За минувшие пять лет объемы ипотечных займов выросли в 73 раза. Объемы выданных кредитов составили около 25 млрд долларов, или около 600 млрд рублей. Количество взысканий по ним в 2007 году не превысило 700, в то время как выдано было около 400 тыс. кредитов.
Банки переживут напряженное время, но они хотят быть уверены, что получат назад свои деньги
Казалось бы, нет причин для беспокойства. Однако участники ипотечного сообщества беспокоятся.
«Еще несколько лет назад дефолт закладных казался теоретической проблемой, но прошедший год показал, что мы, Россия, повторяем путь других стран. Свыше 1% ипотечных займов стали дефолтными, хоть и не все требуют выселения», – сказал президент совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев.
На серьезность вопроса указал и вице-президент МАИФ Валерий Казейкин.
«Западный ипотечный кризис возник из-за дефолта закладных, – пояснил он. – Люди не могли вовремя рассчитаться с банками, потому что условия выдачи кредитов были неадекватны уровню их финансового обеспечения и развитию рынка».
Однако в России требования выше и стандарты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) жестче.
«В России тоже начали выдавать кредиты без первоначального взноса и подтверждения доходов, но, когда западный рынок показал, к чему это может привести, такие программы стали сворачиваться», – напомнил Казейкин.
Заместитель руководителя департамента ипотечных кредитов Ассоциации российских банков Евгений Чепенко уверен, что российские банки переживут напряженное время, но они хотят быть уверены, что получат назад свои деньги.
«Банки и ипотечные операторы должны быть законодательно защищены», – сказал он.
Чтобы повысить привлекательность ипотечных кредитов для инвесторов, нужно, по мнению Чепенко, наладить процесс обращения взысканий на предмет залога и сократить время этой процедуры, или, если сказать проще, сделать так, чтобы при необходимости недвижимость заемщика можно было быстро продать и возместить убытки кредитора.
Однако суд допускает возможность отказа обращения взыскания на предмет залога в связи с несоразмерностью требований кредитора, когда, например, в конце срока возврата кредита стоимость квартиры становится во много раз выше взятой у банка суммы.
Другая особенность, на которую указали специалисты, – это нормативы Центробанка, по которым ипотека признана рискованным активом, ее риск составляет 100%. Участники рынка просят ЦБ изменить это положение. Однако мешает долгая процедура продажи квартиры недобросовестного заемщика, который по разным положениям может пользоваться отсрочкой до года.
Кроме того, правительство давно приняло постановление о создании маневренного жилого фонда для таких заемщиков, но во многих регионах его нет и выселять граждан, лишившихся ипотечного жилья, некуда.
Требует вмешательства и отмена обязательного страхования жизни и здоровья заемщика как гарантии возврата кредита. Страховка снижает риск банка и процентные ставки по кредитам – примерно на 1,5–2%. Кроме того, если с заемщиком что-то случится, то его семья будет защищена, так как с кредитной организацией расплатится страховая компания. Работа в этом направлении идет полтора года, однако пока проблема не нашла понимания у чиновников.
«Считается, что квартира – это ликвидный залог, поэтому любые другие нагрузки излишни», – пояснила директор юридического департамента АИЖК Анна Волкова.
Она отметила, что если на имущество должника наложен арест и его продают, то заемщик заинтересован, чтобы квартира была оценена как можно дороже, а судебные приставы – чтобы она была скорее реализована, и ее часто продают дешевле рыночной стоимости. В этом вопросе тоже нужен баланс.
Отдельно взятая компания со всеми вопросами не справится. Поэтому НАУИР предложила всем, кто работает на этом рынке, объединиться в Единую национальную ипотечную ассоциацию, подобную Национальной ипотечной банковской ассоциации в США, для выработки решений, которые соответствовали бы масштабу рынка. Учредительный съезд новой ассоциации состоится в марте в Ярославле.