Помимо необходимых объемов выкупа Москва установила общую стартовую цену за весь объем жилья – более 8 млрд рублей. Всего до конца года московские власти планируют выкупить у застройщиков «дьявольское» число квадратных метров в Подмосковье – 666 тысяч. Здесь стартовая цена за «квадрат» заявлена властями в 59 тыс. 100 рублей.
Важнее не разорить строителей, сохранить рабочие места и сделать задел на будущее. В противном случае опять получим «пузырь недвижимости
По информации газеты ВЗГЛЯД, аукционы по выкупу жилья как в Подмосковье, так и в Москве состоятся после 10 декабря. Интрига состоит в том, что пока неясно, у кого именно из застройщиков собирается выкупать квартиры мэрия. Ни у одного из крупных девелоперов, с которыми должны были быть заключены договоры купли-продажи жилья, таких как группа ПИК, «Главстрой», СУ-155, в названных районах Москвы своих стройплощадок нет.
Напомним, что московское правительство в четверг в срочном порядке отозвало уже подписанные госконтракты по долевому участию в финансировании за счет средств города «в связи с нарушениями, допущенными государственным заказчиком и уполномоченным органом при организации и проведении открытых конкурсов».
Речь идет о конкурсах, которые в октябре были выиграны несколькими московскими компаниями, среди которых ПИК, «Главстрой» и СУ-155. Мэрия в ответ на многочисленные материалы в прессе по процедуре проведения этих тендеров неоднократно заявляла, что никаких нарушений не было и все нормы и законы соблюдались в полном объеме. Тогда власти Москвы были согласны с ценой в 80 тыс. рублей за метр.
В начале ноября ситуация менялась несколько раз: сначала Юрий Лужков потребовал у застройщиков дисконт в 12%, затем в 17%, а в четверг и вовсе признал итоги торгов недействительными.
Надо отметить, что по новым «правилам игры» аукционы пройдут по принципу «понижающей ставки», то есть выиграет тот, кто предложит в результате торгов наименьшую цену. Источник газеты ВЗГЛЯД в столичной администрации сообщил на правах анонимности, что власти не исключают возможность приобретения жилья у девелоперов по цене в 40–45 тысяч рублей за «квадрат». Чиновник отметил, что город будет сотрудничать с теми компаниями, которые предложат наименьшие цены и смогут в условиях финансовой нестабильности работать для себя с минимальной рентабельностью.
Согласно официальной статистике, объем построенного в Москве в 2008 году жилья, с учетом социального, должен составить 3–3,5 млн квадратных метров, хотя в конце 2007 года мэрия рапортовала о намерении сдать 5 млн. В реальности будет введено не более 2,5 млн. Таковы прогнозы у Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы. Таким образом, «дьявольские 666 тысяч метров» – это почти четвертая часть всей «социалки» за год.
Мнения застройщиков, с которыми удалось переговорить газете ВЗГЛЯД, в отношении ценовой политики столичной администрации расходятся.
В частности, президент корпорации «Главстрой» Артур Маркарян назвал цену в 40–45 тысяч рублей за метр «несерьезной», говоря о сопоставимости этой суммы с себестоимостью строительства этого самого метра.
«Наверное, мэр Москвы решил, что если цены на тот же цемент снизились на 8–10% и в стране кризис, а у девелоперов – финансовый коллапс, то можно назначить цену и метру, – сказал газете ВЗГЛЯД директор стройкомпании «О.С.К.» Леонид Кудрявцев. – Логика проста: застройщикам необходимо сбыть оптом построенное жилье, и они пойдут на любые уступки и любой дисконт. Но давайте не будем забывать, что город выкупает жилье не для перепродажи, а на социальные нужды. То есть покупает то, что не может или не хочет строить сам в нужном количестве. Значит, если строители откажут мэру, то что будет с обязательствами Москвы перед очередниками и кто им объяснит, что им надо постоять в очереди лишний год-другой?»
Так называемая маржа застройщика – это «терра инкогнита» этого бизнеса и «тайна за семью печатями». В отношении того, сколько в реальности стоит метр, гадают все – и те, кто имеет отношение к строительству, и те, кто только «что-то слышал». Известны разрозненные факты, например, что доля стройматериалов составляет не более 10% цены, рабочая сила – 8–10%, подключение к «сетям» – 20%, площадка – 20–25%, согласование – около 30%.
То есть так называемая «коррупционная составляющая» оценивается самими застройщиками примерно в 50% от стоимости проекта. По расчетам газеты ВЗГЛЯД на основе конфиденциальной информации от самих строителей себестоимость строительства «панели» в Москве до экономического кризиса не превышала 1,2–1,5 тыс. долларов, или 36 тыс. рублей за метр. Некоторые называли и цену в 800–900 долларов.
В сегодняшних условиях эту цифру вычислить сложно, так как она постоянно меняется из-за скачков в стоимости рабочей силы и стройматериалов и роста инфляции.
Если считать заявленную мэрией цену «квадрата» более или менее адекватной рынку, то стоит признать и то, что правительство Москвы снова демонстрирует чудеса альтруизма, предлагая девелоперам выкуп их самого дешевого жилья за 88 тысяч рублей, или 3100–3200 долларов за «квадрат». То есть мэрия переплатит более чем в два раза, если исходить из себестоимости, обеспечив застройщикам прибыль в 200%.
«Федеральное правительство и столичная мэрия обещали выкупать социальное жилье по рыночным ценам, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик консалтинговой компании «Экспертиза-Сервис-ПРО» Артем Ильин. – Они выкупают, играя на понижающих ставках. Другое дело, что никто никогда не узнает, с какого «потолка» была взята исходная цифра и почему именно она. Важнее другое – не разорить строителей, сохранить рабочие места и сделать задел на будущее. В противном случае мы опять получим все тот же «пузырь недвижимости» с теми же правилами игры, игроками и коррупцией, за счет которой он постоянно раздувается».
По данным адресной инвестиционной программы на 2009 год, власти Москвы направят на строительство и приобретение 2,25 млн квадратных метров социального жилья более 4,5 млрд долларов.
Не отстает от Москвы и Санкт-Петербург, власти которого установили цену выкупа квадратного метра в 47 тысяч рублей, что, по мнению девелоперов, на 40–50% ниже рынка. По мнению представителей «Эталон-ЛенСпецСМУ», «эта ценовая политика ведет строителей к дефолту. По мнению руководителей этого холдинга, в настоящее время привлекательной и эффективной мерой поддержки девелоперов со стороны властей будет цена, на 5% превышающая рыночную стоимость квартир.
В пятницу правительство Москвы сообщило, что намерено выкупать у девелоперов офисные площади по их себестоимости, примерно по 60 тысяч рублей за метр, причем данная инициатива считается мэрией поддержкой малого бизнеса.
Чиновники уверены, что девелоперы в условиях кризиса с охотой примут предложение, хотя некоторые представители малого бизнеса заявили газете ВЗГЛЯД, что офисные помещения – это сейчас «последнее, в чем они нуждаются», так как даже по спецценам аренда в Москве и так запредельная.
Как бы то ни было, но столичное правительство предполагает выделение из своего бюджета 300 млн рублей на приобретение объектов недвижимости площадью до 10 тысяч квадратных метров в черте города и создание на их основе бизнес-инкубаторов.
Может быть, в них будут рождены революционные идеи и найдена панацея от кризисов в будущем. Что касается сегодняшнего непростого времени, то в сложившейся ситуации девелоперам остается всего два пути. Первый – это самим добровольно и радикально снизить цены. Это уже началось, и скидки в 20–25% уже не новость дня, хотя реклама лукаво умалчивает о том, что этот дисконт будет при условии 100% оплаты квартиры.
Второй путь – это квазикредиты. Они требуют внесения 30–50% стоимости квартиры, а остальная сумма выплачивается ежемесячно с процентами, как в банке. Но если банк под свои деньги берет в залог недвижимость, то девелопер не рискует ничем, так как недвижимость остается в его собственности. Плюс к тому он еще накручивает проценты на деньги, которые на самом деле не давал.
Появились сейчас и предложения беспроцентных рассрочек. Схема идеальна, но если бы речь шла о готовом жилье. С недостроем риски остаться ни с чем сохраняются в полном объеме.
Таким образом, в отношении строящегося жилья идеален для дольщика только предписанный им 214-й закон. Но его девелоперы не предлагают, а обходят стороной. Наверное, не просто так.
Есть и еще одно обстоятельство: масштабное снижение цен на рынке жилья – это уже общий кризис, в условиях которого доступность жилья не повышается. Более того, падает инвестиционная привлекательность отрасли и жилищное строительство замораживается. В итоге просто нечего будет покупать.