Согласно статистическим данным и анализу денежных потоков московских застройщиков, которые представила Росстату в пятницу компания-организатор биржевой системы купли-продажи долговых обязательств ОРСИ, четыре крупнейшие компании: группа ПИК, СУ-155, «Главмосстрой» и МСМ-5 – сегодня работают себе в убыток, не покрывая даже издержек на возведение жилья в столице.
Государству не стоит поддерживать застройщиков, которые вели безответственный бизнес
Материалы свидетельствуют, что в наиболее сложной ситуации оказались ПИК и СУ-155, у которых на конец 2007 года чистый денежный поток оказался отрицательным – 61 и 50 миллиардов рублей соответственно. Причина – отсутствие новых кредитов и долги по взятым ранее денежным обязательствам.
На сегодняшний день общая сумма обязательств четверки девелоперов перед всеми кредиторами оценивается в 318 миллиардов рублей, из которых на краткосрочные кредиты пришлось 101,4 миллиарда рублей. При этом совокупные активы оцениваются всего в 60 миллиардов рублей.
«Ситуация с кредиторской задолженностью будет только усугубляться, так как ставки для строителей сегодня уже доходят до 40–45% годовых, несмотря на заоблачность процентов, получить займ практически невозможно, – заявил газете ВЗГЛЯД гендиректор компании ОСГ Леонид Кондрашев. – Нет возможности сегодня и, по всей видимости, не будет и завтра занимать деньги через выпуск облигаций. Одни только скидки, даже если они дойдут до 50–60% на оптовых продажах жилья, не дадут возможности погасить долги перед кредиторами».
Отчаянное финансовое положение застройщиков приводит к «уверенному» спаду во всей отрасли. Об этом говорят данные замминистра регионального развития Сергея Круглика: ввод жилья в 2009 году упадет на 15% к 2008 году и составит 52 миллиона квадратных метров, в 2010 году – 53 миллиона вместо 72 и 80 миллионов соответственно.
По данным Росстата, ввод жилья по России за 10 месяцев текущего года составил 40 миллионов квадратных метров. В настоящее время в стадии строительства находится более 74 миллионов «квадратов» жилья.
Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева считает, что уменьшение объема ввода жилья произойдет за счет коммерческого строительства многоквартирных домов. «В ситуации дефицита ликвидности российские банки ограничили объем кредитных ресурсов для строительства, – говорит эксперт. – В условиях отсутствия, с одной стороны, кредитных средств у застройщиков, с другой – сокращения спроса на жилье есть основания для прогнозирования снижения реальных цен на первичном рынке жилья в 2009 году».
По оценкам экспертов «Индикаторов рынка недвижимости», спрос уже снизился в 2–4 раза, а объемы строительства упадут, скорее всего, на 20%. Поэтому цены на новостройки будут падать: в частности в Москве – примерно на 30% в ближайшие месяцы.
Минрегион РФ объясняет снижение спроса, в частности, недоступностью ипотеки. В 2009 году он прогнозирует снижение объемов ипотечного кредитования по сравнению с 2008 годом на 20–25% примерно до 500 миллиардов рублей. Год назад было выдано кредитов под жилье примерно на 650–700 миллиардов рублей. Чиновники ведомства не скрывают, что даже этот объем может быть предоставлен только при условии господдержки системы рефинансирования ипотечных кредитов.
На проходившей в Москве конференции «Ипотека в России: расширение возможностей» Сергей Круглик заявил, что при всех мерах поддержки, оказываемой государством гражданам, которые испытывают финансовые трудности при выплате кредитов на жилье, россияне должны хоть сколько-нибудь платить сами.
По официальным данным, задолженность по ипотечным кредитам в России составляет сегодня чуть менее 1 триллиона рублей. По его мнению, выделение дополнительных средств в размере 200 миллиардов рублей Агентству по ипотечному жилищному кредитованию для рефинансирования кредитов существенно поможет банкам. «Это огромная сумма, которая освободит банки от мертвой задолженности», – говорит замминистра.
По его же данным, в будущем году объемы ввода жилья в эксплуатацию в РФ составят 51 миллион квадратных метров, что на 10 миллионов меньше, чем в текущем году. «Мы должны сохранить системы ипотечного кредитования и государственный спрос, который сегодня составляет порядка 1–2 миллионов квадратных метров», – подчеркивает Сергей Круглик.
Если рассматривать ситуацию не в столице, а в регионах, то положение там не лучше московского. Эксперты считают, что без массового государственного строительства Россия не выйдет на приемлемые показатели жилищного строительства.
Минрегиона прогнозирует резкий спад в стройбизнесе в ближайшие два года. По прогнозам правительства, восстановить объемы ввода жилья даже в среднесрочной перспективе практически нереально. Фактически эти признания означают и приостановку на неопределенное время нацпроекта «Доступное жилье», так как он предусматривает ввод не менее 80 миллионов метров жилья к 2010 году.
Одна из основных причин кризиса всей отрасли – это нехватка подготовленных участков для строительства. Собственно, за редким исключением, таких участков практически в стране никто и никогда не готовил. Напомним, что президент России Дмитрий Медведев поручал правительству создать специальный фонд федеральных земель, которым могли бы воспользоваться региональные застройщики для массового жилищного строительства.
В четверг состоялось первое заседание правительственной комиссии по развитию жилищного строительства. Цель – согласовать условия принятия решений об использовании земельных участков и другой недвижимости, находящейся в федеральной собственности. Комиссия может выбрать одно из трех возможных решений: о целесообразности передачи органам власти прав по управлению земельными участками, передать их Фонду содействия жилстроительству или – третий вариант – не делать этого вообще. Окончательно это станет понятно через полгода.
Сегодня можно лишь констатировать, что даже в случае бесплатной раздачи участков под строительство «оживить» стройбизнес не получится. Причин две: отсутствие кредитных ресурсов и спрос на уровне «плинтуса». Есть и еще одна составляющая этого бизнеса, известная всем, – коррупционная.
«Затраты на разного рода согласования, предварительные сметы, доступ к коммуникациям, так называемая «доля города» и многое другое «съедают» до половины стоимости любого строительного проекта, – сказал газете ВЗГЛЯД аналитик компании «ПРО-СервисМаркет» Денис Углов. – Сегодня муниципальные или региональные власти могут дешево купить предприятия стройматериалов, а также местные строительно-монтажные управления, силами которых можно развернуть массовое строительство жилья, в несколько раз более дешевого, чем предлагаемое сегодня девелоперами».
Некоторые эксперты считают возможным и даже необходимым вмешательство государства в строительство, причем формы могут быть разными – от прямого приобретения стройкомпаний до вхождения в активы через инвестиции. По мнению президента «Института экономики города» Надежды Косаревой, вполне реально инвестировать пенсионные средства «молчунов», т. е. тех, кто не принял решение о вложении своих пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги.
Есть идея ввести так называемые жилищно-накопительные счета, которые фактически будут служить для накопления гражданами первоначального взноса для последующей покупки жилья по ипотеке.
«Так или иначе, но рынок недвижимости ожидают не просто тяжелые, но революционные времена, – заявил газете ВЗГЛЯД Леонид Кондрашев. – Единственное, чего нельзя допустить, так это национализации строительных и девелоперских компаний. Контроль – да, но не переход в руки государства за счет средств налогоплательщиков. Надо спасать проекты, в которые вложились люди, и отделить риски этих проектов от рисков застройщиков».
«Государству не стоит поддерживать застройщиков, которые вели безответственный бизнес», – считает Надежда Косарева.
Не секрет, что многие застройщики переоценили состояние рынка, надеясь на вечность «пузыря недвижимости». Рассчитывали на постоянный рост, не закладывая в проекты подтвержденный спрос, брали деньги с людей на один дом, а начинали строить три в надежде, что спрос будет расти и они привлекут деньги и на эти объекты.
Так и получился «пузырь». Ситуация привела к фактически революционной ситуации – строителям, не без давления «заинтересованных» чиновников, требовалось все больше денег, и они «накручивали» цену «квадрата», добившись ее абсолютной недоступности для большинства граждан, а последние в очередной раз отложили до «лучших времен» свой «квартирный вопрос».