В последнее время о строительных кооперативах, позволивших многим гражданам в советское время решить вопрос с жильем, начали забывать. Издание «Собственник» попыталось выяснить, почему это произошло.
Вместе с водой выплеснули и ребенка
Законодатели сделали все возможное, чтобы усложнить работу жилищных кооперативов. Непонятно, зачем вообще было нужно принимать такой закон
Тем временем российское законодательство допускает такую форму союза граждан для объединения своих сил в борьбе с «жилищным дефицитом» – жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Кстати, благодаря именно этой форме кооперации и была отстроена послевоенная Германия. Кроме того, в США, в отношении которых есть предубеждение, что там жилье покупается только по ипотеке, на самом деле кооперативы занимают весьма значительную часть рынка.
В конце 2005 года заместитель руководителя Федеральной службы по финансовым рынкам Сергей Харламов выступил с заявлением. «В соответствии с законом должен вестись реестр жилищных накопительных кооперативов. Это поручено делать ФСФР России на основании данных Федеральной налоговой службы. По оценкам саморегулируемых организаций, зарегистрировано несколько ЖНК. Пока нам из ФНС данные по регистрации ЖНК не поступали», – сказал чиновник. Это высказывание означает буквально следующее: ФСФР занимается перерегистрацией существующих ЖНК, однако новых кооперативов с середины 2005 года зарегистрировано не было.
Объясняется такая ситуация довольно просто. С 1 апреля 2005 года вступил в силу закон, который некоторые эксперты называют «близнецом» закона № 214 (О долевом участии), – федеральный закон № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». И если первый закон буквально уничтожил систему «долевки», то второй документ сделал практически невозможной регистрацию новых кооперативов. Новый закон определил ЖНК как «потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов» и запретил руководству кооператива заниматься иной деятельностью, кроме накопления средств граждан. «Законодатели сделали все возможное, чтобы усложнить работу жилищных кооперативов. Непонятно, зачем вообще было нужно принимать такой закон, который полностью парализовал работу ЖНК. Единственная параллель, которую можно провести, – это закон о долевом участии, некоторые поправки в который были приняты. Закон 215, очевидно, тоже ждет своего часа», – считает президент Международной академии ипотеки Иван Грачев.
Пытаясь защитить интересы пайщиков, законодатели выхолостили суть кооператива. По решению законодателей пайщики ЖНК не могут теперь купить ни комнату, ни земельный участок. Более того, разработчики серьезно ограничили процедуру получения рассрочки на покупку квартиры. Дело в том, что схема ЖНК предусматривает, что вначале человек накапливает первоначальный взнос, и именно за счет этих денег получают почти беспроцентную ссуду те, кто пришел в кооператив раньше. К тому же законодатели решили, что, во-первых, в кооперативе не может быть более пяти тысяч членов, во-вторых, все пайщики должны накопить не менее 30% суммы, а в-третьих, общий срок ссуды должен превышать период накопления не больше чем в полтора раза.
При этом члены кооператива должны состоять в нем не менее двух лет. Все эти нормы сильно ограничили работу ЖНК. Если раньше любой желающий мог вступить в кооператив, внести, например, 40% суммы и получить свою ссуду, то по новому закону ему придется подождать. Особую сложность представляет новая практика регистрации пайщиков ЖНК, по которой новый член должен обязательно «пройти» через Федеральную налоговую службу. «Нам просто усложнили жизнь. Например, необходимость регистрировать каждого члена кооператива в ФНС – это совершенно ненужная обязанность. Не говоря уже о том, что теперь пайщики существенно ограничены в возможности купить любой другой объект недвижимости, кроме квартиры», – рассказывает председатель жилищного кооператива «Зеленая дорога» Олег Маслов.
Способы выхода
На сегодняшний день строители полностью прекратили заключать договоры долевого участия (фото ИТАР-ТАСС) |
Со времени вступления в силу нового закона некоторые старые ЖНК и новые кооперативы начали искать способ обойти злополучный закон. И подобно тому, как строители начали продавать квартиры по вексельной схеме, ЖНК реорганизовались в потребительские ипотечные кооперативы (ПИК). Дело в том, что такие организации не подпадают под действие 215-го закона, а их деятельность регулируется исключительно статьей 116 Гражданского кодекса РФ, определяющей их как «добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемого путем объединения его членами имущественных паевых взносов». Эта правовая форма практически не защищает интересы ее участников, и поэтому неудивительно, что недавно деятельностью ПИКов заинтересовалась Федеральная антимонопольная служба.
По инициативе группы компаний «ПИК», использующей это название уже больше десяти лет, ФАС обвинила новоявленные кооперативы в плагиате и запретила использовать эту аббревиатуру, так как она является товарным знаком другой строительной организации. Законно или нет, но правовая «лазейка» под этим названием была закрыта.
Последним послаблением от российских законодателей стало разрешение жилищным накопительным кооперативам участвовать в долевом строительстве многоквартирных домов в качестве соинвесторов. Такое утверждение содержится в поправках к закону о «долевке», вступивших в силу с июля 2006 года. В результате законодатели интересным способом соединили два очень спорных закона в одной графе. Стоит лишь отметить, что на сегодняшний день строители полностью прекратили заключать договоры долевого участия.
Поэтому поправки вряд ли помогут снова наладить работу столь популярных ранее кооперативов. В итоге была уничтожена единственная альтернатива ипотеке, а у россиян осталась только одна надежда – на двухуровневую американскую модель. Хотя для российского уровня доходов больше бы подошла именно кооперативная схема. Может быть, поэтому на рынке упорно ходят слухи, что закон о ЖНК был пролоббирован ипотечными банками.