Согласно официальным сообщениям мэрии, уполномоченные городские структуры получили поручение провести инвентаризацию всех незавершенных инвестиционных проектов, расположенных в центральной части города. В результате проверки будут определены «наиболее интересные» для города проекты и сделаны предложения девелоперам об их покупке на аукционе.
Переуступка» прав будет набирать обороты, «маскируя» факт выкупа на госсредства объектов через полугосударственные компании с последующим их возвращением
По словам источника газеты ВЗГЛЯД в столичной администрации, новая инициатива мэра Юрия Лужкова связана с тем, что до 2015 года в Центральном округе Москвы запланировано построить более полутора миллионов квадратных метров социального жилья. Кроме того, покупка незавершенных и брошенных «до лучших времен» объектов поможет избежать «заморозки» долгостроев и будет на руку девелоперам в условиях кризиса.
Какие именно проекты интересуют московских чиновников – пока тайна. В департаменте имущества города корреспонденту ВЗГЛЯДа сообщили, на сегодняшний день никакой работы по скупке активов не проводится, так как решение только приняли и инвентаризация еще не завершена. Источник в администрации города уточнил, что наиболее вероятной является покупка проектов и земельных участков в Таганском, Красносельском и Басманном районах города, а также в районе улицы 1905 года.
Стоит напомнить, что как раз в районе улицы 1905 года, на территории «Москва-Сити», компания «Интеко» реализует проект строительства комплекса с Дворцом бракосочетаний. Сейчас проект находится на начальной стадии строительства. Представители пресс-службы «Интеко» не смогли комментировать ситуацию. Получить информацию о том, что именно под этот проект, в частности, и задумана городская ревизия и последующий выкуп, возможным не представляется.
«Учитывая близость «Интеко» к интересам города и тот факт, что эта стройкомпания стала решением столичного правительства одной из «системообразующих» в Москве, допустить возможный выкуп этого недостроя какой-то полугосударственной структуре столицы, а затем забрать обратно, вполне разумно, – заявил газете ВЗГЛЯД директор столичного бюро недвижимости Ольга Туманова. – Так называемая «переуступка» прав или части прав сейчас будет набирать обороты, скрывая от общественности факт выкупа на госсредства частных объектов через полугосударственные компании и фирмы с последующим их возвращением владельцам».
Активно строят в центре и другие, не менее крупные девелоперы – СУ-155, «Пересвет-Инвест», «Главстрой», «Дон-Строй» и другие. По информации от этих компаний, они в курсе готовящегося нововведения, но говорить что-либо о сделанных им предложениях пока отказываются.
«Нельзя исключить, что в тяжелых финансовых условиях, в которых оказались строительные и девелоперские компании, некоторые из них будут продавать городу свои самые «лакомые куски» недвижимости – будь то объект или участок под стройку, – сказал газете ВЗГЛЯД эксперт компании «Консалтинг-Практика» Максим Ефремов. – Учитывая тот факт, что власти Москвы практически ввели тотальный запрет на так называемую «точечную» застройку внутри Третьего транспортного кольца, денежный эквивалент любого подобного актива в центре может сполна компенсировать несколько на окраинах. Другое дело, как будет определяться «цена вопроса» и кто в результате выкупит эти активы».
Согласно аналитике компании ОРСИ, общая сумма долговых обязательств банкам четырех крупнейших строительных компаний Москвы – группы компаний ПИК, Главмосстроя, «Моспромстройматериалов» и «Системы-Галс» – достигла к середине января абсолютного рекорда – 127,5 млрд рублей. Наибольший объем долгов перед кредитными организациями накопила группа ПИК и ее дочерние структуры – 74,5 млрд рублей.
В компании Mirax Group газете ВЗГЛЯД сообщили, что не планируют продавать начатые проекты. Компания решила приостановить строительство тех объектов, которые находятся еще на стадии проектирования, утверждает пресс-служба девелопера Сергея Полонского. Рассматривает ли компания возможность продажи еще не начатых инвестиционных проектов, в пресс-службе комментировать отказались.
Как стало известно газете ВЗГЛЯД из достоверных источников в руководстве компании Mirax Group, девелопер подал заявку во Внешэкономбанк (ВЭБ) на предоставление кредита на 200 млн долларов, предлагая в качестве залога большую часть башни «Федерация» в «Москва-Сити».
В случае положительного решения средства будут направлены на рефинансирование задолженности перед Credit Suisse. В феврале 2009 года девелопер должен вернуть европейскому банку 200 млн долларов, а через несколько месяцев – еще 65 млн. Если ВЭБ согласится выделить средства компании Сергея Полонского, в качестве залогового обеспечения банк получит башню «Федерация».
По словам члена правления компании Андрея Клецко, девелопер также планирует продавать имеющуюся в его портфеле недвижимость по сниженным ценам, «чтобы избежать перебоев к потокам наличных средств».
С другой стороны, московские власти признают, что процесс выкупа земельных участков в Москве из-за кризиса встал. В настоящее время согласно действующему законодательству предприятия могут выкупать землю в собственность под своими объектами в Москве по ставке 20% от кадастровой стоимости земли.
На сегодняшний день, как сообщается на сайте правительства Москвы, издано уже более 60 постановлений, по которым предполагается приватизация свыше 15 гектаров земли в столице. И это при том, что под промышленными предприятиями города теоретически можно выкупить 5 тысяч гектаров.
«В основном вся выкупленная на сегодня земля расположена в центре города по вполне понятным причинам: скорее всего, большая часть выкупленной земли в дальнейшем будет застраиваться коммерческими объектами, – говорит первый заместитель руководителя департамента земельных ресурсов Москвы Олег Рыжков. – Конечно, при смене целевого назначения собственникам придется доплатить еще 80% от кадастровой стоимости земли, то есть выложить за нее все 100% кадастровой стоимости без всяких льгот».
На самом деле пока ни одно промпредприятие не заинтересовалось возможностью выкупа земли в собственность с целью развития производства. Причина проста – работающим предприятиям земля в собственности не нужна в принципе, так как все уже давно работают по договору аренды.
В настоящее время максимальный средний показатель кадастровой стоимости земли под жилые дома составляет 213,5 тыс. рублей за квадратный метр. Это район Остоженки.
Для офисов в центре города максимальный показатель составляет 136,4 тысячи рублей, для торговых центров –162 тыс. рублей.
Как утверждают в мэрии, в 2009 году изменений кадастровой стоимости земли в Москве не планируется.
Что касается технологии выкупа участков под строительство в центре города, то мэрия предлагает один вариант – аукцион, причем на торги выставляется участок с определенными ограничениями и предварительными параметрами. Победитель будет выполнять функции заказчика на освобождение территории, проектирование и строительство, а также генеральной подрядной организации – на выполнение работ по строительству объектов на основании утвержденных актов разрешенного использования.
«Это просто новая попытка поставить все под контроль мэрии и близких ей структур, чьи формы собственности больше напоминают коммерческие компании, – говорит эксперт «Бюро информационной поддержки инвестиций» Кирилл Барский. – В центре Москвы действительно есть масса недостроев. Сейчас чиновники пытаются расторгать с недобросовестными девелоперами инвестконтракты, но это очень непросто, учитывая их ценность. А деньги любят тишину».
Олег Рыжков говорит, что в Москве больше не будут заключаться инвестиционные контракты на освоение выкупленных участков земли. В 2009 году планируется провести порядка 100 аукционов.