в худшем случае нас ждет стагнация спроса и стабильные цены».
По оценкам аналитиков компании Blackwood, влияние мирового финансового кризиса может выразиться в сужении возможностей девелоперов и, соответственно, снижении объемов нового предложения, что опять-таки приведет к дальнейшему росту цен.
Другой вопрос – недостроенная недвижимость. Продать квартиру инвестор или дольщик может только с дисконтом к текущим ценам на аналогичное жилье. Сегодня такой дисконт может составлять порядка 30–35% в зависимости от договора между инвестором и застройщиком.
Наиболее защищенная форма – это договор долевого участия. Самая большая «головная боль» у частного инвестора возникает в случае приобретения жилья в кредит. В случае переуступки прав банк должен принять покупателя в качестве нового заемщика. Если новый заемщик не соответствует требованиям банка, то продавец должен перед передачей прав расплатиться с банком по кредиту.
Эта проблема, в принципе, может стать актуальной в сегодняшних кризисных обстоятельствах, особенно на фоне уже появившихся сообщений о выселении ипотечных должников из квартир, купленных по программе «Доступное жилье». Что грозит должнику и имеет ли право банк-кредитор его выселять из кредитной квартиры?
«В принципе, по закону жилье, которое заемщик предоставляет в качестве залога, может быть изъято банком и реализовано на аукционах, а сами должники – выселены без каких-либо «компенсаций». Другое дело, что процесс выселения не одномоментный, это довольно непростая юридическая процедура, и проходит она только через суд», – говорит член Коллегии московских адвокатов Екатерина Коляда.
Добавим, что ни одному банку в сегодняшней нестабильной ситуации не нужна «реклама расправы» над теми, кто погорел на кризисе. «Проще и эффективнее «договариваться» с должниками, например, увеличивать им штрафы или предлагать новые условия кредита. А можно попробовать получить кредит в другом банке и перекрыться им на время», – считает Денис Медведев.
В случае невозможности выплатить проценты по кредиту, как правило, банки предлагают должнику самостоятельно продать заложенную квартиру и погасить долг. Сами банки пока не горят желанием реализовывать арестованное имущество должника на торгах. Причина не в нежелании этим заниматься, а в том, что аукционная цена квартиры может оказаться намного ниже рыночной.
Выгоднее это и для должника, так как он продает жилье по цене чуть ниже рынка и, значит, имеет возможность сохранить часть средств на руках. С другой стороны, если проданное жилье не может покрыть долг, банку будет гораздо сложнее взыскивать задолженность через реализацию залогового имущества.
Но даже в этом случае закон защитит должника – согласно Жилищному кодексу, для таких случаев городские власти должны иметь специальный фонд и предоставить «банкроту» временное пристанище. По сути, это общежития, но все же лучше, чем оказаться на улице.