Плата, близкая к рыночной
Суть нововведений в том, что теперь расчет стоимости объектов недвижимости и земельных участков будет производиться на основании отчетов оценщиков и сумма будет наиболее приближена к рыночной. Правительство России так намерено обязать собственников платить налоги на свое имущество с учетом его реальной цены, вырученные деньги отдавать муниципалитетам, а те, в свою очередь, вкладывать средства в свое региональное развитие.
Ошибки при определении размера кадастровой стоимости наносят ущерб не только собственникам недвижимости, но и государству в целом. Но решать их за счет собственника нельзя
Надо отметить, от кадастрового расчета теперь зависят не только налоги на имущество, но и вопросы, связанные с перераспределением расходов и доходов региональных бюджетов, вопросы, связанные с взысканием подоходного налога в случае продажи недвижимого имущества, а также платежи за пользование арендуемым государственным имуществом. Под эти составляющие были сделаны расчеты, связанные с планами на будущее развитие территорий субъектов России.
Количество жалоб растет
Однако оценка стоимости имущества довольно часто вызывает сомнения. Нередко собственникам приходится доказывать свою правоту в судах. По словам риелторов, к которым обращался корреспондент газеты ВЗГЛЯД, суды общей юрисдикции в Москве просто завалены подобными исками. Самое интересное, что немалая часть из них удовлетворяется.
Похожая ситуация в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). По информации, опубликованной исполнительным органом власти 24 октября, за девять месяцев 2016 года было удовлетворено 46,9% заявлений из 29 тысяч о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости. Суммарная величина зарегистрированной стоимости объектов недвижимости после оспаривания в комиссиях, сформированных Росреестром, снизилась на 28,5% – на 595 млрд рублей.
При этом число заявлений по сравнению с аналогичным периодом 2015 года увеличилось в 1,5 раза. В самом ведомстве признают, что подобная динамика свидетельствует о несовершенстве действующей системы кадастровой оценки и ее возрастающем социальном значении. В большинстве случаев на стол комиссий ложились сведения об ошибках, связанных с расчетом стоимости земельных участков – более 87% обращений.
Тенденции
Как рассказал газете ВЗГЛЯД адвокат Святослав Пац, сейчас процент удовлетворенных обращений падает.
«Хотя, если рассматривать с коммерческой точки зрения, даже 40% удовлетворенных исков, из-за которых не будут получены деньги, для какой-нибудь фирмы цифра страшная», – считает юрист.
«Мы должны понимать, что у государства есть свои фискальные интересы, и это нормально. Так или иначе, если около 50% удовлетворяется не в пользу государства, это тоже очень плохой знак, потому что деньги были заложены в планирование бюджета. И если он их не получает всякий раз, значит, гражданин получит не в полном объеме социальные услуги от конкретного муниципалитета, поэтому государство должно скорректировать свои планы с учетом действительной стоимости недвижимости. Ошибки при определении размера кадастровой стоимости наносят ущерб не только собственникам, но и государству в целом, однако было бы несправедливо относить их исключительно на счет собственников недвижимости», – добавил Пац.
По словам адвоката, для оспаривания кадастровой стоимости нужно всего два основания. Первое – оценка проведена на основании ложных сведений об объекте. Второй причиной для пересмотра цены может быть ее несоответствие рыночной, однако в этом случае необходимо предварительно получить заключение оценщика, состоящего в саморегулируемой организации оценщиков (СРО).
Правовое разделение
При этом для юридических лиц действует двухступенчатая система подачи заявлений. Сначала они рассматриваются комиссией Росреестра. Наиболее заметные ошибки комиссия, состоящая из представителей СРО, исправляет, затем, если собственник остается не удовлетворен результатом, происходит обжалование в суде.
Для физических лиц обращение в Росреестр в данном случае не обязательно. Если гражданина что-то не устраивает в оценке размера кадастровой стоимости недвижимости, ему можно сразу обращаться в суд. Но тут стоит отметить, что муниципальные районные суды подобные иски не рассматривают. Здесь имеет смысл обращаться в суд субъекта Российской Федерации (в Москве – Мосгорсуд, в Подмосковье – Мособлсуд – прим. ВЗГЛЯД).
«Такое разделение объяснимо. Считается, что у физических лиц объекты недвижимости относительно недорогие и им можно идти в судебный орган сразу, поскольку речь идет о том, что человек будет платить 20 тысяч в год – или 50, к примеру. Тогда как у юридических лиц суммы исчисляются порой миллионами. Таким образом, для них действует определенная зона отсеивания через комиссию в Росреестре, которая, во-первых, узнает об аргументах собственника недвижимости и может оценить их правомерность, во-вторых, сама может большую часть ошибок устранить. Государству в данном случае не нужны судебные издержки, оно старается минимизировать свои расходы», – пояснил Святослав Пац.
«Учитывая, сколько коммерческой недвижимости в собственности в Москве, суды были бы просто завалены такими делами и не смогли бы выносить по ним решения в срок», – добавил адвокат.
Он отметил также одну деталь – бюджет наиболее чувствителен к случаям, когда снижается размер кадастровой стоимости, в основном привязанный к доходам со стороны юридических лиц, владельцев коммерческой недвижимости, принадлежащей юридическим лицам. Дело в том, что суммы налоговых отчислений с их стороны значительно выше, чем со стороны собственников тех же квартир или дачных участков. При этом сложно понять, кто больше в данном случае страдает – обычные граждане или бизнесмены. Здесь все индивидуально.
На вопрос, насколько дорогой будет судебная тяжба для физического лица, Святослав Пац ответил, что очень многое зависит от ставок юриста, расценок оценщика, составившего первый отчет, и расходов на судебную экспертизу, которую суд назначит для определения рыночной стоимости. И тут необходимо учитывать, что от кадастровой стоимости зависит не только размер налога на имущество, но и НДФЛ в случае продажи такой недвижимости. И порой судиться действительно невыгодно, поскольку процесс обойдется дороже, чем результат.
Техническая ошибка
По словам адвоката, есть еще один важный момент – размер кадастровой стоимости может быть завышен, и в этом случае довольно трудно доказать свою правоту. То есть сам по себе размер кадастровой стоимости определен верно, но при внесении сведений в Государственный кадастр недвижимости была допущена техническая ошибка при указании стоимости объекта недвижимости в уполномоченном органе исполнительной власти – в кадастровой палате субъекта Российской Федерации.
«С одной стороны, исправить такую ошибку должно быть просто, на деле – нет. И тут приходится уже обжаловать отказ исправлять техническую ошибку. А это уже другая процедура. В частности, в электронном виде через форму на сайте Росреестра этого сделать нельзя, поскольку она предполагает исправление ошибок только в том случае, если они допущены в определенных параметрах, но не в кадастровой стоимости. И такая система не совсем верна. То есть, казалось бы, зачем идти в суд или на комиссию, но не тут-то было. Поэтому надо очень внимательно смотреть за сведениями о своей недвижимости», – резюмировал юрист.