Сенатор, член комиссии Совета Федерации по жилищной политике и ЖКХ Александр Починок на заседании совета по вопросам жилищного строительства предложил запустить в России систему «обратной ипотеки», которая позволила бы пожилым гражданам, недовольным ежемесячным социальным пособием, заложить имущество под государственные гарантии. По мнению сенатора, это поможет России избавиться от оксюморона «нищих миллионеров».
Вместе с имуществом наследники получат долги, которые должны будут выплатить банку или отказаться от квартиры
«В пределах Центрального округа Москвы нет квартиры стоимостью менее миллиона долларов. Подавляющая часть живущих в этом округе людей не может оплачивать коммунальные услуги. У них очень дорогие квартиры и нет источников дохода», – цитирует сенатора «Интерфакс».
Стоимость квартир, растущая в геометрической прогрессии, не зависит от воли пенсионеров, равно как и темпы инфляции и размер ежемесячных трансфертов. А существующие сейчас «воровские схемы» ренты или аренды имущества приводят к тому, что пенсионеры остаются у разбитого корыта.
В случае принятия закона об обратной ипотеке пенсионеры получали бы «ежемесячные нормальные выплаты», потому что «квартира оставалась бы в их собственности, но заложенной, потом она бы продавалась либо выкупалась родственниками», пояснил сенатор.
По сути, обратная рентная ипотека – это закладная, по которой банк предоставляет заем на сумму, составляющую определенный процент от оценочной стоимости дома. Домовладельцу этот заем выплачивается в виде ренты.
«Практика обратной ренты встречается в Соединенных Штатах или Великобритании, хотя не слишком распространена, – пояснил газете ВЗГЛЯД независимый аналитик Антон Табах. – Но эта схема предоставляет арендаторам существенно лучшие условия, чем городская программа в Москве для пенсионеров или же договор ренты».
Эксперт подчеркнул, что программа, предлагаемая сенатором, сопряжена с финансовыми рисками, поскольку она более продвинута, чем ипотека, ее сложнее рефинансировать, а главное, срок погашения непредсказуем – ставки будут высокими, а выплаты низкими.
«Банк не возьмет у вас квартиру более чем под 50% стоимости», – пояснил в интервью газете ВЗГЛЯД независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.
Эксперт подчеркнул, что схема обратной ипотеки рассчитана именно на пожилых людей. Соответственно, каждый банк будет рассчитывать выплаты, учитывая средний коэффициент дожития. При этом чем выше возраст собственника, тем больше будут его ежемесячные выплаты.
«Половину стоимости своей квартиры при 10% годовых по кредиту человек «проест» в течение 10 лет, – заметил Бекетов. – Таким образом, если человек продолжает жить, то у банка начинаются проблемы, потому что платежи по кредиту превысят стоимость залога».
С другой стороны, человек может не дожить до истечения сроков кредитования и оба названных случая компенсируют друг друга, уверен эксперт. А средний процент выплат будет просчитываться экспертами, исходя из статистики страхового случая, то есть из усредненных результатов.
«Это нормальная схема – ипотечный кредит под залог собственной недвижимости, позволяющий пенсионерам безбедно существовать отведенное на их век время, – заключил Бекетов. – Система эта существует довольно давно, широко используется за рубежом и нисколько не противоречит существующему законодательству РФ».
Неудобства новый законопроект может принести только родственникам, которые планировали в будущем получить неплохое наследство.
«В принципе если человек закладывает имущество и передает его банку, то он все равно остается собственником жилья, – рассказал газете ВЗГЛЯД председатель президиума Московской академической коллегии адвокатов Борис Каневский. – Так что он вправе написать завещание в пользу тех, кому после смерти предстоит разбираться с банком-арендатором».
Таким образом, наследники смогут вступить в права наследования после смерти арендодателя. Однако вместе с имуществом они получат и его долги, которые должны будут выплатить банку или отказаться от квартиры.
«Кроме того, арендатор может указать в договоре с банком, что он оставляет наследникам некую дельту от рыночной стоимости квартиры, – поддержал юриста Бекетов. – И если банк с этим согласится, то вопросов не будет. Но если таких оговорок нет, а срок выплат по кредиту истек, то наследникам претендовать не на что».
Сейчас для получения дополнительных денежных выплат пенсионер может заключить договор с госпредприятием «Моссоцгарантия», по которому его собственность переходит в собственность города.
При этом максимальная ежемесячная компенсация за трехкомнатную квартиру в Москве составит 4040 рублей, а за однокомнатную – 1755 рублей, говорится на сайте предприятия.