В аналитическом документе, полученном в понедельник газетой ВЗГЛЯД, эксперты рассчитывают два возможных варианта развития ситуации. Вначале – Москва. Первый предполагает рост ВВП на 2,5–3,5%, инфляцию – 11%, а курс доллара – 30 руб. В этом случае снижение цен в Москве составит 34% в рублях и 46% в валюте на первичном рынке. На вторичном – 23% в рублях и 37% в валюте.
Скупая жилье у застройщиков для социальных нужд, правительство отсрочивает падение цен и наносит вред рынку: быстрее упадем – быстрее восстановимся
Второй вариант обозначен экспертами «народного банка» как стрессовый. Сценарий предполагает стагнацию ВВП или его спад, инфляция определяется в докладе как «несколько более высокая», без указания, что это, собственно, должно означать. Здесь закладывается девальвация рубля к доллару, правда, также довольно туманно – «значительно более глубокая». Если нас ждет этот сценарий, то на первичном рынке цены в рублях упадут на 38%, в долларах – на 59%, а на вторичном – на 25% в рублях и на 50% в долларах.
Специалисты Сбербанка предупреждают, что в регионах падение тоже будет, но меньшее, так как, по их мнению, «пузырь недвижимости» не был раздут так сильно, как в столице. В случае «стрессового сценария» цены на «первичку» упадут на 11% и 41%, на вторичном рынке – на 9% и 40%.
Согласно мнениям других экспертов рынка, есть все основания полагать, что снижение цен на недвижимость может приблизиться в будущем году к отметке в 45–50%. По расчетам газеты ВЗГЛЯД только с октября по декабрь валютная стоимость московского «квадрата» упала на 7,5–9%. Что касается регионов, то наибольшим падение цен будет там, где ипотека успела набрать наибольшие обороты.
В Гильдии риэлторов России считают, что цены на жилье должны за 2009 год снизиться в два раза.
С другой стороны, цена на недвижимость не может падать до бесконечности и так масштабно, как это рассчитали эксперты Сбербанка. Хотя бы потому, что в цену закладывается рентабельность самого строительства, а при падении на 25–35% отрасль просто не сможет функционировать. Такое мнение газете ВЗГЛЯД высказал гендиректор стройкомпании «Комплект-СтройСервис» Алексей Толстоганов. К тому же стоит иметь в виду и так называемый «отложенный спрос». Если учесть тот факт, что сегодня девелоперы замораживают большинство своих проектов, городские власти выкупят весь недострой эконом-класса под свои социальные программы, то через год-полтора образуется очевидный дефицит жилья. А это и есть основа для спроса, а значит, роста стоимости квадратных метров.
«Снижение цен к тому же вовсе не является панацеей и шагом вперед к доступности жилья, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик компании «ПРО-БрокерСервис» Ольга Земцова. – Падение будет иметь негативные последствия для ипотечного рынка и для рынка других кредитов, в обеспечении которых были использованы объекты недвижимости. Хотя рынок ипотеки невелик, это может привести к еще большей дестабилизации стройкомплекса и рынка жилья».
На это обстоятельство указывают и эксперты Сбербанка в своем докладе, отмечая, что во всех кредитных договорах на жилье прописано, что в случае снижения стоимости залога банк имеет право досрочно требовать погашения кредита. В этом случае мы получим массовые неплатежи по ипотеке, причем не только со стороны потерявших работу и тех, кого обещало поддержать государство, а со стороны абсолютного большинства граждан.
Тем временем представители Агентства по ипотечному кредитованию уже зафиксировали рост неплатежей по ипотечным кредитам в тех регионах, которые еще совсем недавно считались лидерами жилищного кредитования. При этом в ряде областей темпы роста просрочки превышают 10%. Лидирует Пермский край – в этом регионе просроченная задолженность граждан по ипотеке увеличилась за месяц почти втрое: до 14,3%.
По словам гендиректора Пермского агентства по ипотечному жилищному кредитованию (ПАИЖК) Андрея Шинкаренко, с осени в крае наблюдается ухудшение экономической ситуации, в октябре задолженность по зарплате превысила 50 миллионов рублей, очевидно, это стало одной из причин роста просрочки.
Опасаясь подобного развития ситуации, банки уже получили предостережение от депутатов Госдумы «воздерживаться» от досрочного истребования договоров по ипотеке, но не факт, что, пока это пожелание не будет возведено в ранг закона, банкиры будут прислушиваться к таким «советам» и уж тем более следовать им.
«Но что будет делать банк, если цены на жилье будут падать так стремительно, как об этом предупреждают специалисты Сбербанка, пока никто не знает, – сказал газете ВЗГЛЯД глава столичного риэлторского бюро Антон Бирюков. – Если произойдет резкое и значительное снижение стоимости обеспечения по ипотеке, то банки будут требовать увеличить залог, в том числе другой недвижимостью или деньгами, и вряд ли государство сможет повлиять на этот процесс».
Согласно мониторингу газеты ВЗГЛЯД, банки уже сегодня стали снижать ставки по ипотечным кредитам. В среднем на 2%. Сами банкиры говорят о новогодних «подарках», а аналитики объясняют это катастрофическим падением спроса на кредиты.
В среднем сейчас ипотечный кредит выдается под 15–18% годовых в долларах, в рублях – 18–22% в зависимости от срока и формы подтверждения дохода. Кроме того, банки снижают и свою комиссию за выдачу кредита с 3–5% до 1,5–2% от суммы займа.
По мнению некоторых экспертов, за ноябрь – декабрь количество выданных кредитов упало в 7–10 раз, фактически вернувшись на уровень 2000 года. Несмотря на то, что кризис во всем мире привел к понижению цен на недвижимость и гарантиям вкладов со стороны государства для всех заемщиков, у нас пока сохраняется «родное уникальное ноу-хау» – дорогие деньги и дорогое жилье.
Собственно, именно по этой причине ипотечная схема стала невыгодной, а для того, чтобы система кредитования жилья заработала, необходимо либо удешевление кредитов, либо – недвижимости.
«Вряд ли это как-то повлияет на рынок, – говорит руководитель «Индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко. – До этого ставки взлетели на такую высоту, что снижение их на 2% для основной массы тех, кто может воспользоваться ипотекой, все равно ничего не решает. На жилищный рынок это едва ли сильно повлияет: расходы у домохозяйств в связи с кризисом увеличиваются, кроме того, есть неопределенность в том, что будет с курсом рубля и доллара в ближайшем будущем».
По данным газеты ВЗГЛЯД, на начало декабря на первичном рынке жилья средняя цена предложения составила чуть менее 6 тысяч долларов за метр, на вторичном – около 7 100–7 300. Это без учета скидок. Они же сейчас составляют от 3% до 20%.
Предложение также возросло и на первичном, и на вторичном рынке жилья. Опасаясь ухудшения общей экономической ситуации, многие продавцы рассчитывают реализовать квартиры в уходящем году. Но покупатели не спешат, ожидая общего снижения цен, что приводит к резкому сокращению числа сделок купли-продажи.
Как говорят ВЗГЛЯДу многие эксперты рынка, пик падения спроса на недвижимость придется на лето – осень 2009 года. Оживление рынка произойдет не раньше 2010 года. По разным оценкам кризис может продлиться от 1,5 до 3,5–4 лет. Мировой опыт показывает, что минимальный срок для восстановления рынка жилья составляет около полутора-двух лет. «Правительство, намереваясь скупить жилье у застройщиков для социальных нужд, лишь отсрочивает пик падения и наносит вред рынку: быстрее упадем – быстрее начнем восстанавливаться», – говорит Антон Бирюков.
Центр экономических исследований Института глобализации и социальных движений* назвал текущую ситуацию «паузой перед большим падением». По мнению специалистов центра, в феврале будущего года наступит переломный момент, после которого общее ухудшение экономической ситуации в стране пойдет быстрее и по нарастающей, а спрос на жилищном рынке резко снизится.
В компании «Альянс-Континенталь» считают, что оптовые скидки на жилье уже сегодня достигли 60–65% в Подмосковье и 20–25% в Москве, а значит, рынок уже достиг дна или достигнет его в ближайшее время. Аналитики корпорации «ИНКОМ» утверждают, что пока цены на нефть не вернутся хотя бы к 60 долларам за баррель, не может быть и речи об окончании кризиса.
Все опрошенные газетой ВЗГЛЯД эксперты считают, что пресловутое «дно» наступит в середине 2009 года. По оценкам управляющего партнера Mayfair Properties Марины Маркаровой, к марту снижение составит 25% в целом по рынку. В рознице цены через 3–5 месяцев упадут на 40%. Едины эксперты и в том, что покупать квартиры надо сейчас и в ближайшие месяц-два, пока инфляция не обесценила все накопления.
Напомним, что полтора месяца назад глава Mirax Group Сергей Полонский пообещал съесть свой галстук, если цены не вырастут на 25% через 1,5 года. То есть, по его мнению, рынок должен восстановиться к весне 2010. Эксперты ждут, когда и где именно девелопер устроит это шоу с галстуком, так как даже по самым оптимистичным прогнозам возрождение рынка жилья к этому времени если и будет иметь место, то уж точно не наберет таких высоких темпов. Самый вероятный сценарий роста – конец 2010 года, утверждают аналитики рынка.
* Некоммерческая организация, включенная в реестр НКО, выполняющих функции иностранного агента