Цель мероприятия – предоставить москвичам информацию о ходе реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в Московском регионе и обсудить в кругу «своих» наиболее злободневные проблемы мегаполиса – новостройки, кредитование, ипотеку, перспективные проекты и т.д.
Стагнация на рынке недвижимости – явление временное, оно не может и не будет вечным, так что на очереди – коррекция
Однако эти вопросы, еще вчера казавшиеся самыми злободневными, уступили место другим – тем, которые возникли после катаклизмов на отечественном фондовом рынке.
Налицо совершенно новые реалии осени-2008: отсутствие «живых» денег у покупателей, ужесточение банками, испытывающими острый дефицит ликвидности, выдачи кредитов – и все это на фоне резких колебаний фондовых индексов, роста доллара и невнятной информации о новом витке финансового кризиса.
По данным правительства Москвы, которые обнародовал руководитель комплекса экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк, за девять месяцев 2008 года в столице построено 2 млн кв. м жилья против 3,5 млн кв. м за аналогичный период прошлого года. Доля социального жилья за тот же период выросла с 50 до 65%. Таким образом, власти главного города страны впервые официально признали, что на рынок поступило в 2,5 раза меньше квартир в новостройках, чем в 2007 году.
Принято во всех грехах, в первую очередь в сверх всякой меры раздутых ценах на жилье, винить застройщиков-коммерсантов, алчных и готовых на все ради сверхприбыли. Отчасти это так и есть. Почувствовав еще 3–4 месяца назад, что стоимость «квадрата» стала категорией космической и продажи встали, строительные компании просто-напросто замедлили или вовсе приостановили строительство, в первую очередь «дешевого» жилья.
С другой стороны, налицо и объективные причины – последствием мирового финансового кризиса стала для отечественных компаний невозможность займа длинных и дешевых кредитов на Западе, что грозит в ближайшей перспективе привести не только к остановке строительства, но и банкротству большинства строительных компаний.
Сегодня на выставке высказывалось мнение, что в современных условиях объемы строительства вообще больше не будут никак сказываться на ценах на недвижимость. Такую на первый взгляд парадоксальную мысль озвучили эксперты «Индикаторов рынка недвижимости» на основе анализа состояния рынка по категориям жилья и нашли понимание у девелоперов.
Дело в том, что за последний год на рынок практически перестали поступать квартиры экономкласса в новостройках. Застройщики, вынужденные отдавать городу на решение социальных программ до 30% квартир, посчитали, что это уже чересчур, и переориентировались на жилье бизнес-класса и строительство жилых комплексов в Подмосковье.
В удаленности от 10 до 40 км от МКАД сейчас выставлены квартиры в 400 домах, причем стоимость «квадрата» в них более чем демократическая – 2–3,5 тыс. долларов. Очевидный минус – отсутствие транспортной инфраструктуры: добираться до города за 2–2,5 часа не самая большая радость. Хотя из того же Южного Бутова, Строгина, Новокосина или Братеева на дорогу уходит ненамного меньше, а тот же «квадрат» стоит в 2 раза дороже – от 5 тыс. долларов.
Еще один фактор – дома в Подмосковье вполне могли бы позиционироваться как бизнес-класс, будь они в пределах МКАД: монолитные, с отличными планировками, плюс зеленые зоны, наличие подземных гаражей и других критериев «дорогого» жилья. Одним словом, неплохая альтернатива никудышному жилому фонду советского панельного образца.
Если экономкласс приказал долго жить в пределах Кольцевой дороги и сокращения общих объемов введения жилья статистику его продаж испортить не могут, то с бизнес-классом все немного сложнее. «Место экономкласса бизнес-жилье заняло прочно примерно год-полтора назад, причем в девяти случаях из десяти таковым оно только называется, а по сути остается тем же «экономом», разве что с немного подправленными фасадами, модными лифтами и конурой-тамбуром для консьержа» – так считает ведущий аналитик компании Prestige-Avenue Леонид Скоробогатов.
Согласно статистике компании «ИНКОМ-Недвижимость», за последние пять лет объем предложения новостроек бизнес-класса вырос как минимум в 2,5 раза. Сейчас в Москве более 200 домов-новостроек этой категории – гигантских сооружений на тысячи квартир, как правило, вписанных кое-как где-то на задворках Третьего транспортного кольца. Гигантизм и окружение – уже этих двух факторов достаточно для того, чтобы не считать такое жилье категорией «бизнес». Или писать вот так, в кавычках.
В тех же кавычках надо писать и о «заселении» этих домов, «продажах», «распродажах» и «суперпредложениях». Достаточно побывать в любом из них без гида-риелтора или просто проехать мимо в вечернее время, чтобы понять очевидное – дома пусты! А если где и горит свет, так эта редкая иллюминация не должна вводить вас в заблуждение – надо ведь как-то оправдывать рекламу.
Все дело в цене вопроса, т.е. квадратного метра. К примеру, квартал «Шуваловский» или новый дом на Беговой у самой обочины Третьего кольца: стоимость метра колеблется от 7 до 15 тыс. долларов, то есть в среднем около 10 тыс. долларов за метр. Маленьких квартир в таких домах (70–90 кв. м), как правило, не бывает, причем не по причине глубокого изучения предпочтений москвичей и гостей столицы, а для большего вывода площадей на продажу. «Нормальная» площадь квартир – 100–150 кв. м. Цена, соответственно, 1–1,5 млн долларов. Не отстают и машино-места – они идут по 100 тыс., да еще люди бьются за них по причине несоответствия (читай: искусственного дефицита) количества квартир этим самым местам.
Не стоит забывать об «уникальном» в мировой практике ноу-хау наших застройщиков, которые предлагают такое «счастье» в цементе-бетоне без какой-либо отделки. Впрочем, участники выставки всячески избегали обсуждения этой темы, отшучиваясь фразами о «несоответствии требований текущему моменту». Шутка грустная – «момент» девелоперы явно упускают.
Если хотите окончательно испортить себе настроение, то посчитайте, сколько придется платить за такую квартиру по ипотеке при цене в 1–1,5 млн долларов, – около 30 тыс. долларов в месяц. Как утверждают в риелторской компании «М-Групп», большинство покупателей подобных квартир – это представители регионов России и крупные концерны, приобретающие жилье для своих особо ценных сотрудников.
«Москвичи составляют чуть более 8% от общего числа покупателей. Да и трудно представить себе нормального человека, покупающего квартиру за сумму, равную стоимости дома на Французской Ривьере, – говорит генеральный директор строительной фирмы «Объединенная компания» Владимир Толкоганов. – Жилье «бизнес-класса» у нас непонятно на кого рассчитано – среднему классу чересчур дорого, более богатой прослойке такое жилье не нужно. Неадекватность соотношения «цена – качество» должна привести к серьезному пересмотру ценовой политики».
Следует отметить, что и сами застройщики в условиях постоянного роста цен не торопились выводить на рынок все квартиры в новых домах, а придерживали объемы в ожидании нового скачка цен. Сейчас ситуация изменилась: кризис ликвидности вынуждает застройщиков продавать все, что есть, и, во-вторых, невысокая доходность вложений в недвижимость (порядка 3,5–5% годовых) может привести к продажам инвестиционного жилья частными лицами.
«Стагнация на рынке недвижимости – явление временное, оно не может и не будет вечным, так что на очереди – коррекция» – так считает руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин. С этим согласны все эксперты, отмечая при этом, что во главу угла должен выйти общепринятый критерий адекватности цены качеству. «Причем наибольшей коррекции – вплоть до падения цен на 20–30% – подвергнутся как раз огромные комплексы якобы бизнес-класса», – считает эксперт компании «Строй-Перспектива» Алла Давыдова.
Аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» сходятся во мнении, что в нынешних условиях распродажа реальным потребителям уже построенного жилья бизнес-класса, как еще находящегося у застройщиков, так и на руках у инвестиционных покупателей, представляется непростым делом.
Россиян с доходами заметно выше среднего сейчас не больше, чем было и тогда, просто за это время заметно поднялся сам средний уровень доходов. Таким образом, объемов жилья бизнес-класса больше не требуется. Следовательно, наращивание объемов строительства больше не влияет на стоимость квадратных метров и дефицит не может служить локомотивом роста цен.
Это совершенно новая тенденция рынка московской недвижимости. Она всего лишь «обострилась в результате падений и взлетов на фондовом рынке. До нынешней осени было три мощных фактора, которые толкали стоимость столичной недвижимости, – сокращение объемов жилья, поступающего на рынок, придерживание квартир застройщиками и скупка новостроек инвестиционными покупателями. По всей видимости, этот период завершился», говорят эксперты «Индикаторов рынка недвижимости».
Формула «предложение падает, а цена все равно растет» перестает быть актуальной и ставит точку на очередном парадоксе российского рынка жилья. Нагнетать дефицит любыми средствами для раздувания пузыря цен больше не получится, а насколько серьезным будет падение цен и когда оно начнется – покажут ближайшие недели осени.