Помимо этих строительных компаний в список включены семь крупнейших производителей стройматериалов: «Евроцемент групп», «Новоросцемент», «Сибирский цемент», «Себряков-цемент», «Мордовцемент», «Востокцемент» и «РАТМ Цемент Холдинг».
Через год–полтора все столкнутся с тем, что спрос опередит предложение, которого не будет по причине сегодняшнего спада в строительной сфере
Идея сформировать список предприятий, которым может быть оказана господдержка, принадлежит премьер-министру РФ Владимиру Путину. Говоря о системообразующих предприятиях, глава кабинета не раз отмечал, что государство не должно и не может за счет налогоплательщиков обеспечить получение прибыли компаний, задача заключается в минимизации убытков бизнеса и сохранении его жизнеспособности.
Что касается строительного комплекса, то помощь со стороны государства логична и актуальна, так как отрасль имеет десятки и сотни смежных предприятий и, таким образом, охватывает большую часть всей экономики. «Дефолта строительства допустить нельзя ни в коем случае, – заявил гендиректор стройкомпании «Строймонтаж-Сервис» Олег Кудинов. – Финансирование строительного сектора за счет средств бюджета, АИЖК и фонда ЖКХ ведет к фактическому установлению государственно-частного партнерства и обеспечивает выживаемость народного хозяйства».
Каждый рубль, потраченный на строительство, для экономики оборачивается пятью рублями прироста ВВП – таков закон экономики, часто называемый мультипликативным эффектом. Таким образом, если государство поддержит сейчас строительство жилья и дорог 1 триллионом рублей, а именно о такой сумме идет речь, то прирост ВВП составит более 3 триллионов.
«В «группу спасаемых» включены те стройкомпании, которые всегда ориентировались на социальное жилье, за исключением одной, которая явно «выпадает» из списка, так как строила как раз дорогие квартиры и к тому же и так имеет немалые преференции от столичной мэрии, – заявил газете ВЗГЛЯД директор московского риелторского бюро Андрей Стартовский. – По всей видимости, этот список будет уточняться, в него будут включены не только самые крупные корпорации».
«Согласно соцопросам ВЦИОМ, жилье было и остается на первом месте в списке приоритетов абсолютного большинства россиян. В условиях переживаемого кризиса многим из них не ясно, что произойдет с ценами в будущем и насколько доступным оно может стать. Этот вопрос волнует всех, а эксперты избегают четких прогнозов, так как стоимость квадратных метров напрямую зависит от множества макроэкономических факторов, цены на углеводороды, от состояния валютной корзины, инфляции, реальных доходов населения.
Например, специалисты Министерства регионального развития не ждут в следующем году в России катастрофического падения цен на жилую недвижимость, поскольку строительство жилья, которое выйдет скоро на рынок, было начато в период пика цен и наиболее высокой себестоимости строительства.
«Разным строителям досталась земля по разной цене, поэтому не у всех будет возможность сделать действительно существенные скидки на жилье, – считает замминистра регионального развития Сергей Круглик. – Прежде всего сбрасывать цены будут те, кому нужно расплачиваться по кредитам».
По данным Министерства, в настоящее время наибольшее падение спроса на жилье наблюдается в тех 10 российских регионах, где был наиболее развит рынок недвижимости, в первую очередь в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае.
Рыночная цена квадратного метра жилья в России может снизиться в следующем году за счет снижения стоимости стройматериалов, но не более чем на 15–20%, считает президент Российского союза строителей (РСС) Виктор Забелин. При этом президент союза отмечает, что это падение «есть критический порог для отрасли».
С другой стороны, падение цен уже есть, и оно будет продолжаться по крайней мере до середины будущего года. Но есть и понятие рентабельности. Строители считают, что при 25-процентном падении стоимости «квадратов» что-либо возводить вообще не имеет смысла. Эксперты биржевой системы по купле-продаже долговых обязательств девелоперов ОРСИ считают, что, согласно анализу денежных потоков за 2005–2007 годы четырех крупнейших застройщиков жилья эконом-класса в Москве: группы ПИК, СУ-155, «Главмосстроя» и МСМ-5, – их работа была убыточной.
Причина проста – все строительные работы все без исключения застройщики ведут на заемные деньги. В условиях кризиса потребовалось дополнительное обеспечение или возврат кредитов. Сделать это оказалось нереально, так как банки, также попавшие в тяжелую ситуацию, отказались финансировать рискованную отрасль.
По оценкам ОРСИ, на конец второго полугодия 2008 года общая сумма обязательств только этих четырех девелоперов достигла 318 миллиардов рублей.
Эксперты рынка недвижимости считают, что в будущем году ситуация с кредиторской нагрузкой застройщиков будет только усугубляться, потому что ставки по кредитам девелоперам перевалили за 30% годовых, а занимать деньги посредством выпуска облигаций стало невозможно.
«В таких условиях есть только два выхода: помощь государства, т. е. продажа недостроя с большим дисконтом, или «заморозка» объектов до лучших времен», – сказал газете ВЗГЛЯД директор стройкомпании О.С.Г. Денис Кудряшев.
Вице-президент РСС Лариса Баринова, со своей стороны, отмечает, что себестоимость жилья «сильно отличается от рыночной цены, поэтому у застройщиков есть задел для снижения продажной стоимости жилья».
Согласно данным Росстата, средняя стоимость строительства по стране в 2008 году составила около 28,6 тысячи рублей, тогда как рыночная цена была на уровне свыше 49,5 тысяч рублей. Но при этом надо иметь в виду, что в столице рыночная стоимость того же квадрата равняется 156,5 тысячам рублей. Маржу можно высчитать самостоятельно, но нужно помнить, что, согласно информации самих застройщиков, 40–50% «съедают» разного рода «обременения» и коррупционная составляющая.
По словам Павла Бондарчука, директора фонда прямых инвестиций Marshall Real Estate Fund, они намерены войти на рынок для скупки обремененных девелоперских активов через 2–3 квартала. О лете говорят и аналитики корпорации «ИНКОМ», считающие, что падение цен по отношению к уровню августа 2008 составит 15% по вторичному рынку и 10% по новостройкам. Осенью 2009 года ожидаются первые признаки оживления, говорят они, «как только мы уйдем от тренда вниз к колебаниям».
Более кардинально в своих прогнозах падения цен на квартиры настроены аналитики инвестиционных банков. Они предполагают, что стоимость столичных «квадратов» упадет на 30%. Главной причиной будет рост курса доллара. Т. е. насколько вырастет американская валюта по отношению к рублю, настолько упадет цена недвижимости. Согласно информации помощника президента России Аркадия Дворковича, курс доллара составит порядка 32 рублей. Напомним, что летом нынешнего года доллар стоил порядка 24 рублей.
Если средняя стоимость одного квадратного метра в Москве сейчас составляет 155–157 тысяч рублей, то, по прогнозу банковских экспертов, цены могут упасть до 100–110 тысяч.
Аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» считают, что до весны цены снизятся на 15–20%, после чего наступит стабилизация. Но основным фактором корректировки станет снижение покупательной способности населения, а не рост доллара.
«У нас все-таки рынок, цены на котором определяются спросом и предложением, – говорит газете ВЗГЛЯД Олег Кудинов. – Спрос сейчас крайне низок, его практически нет, нет и обвала предложения. Все: покупатели и продавцы – выжидают и гадают, произойдет обвал или нет. Но и кризис – дело временное. Через год–полтора все столкнутся с тем, что спрос опередит предложение, которого не будет по причине сегодняшнего спада в строительной сфере».